舊城改造行業是依托城市更新發展要求，針對老舊城區開展規劃設計、建筑翻新、功能重塑、環境整治及配套升級的綜合性產業，涵蓋住宅修繕、街區更新、市政配套完善、業態調整、歷史風貌保護等多項內容。
一、引言
舊城改造的行業價值，正是在這個切換點上被重新發現。它不是簡單的“拆舊建新”，而是一場涉及空間重構、功能重塑、產業重組的系統性工程。從老舊小區的管網更新，到工業遺存的創意改造，再到歷史街區的活化復興，舊城改造正在將城市中被遺忘、被低效占用的空間，重新注入生命力。正如中研普華產業研究院《2026-2030年中國舊城改造行業深度調研及發展前景預測報告》指出的：舊城改造行業已正式告別“政策試水期”，邁入“規模放量期”，未來五年將是這一賽道最具確定性的黃金窗口。
從政策維度看，舊城改造的戰略地位正在以前所未有的速度攀升。2026年5月，國務院正式印發《城市更新“十五五”規劃》，這是我國首部以國務院名義發布的城市更新專項五年規劃，標志著城市更新正式由民生工程上升為國家戰略。這
二、市場發展現狀：從“選擇題”到“必答題”的產業蛻變
舊城改造行業的市場演變，經歷了清晰的階段劃分。上世紀80年代至90年代是起步探索期，改造以簡單修繕為主，進展緩慢;90年代至21世紀初進入模式探索期，各地嘗試政府主導、企業參與、居民自籌等多元路徑;而2019年中央部署實施城市更新行動以來，行業正式進入快速發展期。數據顯示，2019年至2023年，全國新開工改造城鎮老舊小區已達22萬個，惠及居民3800多萬戶、約1億人，更新改造老化和有隱患的管線管道近30萬公里。
然而，真正讓市場為之振奮的，是“十五五”規劃所揭示的增量空間。從投資結構來看，舊城改造市場呈現出清晰的分層特征。老舊小區改造是絕對主力，這與全國約30萬個老舊小區、涉及數千萬戶居民的龐大基數直接對應。基礎設施升級緊隨其后，涵蓋道路翻新、管網改造、綠化提升等剛性需求。特別值得關注的是地下管網改造——僅此一項，“十五五”期間預計投資約5萬億元，建設改造燃氣、供排水、供熱等管網約77萬公里。
從區域分布來看，市場呈現“梯度推進”的特征。一線城市及強二線城市已進入片區統籌與存量運營階段，更新重點從單一小區改造轉向整體功能區復興和產業空間再造，投資強度大、市場化程度高。而三四線城市及中西部地區，仍以基礎設施補短板為主，需求集中在地下管網、危舊房、老舊小區等領域，對政府資金的依賴程度較高。
行業參與者結構同樣在發生深刻變化。早期舊城改造以政府投資為主導，財政投入占比一度達到60%至70%。但近年來，隨著PPP模式、REITs、城市更新基金等金融工具的成熟應用，社會資本的參與度持續提升。2026年一季度，城市更新相關專項債券發行接近1200億元，已達2025年全年的三分之一，同比增長7%。基礎設施公募REITs的推出，更是打通了“投資—運營—退出”的閉環——華夏金隅智造工場REIT成為國內首單以城市更新產業園為底層資產的公募REITs，為行業提供了可復制的資本退出樣本。
根據中研普華研究院撰寫的《2026-2030年中國舊城改造行業深度調研及發展前景預測報告》顯示：
三、未來市場展望
(一)從“點狀改造”到“片區統籌”的系統升級
過往的舊城改造多遵循碎片化思路，熱衷于改造景觀等“面子工程”，或是以單棟樓宇改造為主，忽視了與周邊商圈、產業及人居環境的協同。而未來的趨勢，是從“點狀改造”邁向“片區統籌”和“系統治理”。片區更新的核心在于打破傳統空間的物理分割與功能壁壘，推動“空間整合+功能混合+立體開發”，實現空間更新、產業轉型與社會治理的聯動發展。上海多個商務單元的片區更新面積普遍在2-3平方公里之間，其乘數效應更有利于提升資源再配置的效率。
(二)投融資體系從“單一財政”走向“多元可持續”
財政資金難以獨自支撐舊城改造的龐大需求，構建“財政撬動+金融創新+社會資本激活”的多元融資體系已成為行業共識。《城市更新“十五五”規劃》明確提出，允許地方政府專項債券用作城市更新項目資本金，推動符合條件的項目發行資產證券化產品，支持企業發行公司債券、中期票據等。中研普華判斷，隨著REITs等金融工具的成熟應用，社會資本將在舊城改造中扮演更加重要的角色，行業將從“政策驅動”走向“市場驅動”。
(三)從“拆舊建新”到“產業置換”的價值升級
舊城改造已不再是簡單的物理空間翻新，而是通過“產業置換”實現價值躍升。將老舊廠房、街區改造為科技創新園、文化創意園、數字經濟產業園等新興業態，通過引入高附加值產業實現租金收入、物業增值和稅收貢獻的多重回報。這種模式將城市更新與產業升級深度綁定，使舊城改造從“消耗財政的民生工程”轉變為“創造價值的增長引擎”。
(四)綠色化與智能化成為“標配”而非“選配”
在“雙碳”目標背景下，綠色建筑與節能環保技術在舊改項目中的滲透率將大幅提升。建筑節能改造推廣低碳建材與可再生能源利用，生態修復聚焦黑臭水體治理與綠地網絡構建，零碳社區建設將成為主流方向。與此同時，智能化技術正在從“概念驗證”走向“規模應用”——數字孿生技術模擬改造方案對周邊生態的影響，智慧停車系統通過物聯網技術提升車位周轉率，AI客流預警系統優化歷史街區的游覽體驗。
(五)企業能力要求從“開發商”轉向“城市運營商”
舊城改造的復雜性遠超傳統房地產開發。它要求參與企業從“開發商”向“資產管理者”轉型，具備全生命周期的綜合能力——前期能完成產權協調與規劃審批，中期能組織精細化施工與成本管控，后期能導入產業資源與長期運營。這種能力要求的轉變，正在重塑行業競爭格局。頭部房企已率先轉型，將城市更新作為新業務的核心方向;地方國資平臺則加速搭建專業化運營平臺，定位為“城市綜合管家”;而規劃設計、建材制造等產業鏈企業，也在通過戰略合作切入城市更新賽道。
舊城改造它不是簡單的“修補”，而是為城市“重裝操作系統”。在這場重構中，老舊小區被植入養老、托育、便民服務的新功能;工業遺存被注入文創、科創的新業態;歷史街區被賦予文旅消費的新場景。正如業內人士所言，城市更新“改的是房，造的是空間，為的是人”。
中研普華產業研究院持續追蹤舊城改造行業的發展動態，我們觀察到，這個曾經被視為“城市補丁”的邊緣議題，已躍升為國家新型城鎮化戰略的核心引擎。15萬億級的投資體量、政策工具的持續創新、市場主體的加速涌入，三重力量正在合力托舉一個確定性極高的產業賽道。
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