一、 時代拐點：舊城改造為何是“十五五”城市發展的核心命題?
曾幾何時，“舊城改造”幾乎等同于“推倒重來”。其背后是快速城市化背景下，對土地經濟價值的極致追求和對城市面貌“現代化”的單一理解。然而，這種模式的代價日益顯現：歷史文脈斷裂、社區網絡瓦解、城市特色湮滅、社會矛盾積聚。如今，多重力量正推動舊城改造進入一個全新的、更復雜的戰略階段。
首先，是城市發展邏輯從“增量擴張”到“存量提質”的根本性轉變。 隨著新增建設用地資源日益緊張，城市競爭的核心不再是“攤大餅”，而是“練內功”。老城區往往占據城市核心區位，但其物質空間老化、功能業態衰退、基礎設施滯后，構成了城市高質量發展的“洼地”。如何激活這片“沉睡的資產”，使其重新成為城市的經濟活力點、文化魅力區和生活宜居地，直接關系到城市的整體能級與競爭力。舊城改造，由此成為城市實現內涵式增長的“主戰場”。
其次，是歷史文化保護與傳承上升為國家與民族戰略的必然要求。 老城的一街一巷、一磚一瓦，是城市記憶的容器，是地方文化的基因。隨著“文化自信”的提出，全社會對歷史文化遺產的價值認知發生了質的飛躍。舊城改造不能再是歷史的“橡皮擦”，而必須成為文明的“傳承者”與“翻譯者”。它要求我們具備一種“與時間對話”的能力，在當代功能需求與歷史遺產保護之間找到創造性平衡。
再者，是人民群眾對美好生活向往的集中體現。 老城區居住著大量居民，他們對改善居住條件、提升環境品質、享有便捷公共服務有著最迫切的需求。同時，新一代年輕人和創意階層，也開始厭倦千篇一律的新區，轉而青睞老城區獨特的空間紋理、相對低廉的成本和濃厚的生活氣息。舊城改造因此承載著雙重使命：既要保障原住民的民生福祉，又要為新人群、新經濟、新消費提供生長土壤。它是一場關乎社會公平、社區融合與代際對話的深刻實踐。
近期，從中央到地方，關于城市更新、防止大拆大建、加強歷史文化保護傳承的政策文件密集出臺，為舊城改造劃定了清晰的底線與方向。這明確宣告：“十五五”時期的舊城改造，必須告別“開發思維”，樹立 “運營思維”和“治理思維” 。正如中研普華在《中國城市有機更新模式與實施路徑研究》系列報告中所論斷的：“舊城改造的成敗，將成為檢驗一座城市治理體系與治理能力現代化的試金石。其核心目標已從‘獲取土地出讓收益’，轉變為‘提升城市全生命周期綜合價值’。”
二、 現實困境：透視傳統舊改模式的“四重困境”
要規劃未來，必須正視當下舊城改造領域存在的深層次矛盾和挑戰，這些是任何新規劃都必須破解的難題。
1. 經濟平衡之困：公益屬性與市場邏輯的沖突
舊城改造，尤其是涉及歷史保護和民生改善的項目，具有很強的公共產品屬性，投資大、周期長、直接經濟回報率低甚至為負。傳統的“以商品房銷售平衡改造成本”的“算大賬”模式，在嚴控拆建比例、強調保護優先的新規下難以為繼。社會資本因盈利前景不明而裹足不前，地方政府則面臨巨大的財政壓力。如何設計可持續的、多元化的資金平衡模式，是首要挑戰。
2. 利益協調之困：多元主體復雜訴求的博弈
舊城改造涉及原住民、商戶、產權單位、地方政府、開發商、運營商、文化保護機構等多方主體，利益訴求錯綜復雜。原住民希望改善居住條件但不愿遠離故土;商戶希望在改造中生存下來并獲得發展;政府希望提升形象、完善功能、促進消費;資本則追求投資回報。任何一方的訴求被忽視，都可能引發社會矛盾，導致項目停滯。傳統的“政府主導、自上而下”的單一決策模式已無法適應。
