旅游地產產業作為文化旅游與新型城鎮化融合發展的創新載體，其現代內涵已遠非傳統"景區+地產"的簡單疊加，而是涵蓋旅居度假、康養休閑、文化體驗、研學教育、體育戶外、鄉村振興等多元業態于一體的復合型產業生態系統。
在消費升級與產業轉型的雙重驅動下，中國旅游地產行業正經歷從“資源開發”到“價值創造”的范式變革。隨著“十四五”規劃深入實施與“十五五”規劃即將開啟，文旅產業被定位為“擴大內需、促進消費升級和推動區域協調發展的重要抓手”。中研普華產業研究院在《2026-2030年版旅游地產產業園區定位規劃及招商策略咨詢報告》中明確指出，旅游地產作為文旅產業與房地產深度融合的產物，憑借其“文化+旅游+居住”的復合屬性，已成為區域經濟增長的新引擎。
一、市場發展現狀：從“賣房子”到“賣生活方式”的轉型
(一)政策紅利釋放，驅動行業高質量發展
國家層面通過《“十四五”文化和旅游發展規劃》《關于促進康養旅游發展的指導意見》等政策，明確支持旅游地產與康養、研學、非遺等業態融合發展。地方實踐中，海南自貿港“地產+免稅購物+景區游覽”一體化模式、重慶“生態為基、文化為根”的避暑地產開發模式，均體現了政策對產業升級的引導作用。政策導向正從“土地財政”轉向“運營驅動”，倒逼企業從資源依賴轉向內容創新。
(二)消費分層催生多元化需求
市場呈現“橄欖型”消費結構特征：頂部市場聚焦高凈值人群的私密化、專屬化服務，通過私人管家、專屬活動策劃等高端配置滿足其對獨家體驗與身份認同的需求;中部市場以家庭客群與都市白領為主體，追求性價比與體驗深度的平衡，城市近郊的微度假項目通過短途、高頻的消費模式覆蓋周末休閑、親子互動等場景;底部市場依托縣域經濟崛起，挖掘地方特色資源，開發非遺體驗、生態觀光等大眾化產品，激活下沉市場潛力。Z世代作為新興消費主力，推動電競主題酒店、漫展旅行、劇本殺文旅等細分品類爆發，這類產品通過強IP植入與沉浸式場景設計，吸引年輕客群支付溢價。
二、市場規模：從規模擴張到價值深耕的躍遷
(一)區域分化與格局重塑
東部沿海地區依托成熟市場基礎向高端化、國際化升級，但面臨同質化競爭與空置率上升壓力;中西部地區借助政策紅利與資源稟賦成為新興增長極，成渝經濟圈、云南、貴州等地通過“點狀供地”政策降低開發成本，吸引大量環保投資。區域政策差異進一步重塑競爭格局：東部REITs試點擴圍撬動社會資本，中西部零碳度假區項目溢價顯著。例如，中研普華分析指出，長三角、粵港澳大灣區及成渝地區憑借高密度人口、強勁消費力及交通網絡協同效應，形成跨城旅居圈，成為核心增長極。
(二)細分市場爆發式增長
康養旅居領域，結合中醫理療、森林浴等特色項目溢價顯著，敦煌推出的“鳴沙山冥想之旅”、武當山開發的“太極養生套餐”滿足全齡化健康需求;微度假市場，城市近郊露營、民宿經濟爆發，安吉的南方滑雪場、上海的滑雪場預訂量暴漲，需通過“小而美”的精致化運營滿足年輕群體需求;文化IP領域，通過原創IP打造、藝術展演引入等方式，將項目轉化為文化地標，如阿那亞“孤獨圖書館+社區活動”模式，復購率達較高水平。
(三)投融資環境優化與風險并存
文旅公募REITs試點擴容至旅游基礎設施領域，企業可通過篩選優質資產發行REITs，形成資金循環。保險資金、產業基金等跨界資本加速布局，文旅企業并購案例中多數涉及IP資源整合。然而，受宏觀經濟波動與政策不確定性影響，項目投資回報周期普遍延長，風險評估需綜合考量區位潛力、客群黏性、運營能力及退出機制。中研普華提醒，企業需建立動態評估機制，定期淘汰落后業態，引入新興體驗項目，以應對市場波動。
根據中研普華研究院撰寫的《2026-2030年版旅游地產產業園區定位規劃及招商策略咨詢報告》顯示：
三、未來市場展望
(一)開發模式：從“重資產”到“輕重資產結合”
企業通過品牌授權、管理輸出等輕資產模式降低資金壓力，如阿那亞通過社群運營提升用戶粘性，復購率保持高位;華僑城、首旅集團等國有文旅集團憑借資源整合能力主導大型項目開發，而民營文旅企業如烏鎮、袁家村通過精細化運營打造特色IP。中研普華預測，未來五年輕資產運營占比將顯著提升，企業需通過“投資、建設、運營”一體化發展思路實現資產持續增值。
(二)產品形態：從“同質化”到“IP化內容”升級
文化IP驅動型園區成為主流，核心業態包括非遺工坊、沉浸式劇場、主題博物館等，衍生業態涵蓋文創零售、數字展覽、輕食餐飲等。例如，廣州“廣府文化研學課程”因邀請非遺傳承人授課，成為家長青睞的爆款產品;成都“跟著賽事去旅行”活動串聯賽事、景區、民宿資源，帶動周邊消費增長顯著。
(三)產業生態：從“孤立項目”到“產業集群”拓展
“文旅+科技”“文旅+康養”“文旅+工業”等模式深化，形成多產業支撐的復合型生態系統。例如，北京市計劃到2027年實現年工業旅游人數達千萬人次，通過首鋼園三高爐觀景平臺等工業遺存活化項目，打造“來京必去”產業公園;敦煌推出“鳴沙山冥想之旅”、武當山開發“太極養生套餐”，滿足全齡化健康需求。
(四)可持續發展：從理念倡導到實踐落地
綠色建筑標準、生態修復投入及低碳運營體系成為新標配。據麥肯錫研究，超七成Z世代游客更傾向選擇具有可持續發展理念的旅游目的地，這為綠色園區建設提供了市場支撐。例如，海南自由貿易港啟動全島封關，使“避寒游”與“免稅購物游”產生協同效應，引爆元旦市場，三亞入境游客同比增長數倍，凸顯“免稅購物+海濱度假”模式對國際游客的吸引力。
中國旅游地產行業已進入高質量發展新階段，核心驅動力由規模擴張轉向產品創新與精細化運營。具備資源整合能力、品牌影響力及資本運作效率的企業將在新一輪洗牌中占據主導地位，行業整體呈現“區域集聚化、產品多元化、運營專業化、資本證券化”的發展趨勢。
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