2026年中國住房租賃行業全景調研

隨著新型城鎮化進程加速，常住人口城鎮化率持續提升，大量新市民、青年人涌入城市，形成龐大的租賃需求基礎。在"房住不炒"政策導向下，住房租賃市場定位從單純的居住功能轉向多元化服務載體，政策支持體系逐步完善，租購并舉制度加速落地。

住房租賃行業是指房屋的所有者或經營者將其所有或經營的房屋交給消費者使用，消費者通過定期交付租金獲得房屋的占有和使用權利的經濟活動。這一行業不僅涵蓋住宅租賃，還包括商業地產、寫字樓、廠房等多種物業類型的租賃，是房地產市場的重要組成部分，對于解決城市居民的居住問題、促進房地產市場的平穩發展以及推動城鎮化進程具有重要意義。

中國住房租賃行業全景調研

(一)政策環境：從體系構建到質效并重

中國住房租賃行業的政策演進呈現出清晰的階段性特征。早期政策聚焦頂層設計搭建，通過土地供應、稅收優惠、金融支持等手段培育市場主體，推動住房租賃從自發分散狀態向規范化發展轉型。隨著《住房租賃條例》等法規的出臺，政策重心轉向質量提升與法制規范，明確租賃雙方權利義務，建立房源核驗、合同備案、資金監管等全流程監管機制。當前政策體系呈現"強規范、重支持、促創新"的三維特征：在規范層面強化市場秩序治理，整治虛假房源、租金貸亂象;在支持層面拓寬保障性租賃住房籌集渠道，鼓勵存量商品房轉化、非居住房屋改建;在創新層面推動REITs等金融工具落地，構建"投融管退"閉環機制。

地方政策則結合區域特點差異化推進，核心一二線城市側重增加供給與優化結構，三四線城市聚焦存量盤活與市場培育，形成中央統籌、地方細化的政策實施體系。

(二)市場格局：多元化主體與結構性變革

住房租賃市場供給體系正經歷深刻重構。傳統個人房東仍占市場主導，但機構化運營占比持續提升，形成地方國企與市場化企業協同發展的格局。地方國企憑借資源整合優勢，在保障性租賃住房領域發揮引領作用，同時通過多元化產品線布局高端市場，實現社會效益與經濟效益平衡。市場化企業則加速向輕資產模式轉型，通過輸出品牌、運營管理能力與國企、產業園區等合作，聚焦專業服務價值創造。

房源供給呈現"保障+市場"雙軌并行特征，保障性租賃住房以解決新市民、青年人住房困難為目標，強調租金可控與適度品質;市場化長租公寓則細分客群需求，提供從青年公寓、人才公寓到服務式公寓的多元產品。區域市場呈現顯著分化，一線城市及強二線城市因人口流入持續、產業基礎雄厚，租賃需求旺盛但競爭激烈;三四線城市面臨供給過剩壓力，需通過產業導入與人口集聚提升市場活力。

(三)需求演變：從生存型到品質型的升級

租賃需求結構正發生根本性轉變。新市民與青年群體作為主力軍，需求已從單純的"有房住"轉向"住好房"，品質化、多元化、個性化成為核心訴求。年輕租客注重居住體驗，對房源真實性、裝修環保性、社區配套及智能化設施要求提升，推動租賃產品向"綠色+智能"方向升級。家庭型租賃需求崛起，帶動兩居室及以上戶型需求增長，催生教育、托育、養老等社區延伸服務。高端人才租賃市場擴容，科創企業通過租金補貼等方式吸引人才，推動人才公寓向專業化、定制化發展。同時，租客行為模式呈現線上化、長租化趨勢，線上看房、簽約、支付成為主流，租賃期限從短期周轉轉向長期穩定，反映出租賃從過渡性選擇向生活方式的轉變。這種需求升級倒逼行業提升服務標準，加速產品創新與運營精細化。

據中研產業研究院《2025-2030年中國住房租賃行業全景調研與未來投資機遇研究報告》分析：

住房租賃行業在快速發展過程中，面臨著供需結構失衡與品質提升的雙重挑戰。一方面，核心城市優質房源供給不足與部分區域空置率高企并存，保障性與市場化產品的梯度銜接有待完善;另一方面，企業運營成本高企、盈利模式單一等問題尚未根本解決，行業仍處于微利經營狀態。

然而，挑戰中蘊含著結構性機遇：政策持續優化為行業提供制度保障，租購同權推進使租賃權益逐步向購房靠攏;存量盤活政策打開非居住房屋改建、存量商品房轉化等多元供給渠道;REITs擴募與多元化融資工具創新改善企業現金流;數字化技術應用提升運營效率與服務體驗。行業正站在從規模擴張向質量競爭的轉折點，企業需把握政策窗口，通過產品創新、運營升級與資本運作實現可持續發展。

(四)技術賦能：數字化重塑租賃生態

數字技術正深度重構住房租賃行業價值鏈。智能管理系統實現房源全生命周期管理，從房源采集、裝修改造到租后服務全程數字化，提升運營效率。大數據分析精準匹配租客需求與房源特征，優化定價策略與空置率管理。物聯網技術應用于智能門鎖、能耗監控、安全預警等場景，增強居住安全性與便捷性。區塊鏈技術探索租賃資產溯源與交易存證，提升合同履約可信度。線上平臺整合房源展示、簽約支付、社區互動等功能，打造一站式租賃服務入口。技術創新不僅改善用戶體驗，更推動行業從勞動密集型向科技驅動型轉型，數據資產成為企業核心競爭力。同時，技術應用也面臨數據安全、隱私保護等挑戰，需在創新與規范間尋求平衡。

(五)金融創新：構建可持續發展閉環

住房租賃行業的金融支持體系逐步完善。公募REITs的推出與擴募打通"投融管退"渠道，為企業提供穩定退出路徑，盤活存量資產。政策性金融工具如保障性租賃住房專項貸款、再貸款等降低融資成本，定向支持項目建設。Pre-REITs、ABS、類REITs等多元化融資產品滿足不同階段資金需求，優化企業負債結構。保險資金、產業基金等長期資本開始布局租賃市場，改善行業資本結構。金融創新不僅解決企業資金壓力，更推動行業從單一租金收益模式向"資產增值+運營服務"復合收益模式轉變。然而，金融風險防控仍是重點，需建立租金波動、項目運營等風險預警機制，確保行業金融化進程穩健推進。

中國住房租賃行業正處于歷史性變革時期，在政策引導、需求升級與技術創新的多重驅動下，逐步從粗放發展走向精細化運營。行業發展呈現三大趨勢：一是市場結構分化加劇，核心城市聚焦品質競爭，三四線城市側重存量盤活;二是運營模式從資產持有轉向資產管理，輕資產、重運營成為主流;三是產品服務從單一居住功能向"住房+服務"綜合解決方案演進。

未來，行業將呈現以下特征：政策體系更加完善，租購同權逐步落地，承租人公共服務權益得到切實保障;供給主體多元化發展，國企與市場化企業分工協作，形成多層次產品體系;數字化與智能化深度滲透，提升行業效率與用戶體驗;金融創新持續推進，REITs市場擴容與多元融資工具結合，構建可持續資本循環。挑戰與機遇并存，企業需在合規經營基礎上，通過產品創新、服務升級與技術應用提升核心競爭力，共同推動住房租賃行業成為房地產市場平穩健康發展的壓艙石和新型城鎮化建設的重要支撐。

想要了解更多住房租賃行業詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2025-2030年中國住房租賃行業全景調研與未來投資機遇研究報告》。