3. 文化傳承之困：“形”與“神”的割裂
當前的許多改造項目，盡管在物理形態上保留了歷史建筑的外殼，甚至做了精致的修繕，但卻常常陷入兩種誤區：一是將其變為僅供參觀的“靜態博物館”，失去了生活的煙火氣;二是將其過度商業化，填充以同質化的連鎖品牌和網紅業態，看似熱鬧，實則掏空了原有的社區文化和地方特色，淪為“精致的空殼”。如何留住“原真性”，并讓文化在當代生活中“活態傳承”，是巨大考驗。
4. 實施運營之困：改造建設與長期活力的脫節
“重建設、輕運營”是過去的老毛病。一個片區改造得再漂亮，如果沒有精心的產業策劃、持續的社區營造和專業的資產運營，很快會陷入衰敗。招商難、業態低端化、管理缺位等問題普遍存在。改造只是起點，如何通過持續的“軟性”投入，培育內生增長動力，實現“自我造血”，是決定項目長期成敗的關鍵，而這恰恰是目前最薄弱的環節。
面向“十五五”的舊城改造專項規劃，必須確立一套全新的方法論體系，我們稱之為 “有機更新2.0” 。它不再是一個簡單的建設工程規劃，而是一個融合了空間設計、經濟策劃、社會治理和文化復興的 “系統性社會設計” 。其核心原則可概括為四點：
1. 價值導向：從“土地經濟”到“空間價值”
規劃的目標函數需要徹底改變。評價一個舊改項目的成功，不應再只是計算拆出了多少“凈地”、賣了多少房子，而應建立多維度的價值評估體系，包括：
文化價值：歷史遺產的保護與活化程度。
社會價值：原住民權益保障、社區結構維系、公共服務提升。
生態價值：綠色基礎設施的完善、微氣候的改善。
經濟價值：片區整體資產的升值、新興產業的培育、持續稅收與就業的創造。
規劃的首要任務，就是為這片土地重新“發現價值”、“定義價值”并“創造價值”。中研普華在《城市存量資產價值重塑方法與工具》報告中強調：“成功的舊改，始于一次深刻的‘價值診斷’，它必須回答：這片土地對于城市的獨特貢獻是什么?如何通過改造將其最大化?”
2. 實施模式：從“大包大攬”到“共同締造”
必須構建政府、市場、社會多方協同的“共建共治共享”機制。
政府角色：從“主導者”轉向“規則制定者、資源協調者、過程監督者”。主要負責規劃引領、政策創新、底線管控和基礎設施投入。
市場角色：鼓勵有社會責任感和長期運營能力的“城市運營商”參與，而非傳統的“開發商”。其盈利模式應從“快銷”轉向“長期持有、精細運營、價值分享”。
社會角色：建立貫穿始終的公眾參與平臺，讓居民和商戶不僅是“被改造對象”，更是“更新主體”。通過社區規劃師、居民議事會等制度，確保其知情權、參與權和監督權。
3. 空間策略：從“外科手術”到“針灸療法”
摒棄成片拆除、藍圖式重建的“大開大合”，倡導漸進式、微介入的“小尺度、漸進式”更新。
織補肌理：尊重原有街巷格局和建筑尺度，通過植入小微公共空間、連接慢行系統、修繕既有建筑，像“織補”一樣修補城市肌理。
功能混合：避免功能單一化，鼓勵居住、文創、商業、辦公、旅游等功能在微觀層面適度混合，保持街區全天候的活力。
保留煙火：審慎對待小微商業和市集，它們不僅是生計，更是社區活力的源泉。通過設計和管理，實現新舊業態的和諧共生。
4. 運營前置：從“建設終點”到“運營起點”
規劃必須與產業策劃、招商運營一體化考慮，甚至 “運營方案”應先行于“建設方案” 。
