當中國城鎮化率突破六十七個百分點的門檻，城市發展的底層邏輯已發生根本性逆轉。大規模征地拆遷、大拆大建的狂飆時代一去不返，取而代之的，是以"留改拆并舉、以保留提升為主"為核心原則的存量提質新紀元。
2026年，《城市更新"十五五"規劃》正式獲批落地，標志著舊城改造從試點探索全面邁入系統深化階段。規劃明確提出，到2030年城市更新行動取得重要進展，人居環境明顯改善，文化遺產有效保護。國務院新聞辦公室6月8日召開的政策例行吹風會上，住建部、國家發改委、財政部、自然資源部四部門聯合詳解，進一步釋放出嚴控大規模拆除、聚焦老舊小區與地下管網改造、探索可復制推廣機制的強烈信號。
這不是一次短期刺激，而是一場長期國策的落地。舊城改造，正在重塑中國城市的骨骼與靈魂。
從宏觀數據看，行業已走過起步探索、模式探索、快速發展三個階段，正步入"規模放量期"。2025年全國新開工改造城鎮老舊小區逾兩萬七千個，完成投資逾一千三百億元;地下管網建設改造超十五萬公里。市場規模已突破萬億量級，并向更高量級持續攀升。舊城改造已從"選擇題"變成"必答題"，成為撬動內需、推動城市高質量發展的核心引擎。
(一)政策格局：從碎片化走向系統化
根據中研普華產業研究院《2026-2030年中國舊城改造行業深度調研及發展前景預測報告》顯示：2026年的舊城改造政策體系，已從過去的單點突破演變為全鏈條覆蓋。國務院《城市更新"十五五"規劃》勾勒出六大重點任務，配套七大政策舉措，涵蓋投融資體系、存量土地盤活、房屋全生命周期安全管理、多主體協同參與等維度。地方層面更是百花齊放——北京推出七十五項改革創新舉措，上海首鋼園將工業遺存與冬奧賽事完美融合，杭州浙工新村實現居民自籌占比近九成六的自主更新，深圳則以CIM平臺對全市老舊小區統一調度，降低運維成本約兩成。
住建部明確規定，城市更新單元內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的百分之二十，拆建比嚴格控制。這意味著依賴高杠桿、高周轉的傳統房地產開發邏輯將徹底失效，取而代之的是對資產長效運營和產業導入能力的考驗。
(二)市場格局：三大賽道并進
當前市場呈現出高度細分和結構化特征。老舊小區改造是基本盤，占整體市場六成以上;基礎設施升級緊隨其后，占比約三成;歷史街區活化雖占比尚小，但增長潛力巨大。區域上，東部沿海占據半壁江山，中部次之，西部在大開發戰略下增速有望超越東部。
社會資本參與度已從過去的三成左右提升至近六成，PPP模式、EOD模式、REITs等金融工具日趨成熟。截至2026年6月，全國現存七千七百余家城市更新相關企業，華南地區占比近半，成立五至十年的企業占比最高，行業以老牌企業為主導。
(三)核心挑戰
利益協調難度大、資金壓力突出、專業人才稀缺仍是行業三大痛點。舊城改造涉及居民、產權方、開發商等多方利益，部分項目僅民意征集與跨部門審批就耗時超十八個月。單純依賴政府財政投入難以支撐大規模改造需求，而市場資金因盈利預期不明往往持觀望態度。
舊城改造已形成"上游規劃設計—中游建設施工—下游運營管理"的全產業鏈生態，每個環節都在經歷深刻重塑。
(一)上游：從"圖紙設計"到"全域統籌"
城市體檢已成為法定前置基建，全國已有六百余個地級及以上城市啟動常態化城市體檢。伴隨CIM平臺與數字孿生技術普及，未接入市級CIM數據庫、未布設物聯感知終端的項目，一律無法通過規劃審核。上游企業的入場券，已從單純的設計能力升級為數字化技術與政企協同能力的綜合比拼。
(二)中游：技術替代傳統人力
