——煥新城市底色，共筑宜居未來
一、 引言：從“大拆大建”到“精雕細琢”，城市更新邁入高質量發展新紀元
近年來，中國城鎮化進程已從高速擴張的“增量時代”全面步入存量提質的“存量時代”。回顧近期的行業熱點與官方政策導向，城市更新與舊城改造無疑是宏觀經濟與民生保障交匯的核心焦點。
中研普華產業研究院《2026-2030年中國舊城改造行業深度調研及發展前景預測報告》分析認為，2024年全國兩會政府工作報告明確提出，要穩步實施城市更新行動，推進“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造，同時加快完善城市地下管網等“里子”工程。
此前，國務院辦公廳印發的《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》以及住建部多次強調的“留改拆”并舉、嚴控大拆大建原則，標志著我國舊城改造已徹底告別過去粗放式的“棚改”模式，轉向注重歷史文化保護、生態修復、產業升級與民生改善并重的“微改造”與“有機更新”。
展望2026-2030年，即我國“十五五”規劃時期，舊城改造不僅是改善人居環境的民生工程，更是擴大內需、推動城市高質量發展的重要引擎。
二、 宏觀環境與政策導向：重塑行業底層邏輯
1. 政策環境：嚴控大拆大建，強調“留改拆”并舉
未來五年，國家對舊城改造的政策底線將更加清晰。住建部明確規定，城市更新單元(片區)或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%，拆建比嚴格控制。這意味著2026-2030年的舊城改造將全面轉向“繡花功夫”式的微改造。
政策將更加傾斜于老舊小區改造、歷史街區活化、工業遺存利用以及城市地下管網等隱蔽工程的升級。對于企業而言，依賴高杠桿、高周轉的傳統房地產開發邏輯將徹底失效，取而代之的是對資產長效運營和產業導入能力的考驗。
2. 經濟環境：資金模式創新，多元化融資破局
舊城改造具有資金需求量大、投資回報周期長的特點。在地方財政緊平衡的背景下，單純依靠政府兜底的模式難以為繼。2026-2030年，行業將迎來融資模式的深刻變革。
一方面，中央預算內投資、地方政府專項債券將繼續發揮托底作用;另一方面，基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)的擴容將為舊城改造提供重要的退出渠道。
此外，PPP新機制(政府和社會資本合作新機制)的落地，將鼓勵更多具備專業運營能力的民營資本參與到具有經營性收益的城市更新項目中，實現風險共擔、利益共享。
3. 社會環境：人口結構變遷催生差異化需求
隨著人口老齡化加劇，老舊小區的適老化改造、加裝電梯、無障礙設施建設將成為剛性需求。同時，新市民和青年群體的涌入，使得城中村改造中的保障性租賃住房建設成為政策發力點。舊城改造將更加注重“全齡友好”與“完整社區”的構建，滿足居民從“有房住”到“住得好”的升級需求。
在“十五五”期間，舊城改造市場將呈現出高度細分和結構化的特征，以下三大賽道將成為行業增長的核心引擎：
1. 老舊小區與完整社區改造：民生底色與長效運營
老舊小區改造是舊城改造的基本盤。未來的改造將不再局限于外墻粉刷、道路修補等“面子”工程，而是深入到供水、排水、供氣、供熱等地下管網的“里子”工程，以及新能源汽車充電樁、智能快遞柜、社區養老托育設施的“新基建”配套。
市場機會將從單純的工程施工向“改造+物業+社區增值服務”的綜合運營轉移。能夠打通社區最后一公里，提供家政、養老、托幼等一站式服務的企業，將獲得持續的現金流回報。
2. 城中村改造：超大特大城市的空間重構與產業升級
根據官方部署，城中村改造重點聚焦于超大特大城市。2026-2030年，城中村改造將更加注重與保障性住房建設、產業升級的深度融合。傳統的“推倒重來”將向“綜合整治+局部拆建+產業導入”轉變。
對于投資者而言，城中村改造的利潤空間不再來源于土地增值的一級開發，而是來源于改造后產業園區、長租公寓、商業街區等存量資產的長期運營收益。具備強大產業招商能力和資產管理能力的企業將在此賽道中脫穎而出。
3. 歷史文化街區與工業遺存活化：文化賦能與商業重塑
在城市更新中，保護歷史文化底蘊、留住城市記憶成為共識。老舊廠房、廢棄倉庫、歷史街區的活化利用，是提升城市軟實力的關鍵。
