“十五五”規劃的落地，標志著中國商業地產進入一個全新的發展周期。政策層面，從“擴大內需”到“構建新發展格局”，從“提振消費”到“推動高質量發展”，商業地產被賦予了激活城市經濟、促進消費升級、完善民生保障的多重使命。市場層面，消費需求的結構性變化、存量資產的深度盤活、資本與運營的深度融合，正在重塑行業生態。
一、政策賦能：從“規模擴張”到“價值重構”
“十五五”規劃對商業地產的政策導向，呈現出三大關鍵詞：民生保障、消費升級、存量盤活。這些政策不僅為行業劃定了發展底線，更通過制度創新釋放了新的增長空間。
1. 民生保障：住房與商業的協同發展
政策首次將商業地產與住房保障體系深度綁定。例如，通過“以人定房、以房定地”的機制，優化保障性住房供給的同時，要求商業配套與居住需求精準匹配。這意味著，未來商業項目的規劃將更注重社區服務功能，如養老、托育、便民服務等業態的嵌入，推動商業從“交易場所”向“生活服務中心”轉型。
2. 消費升級：清理限制性措施，激活需求潛力
政策明確提出“清理住房消費不合理限制性措施”，并延伸至商業領域。例如，部分城市對商業物業的跨區域交易、公積金使用等隱性限制逐步取消，降低了投資門檻。此外，通過“一刻鐘便民生活圈”建設，社區商業被納入REITs優先支持范圍，進一步拓寬了融資渠道。這些舉措旨在通過制度松綁，釋放被壓抑的消費與投資需求。
3. 存量盤活：低效資產的價值再造
政策將“盤活用好低效用地、閑置房產”作為核心任務之一。通過財政引導、市場化融資、政策創新等方式，推動存量商辦物業的改造升級。例如，上海、天津等地試點房屋養老金制度，為老舊商業體的維修與更新提供資金支持;北京、深圳等城市則通過“工改商”“商改住”等政策，允許低效工業用地或商辦用地轉換用途，提升土地利用效率。
據中研普華產業研究院發布的《2026-2030年中國商業地產行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》預測分析
二、市場爆發：分化與重構中的新機遇
在政策驅動下，商業地產市場正經歷一場深刻的范式轉換。消費端的需求升級與投資端的結構調整，共同催生了三大核心趨勢。
1. 消費分層：從“大眾化”到“圈層化”
新一代消費者對商業空間的需求已從“功能滿足”轉向“情感共鳴”。例如，Z世代偏好“社交+娛樂+購物”的一站式體驗，催生了城市微度假、二次元經濟等新業態;銀發群體則更關注健康、便利與社交，推動適老化商業與社區服務的融合。這種分化要求商業項目必須精準定位客群，通過場景創新與內容運營構建差異化競爭力。
2. 存量博弈：從“增量競爭”到“運營為王”
隨著新增供應的放緩，存量資產的改造與運營成為行業焦點。頭部企業通過輕資產模式快速擴張，例如萬科商業、印力集團等通過輸出管理品牌，盤活低效物業;中小型企業則聚焦細分賽道，如寵物經濟、銀發經濟等，通過精細化運營提升客群黏性。存量時代的競爭，本質上是運營能力與資源整合能力的比拼。
3. 資本重構：從“開發驅動”到“金融賦能”
消費基礎設施REITs的擴容，為商業地產提供了重要的退出通道。通過“開發+運營+金融”的閉環，企業能夠降低資金沉淀風險，提升資產流動性。例如，華潤萬象生活、恒隆地產等企業通過發行REITs，將優質商業資產證券化，同時利用募集資金反哺新項目開發，形成“輕重并舉”的可持續發展模式。
三、投資路徑：把握三大核心策略
面對“十五五”期間的市場變革，投資者需從地段選擇、業態創新、模式升級三個維度，構建差異化的投資策略。
1. 地段選擇：聚焦核心城市與潛力區域
核心城市群(如長三角、珠三角)仍將是投資的主戰場，但需關注城市內部的結構性機會。例如，新興商務區、科技園區周邊因產業集聚帶來的人口流入，將催生大量消費需求;而傳統商圈則需通過改造升級，提升空間效率與消費體驗。此外，城市更新項目(如老舊廠房、低效商辦)因政策支持與成本優勢，成為價值洼地。
2. 業態創新：擁抱“體驗經濟”與“細分賽道”
體驗式商業(如餐飲、娛樂、親子)仍是剛需，但需通過科技賦能提升互動性。例如，AR/VR技術可打造沉浸式購物場景，延長消費者停留時間;智能導購、無人零售等則能提升運營效率。同時，寵物經濟、銀發經濟、健康經濟等細分領域增速顯著，投資者可關注相關業態的連鎖品牌或垂直平臺。
3. 模式升級：輕資產輸出與資本運作并重
直接購買物業的門檻較高，投資者可通過參與REITs、商業地產基金等方式間接入場。例如，消費REITs的底層資產通常為成熟運營的購物中心或社區商業，分紅穩定且流動性強，適合穩健型投資者;而房地產眾籌則能降低投資門檻，讓更多人參與優質項目的開發。此外，與頭部企業合作，通過輕資產模式輸出管理品牌，也是分享行業紅利的有效途徑。
“十五五”期間，商業地產的變革既是挑戰，更是機遇。政策紅利的釋放、消費需求的升級、資本生態的完善，正在為行業打開新的增長空間。投資者需以長期視角審視市場變化，聚焦運營能力與資源整合，方能在存量博弈中脫穎而出，共享行業高質量發展的紅利。
更多深度行業研究洞察分析與趨勢研判，詳見中研普華產業研究院《2026-2030年中國商業地產行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》。
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