施工生態形成三大陣營：拆除重建工程由大型央企主導;綜合整治工程以中小施工企業、本地裝修團隊為主力;地下管網改造則是最大增量賽道，未來五年改造總量近六十萬公里、總投資約四萬億元。非開挖修復技術滲透率已達四成以上，直接帶動管道檢測、特種修復設備、智能監測儀器訂單大幅增長。建材與設備賽道告別低價競爭，綠色低碳、智能適配成為核心采購指標。
(三)下游：從"完工交付"到"價值永續"
行業正式從"工程思維"全面轉向"資產思維"。運營已形成三級體系：基礎運維層提供穩定現金流，平臺運營層依托CIM承接智慧治理需求，生態服務層則涵蓋產業運營、商業孵化、養老托育、碳資產運營等高附加值業態。長效運營的核心是打破單一收入結構，管網數據服務、產業運營收益、社區增值服務正成為創新盈利的三大方向。
(一)綠色化成為標配
在"雙碳"目標背景下，綠色建筑與節能環保技術滲透率將大幅提升。超低能耗建筑、分布式能源系統、光伏屋頂等技術在新建項目中滲透率持續提高，生態修復治理黑臭水體、構建藍綠交織生態網絡。預計到2026年綠色改造相關產值占比將超過三成，成為行業新的增長極。
(二)智能化深度滲透
物聯網、大數據、人工智能正從"概念驗證"走向"規模應用"。數字孿生城市技術實現地上地下全要素管理，智慧社區平臺實現安防、能耗、物業服務的智能化管理。BIM技術從設計施工階段向運維全生命周期滲透，智能建造機器人已在多省商用。
(三)精細化與個性化并重
未來的舊城改造將更加注重細節，針對不同區域特點制定差異化方案。老齡化嚴重的小區重點完善無障礙設施與養老服務，年輕人口集中的區域則側重打造創業空間與文化休閑場所。每個城市都將更加注重挖掘自身歷史文化與地域風貌，避免千城一面。
(四)可持續化成為共識
行業正從"重建設、輕運營"轉向長期運營模式。引入專業社區運營團隊，建立可持續的維護管理機制，通過REITs等工具實現資產證券化，讓改造后的設施能長期發揮作用。
(一)賽道選擇：三大核心方向
老舊小區改造中的地下管網非開挖修復、綠色建材、智能設備是確定性最強的細分賽道。歷史街區活化與工業遺存利用則是彈性最大的方向，需要極高的文化創意策劃與商業空間設計能力。城中村改造中的保障性租賃住房建設與產業導入，則是政策紅利最集中的領域。
(二)融資策略：多元化組合
中央預算內投資、地方政府專項債、超長期特別國債構成托底力量，REITs擴容為退出渠道，綠色債券與碳中和基金提供低成本資金。社會資本通過PPP、EOD等模式參與，已從三成提升至近六成。投資者應構建"財政+金融+社會資本"的多元融資組合，降低資金鏈風險。
(三)能力建設：從開發商到運營商
傳統房企"高杠桿、高周轉、高負債"模式徹底終結，行業進入"低杠桿、低周轉、重運營"新階段。具備規劃能力、產業導入能力、資金平衡能力、長期運營能力的企業將脫穎而出。向"城市綜合運營服務商"轉型，打造"投、融、建、管、運"全產業鏈服務能力，是生存關鍵。
(四)區域布局：梯度配置
一線城市率先企穩，房價溫和上漲，舊改重點聚焦核心區城中村改造與老舊小區升級。強二線城市成為最大贏家，獲得大量城市更新資源傾斜。三四線城市則面臨持續陰跌，但核心城區因舊改帶動仍有局部回暖機會。建議投資者優先配置核心城市核心區項目，謹慎下沉。
如需了解更多舊城改造行業報告的具體情況分析，可以點擊查看中研普華產業研究院的《2026-2030年中國舊城改造行業深度調研及發展前景預測報告》。
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