未來五年，通過引入文創、演藝、沉浸式體驗、特色餐飲等新業態，將“工業銹帶”打造為“生活秀帶”和“消費新地標”將成為熱門方向。這要求參與者具備極高的文化創意策劃、商業空間設計與跨界資源整合能力。
四、 行業發展趨勢與前沿技術賦能
1. 數字化與智慧化：CIM與數字孿生技術的深度應用
2026-2030年，數字化將貫穿舊城改造的全生命周期。依托城市信息模型(CIM)和數字孿生技術，規劃者可以在虛擬空間中模擬改造方案，評估光照、通風、交通流量及地下管網布局，從而實現科學決策。
在施工階段，建筑信息模型(BIM)與物聯網技術的結合將大幅提升施工效率與安全管理水平;在運營階段，智慧社區平臺將實現安防、能耗、物業服務的智能化管理，降低運營成本。
2. 綠色低碳：雙碳目標下的可持續更新
在國家“雙碳”戰略背景下，綠色低碳將成為舊城改造的硬性指標。既有建筑的節能改造(如外墻保溫、節能門窗更換)、可再生能源的建筑一體化應用(如光伏建筑一體化BIPV)、海綿城市理念的融入(如雨水花園、透水鋪裝)，將成為項目的標配。綠色建筑標準的提升，不僅有助于降低建筑全生命周期的碳排放，還能為企業爭取到綠色金融信貸的支持。
3. 公眾參與：從“政府主導”向“共建共治共享”轉變
舊城改造直接關系到居民的切身利益。未來，項目的前期調研、方案設計、施工監督及后期物業管理，將更加注重公眾參與。通過搭建社區議事平臺、引入社區規劃師制度，激發居民的主人翁意識，實現“共建共治共享”。這不僅能有效化解社會矛盾，還能確保改造方案真正契合居民需求。
五、 投資機遇與戰略決策建議
面對2026-2030年舊城改造行業的深刻變革，各類市場參與者需及時調整戰略，精準布局。
對投資者的建議：
轉變估值邏輯：摒棄以土地增值和快周轉為核心的傳統地產估值模型，轉向以資產長期運營現金流、租金回報率及資產證券化(REITs)潛力為核心的估值邏輯。
關注細分賽道龍頭：重點關注在老舊小區長效運營、建筑節能減排、地下管網智能檢測與修復、歷史街區商業運營等細分領域具備核心技術或成熟商業模式的“專精特新”企業。
擁抱綠色金融：積極利用綠色債券、碳中和基金等金融工具，為符合綠色低碳標準的城市更新項目提供低成本資金支持。
對企業戰略決策者的建議：
向“城市綜合運營服務商”轉型：建筑施工企業應向上游的規劃設計、投融資和下游的資產運營、物業管理延伸，打造“投、融、建、管、運”全產業鏈服務能力。
強化產業導入與招商能力：無論是城中村改造還是工業遺存活化，核心在于“內容為王”。企業需建立龐大的產業資源庫，提升產業策劃與招商落地能力，以產業導入帶動資產升值。
深化跨界合作：舊城改造涉及規劃、建筑、文化、科技、金融等多個領域。企業應打破行業壁壘，與科技公司、文化機構、金融機構建立戰略聯盟，構建城市更新生態圈。
對市場新人的建議：
重塑知識體系：城市更新是一個高度交叉的領域。新人不僅需要掌握傳統的工程建造知識，還需深入學習城市規劃、產業經濟、房地產金融、社會學等跨學科知識。
深耕社區與基層：舊城改造的痛點往往隱藏在街巷與社區之中。深入一線，了解居民的真實訴求，培養與基層群眾溝通協調能力，是成為優秀城市更新從業者的必修課。
關注政策與合規：密切關注國家及地方關于城市更新、土地流轉、文物保護、環保等方面的法律法規，樹立強烈的合規意識，確保項目在陽光下運行。
結語
中研普華產業研究院《2026-2030年中國舊城改造行業深度調研及發展前景預測報告》結論分析認為2026-2030年，中國舊城改造行業將迎來一場從“量”到“質”、從“開發”到“運營”、從“粗放”到“精細”的深刻洗禮。這既是一場關乎城市面貌煥新的空間革命，更是一場關乎民生福祉與產業升級的社會實踐。
盡管面臨著資金平衡難、利益協調復雜等挑戰，但在國家戰略的堅定支持與市場化機制的不斷完善下，舊城改造行業必將釋放出巨大的經濟價值與社會價值。唯有秉持長期主義，堅守民生底線，擁抱技術創新，方能在城市更新的浪潮中把握時代機遇，共筑宜居、韌性、智慧的現代城市新未來。
【免責聲明】
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涉及的行業趨勢預測、市場規模研判及戰略建議，均基于當前市場環境及政策導向的邏輯推演。由于宏觀經濟波動、國家政策調整、地方執行差異及市場不可抗力等因素的影響，行業實際發展情況可能與本報告預測存在差異。
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