產業研究與定位：深入分析片區資源稟賦、市場需求和周邊競爭，明確主導產業(如文化創意、設計研發、特色旅游、數字科技等)，并設計產業生態和準入機制。
主體培育與招商：提前對接和培育符合定位的“主理人品牌”、創意工作室、非遺工坊等，而非改造完成后再進行填空式招商。
社區營造計劃：規劃階段就應設計后續的社區活動、文化事件、商戶聯盟等“軟性”內容，為片區注入持續的靈魂。
四、 關鍵賽道與投資戰略：在“耐心資本”中尋找價值
對于希望在“十五五”舊城改造新浪潮中有所作為的企業和投資者而言，機會不再存在于簡單的房地產開發，而蘊藏于以下幾個需要“耐心”和“專業”的賽道：
1. 歷史建筑(街區)的活化利用與運營
這是文化價值變現的核心。投資于對歷史建筑的適應性改造和精細化運營，將其轉化為精品酒店、文化展示空間、創新辦公、高端餐飲等。其核心能力在于對歷史建筑的敬畏式改造、獨特的內容策劃和高品質的運營服務。盈利模式是長期租金收益和資產增值。
2. 老舊小區(社區)的綜合整治與物業服務提升
這是一個巨大的民生和市場領域。重點不在于拆遷，而在于通過加裝電梯、完善適老化設施、提升景觀環境、智慧化改造、引入專業物業服務等方式，系統性提升居住品質。投資邏輯在于獲取長期、穩定的物業服務合同，并探索社區商業、養老、家政等增值服務的可能性。這需要強大的本地化服務能力和居民溝通能力。
3. 低效產業空間的轉型升級
將老廠房、舊倉庫、批發市場等，改造為創意產業園、新型科創空間、體驗式商業綜合體等。關鍵在于精準的產業定位和產業服務能力的構建。投資者需要成為“產業合伙人”，而非單純的“房東”，通過提供創業服務、資源對接、投融資等，分享企業成長的紅利。
4. 城市公共空間的精細化設計與運營
投資于街道、廣場、濱水岸線等公共空間的改造和持續運營。通過景觀提升、設施植入、活動策劃，將其變為吸引人流的活力場所。其價值可通過周邊商業租金提升、區域品牌價值溢出等方式實現回報。這需要優秀的設計能力和公共活動策劃能力。
5. 舊改領域的專業服務平臺
包括舊改全過程咨詢(政策、規劃、融資方案)、資產價值評估、歷史文化資源調查、社區協商 facilitation(協調促進)、數字化管理平臺等。隨著舊改走向精細化和復雜化，對這些專業服務的需求將爆發式增長。這是典型的“知識密集型”和“服務密集型”投資。
對于地方政府：
轉變觀念，當好“總設計師”和“服務員”：從“土地經營者”轉向“城市運營商”。在編制“十五五”相關發展規劃時，必須將舊城改造作為獨立、核心的篇章，制定區別于新區的特殊政策工具箱(如容積率轉移、功能混合、彈性審批)。
深化前期研究：投入資源進行扎實的城市現狀調查和市場分析報告，摸清家底(歷史建筑、人口結構、產權狀況)，進行深入的可行性研究，明確項目的公共收益和商業模式。
創新合作機制：大膽嘗試與專業化城市運營企業成立合資平臺，或采用“投資+設計+建設+運營”一體化招標等模式，綁定長期利益。
對于投資與運營企業：
調整心態，做“長期主義者”：舊改新周期的回報周期更長，需要“小火慢燉”的耐心。財務模型應從追求IRR(內部收益率)轉向關注穩定的現金流和資產價值的長期增長。
鍛造核心能力：必須構建或整合“文化理解力、社區溝通力、復雜項目管理力、多業態運營力”四大核心能力。單靠資本或工程能力已無法取勝。
重視“商業計劃書”與“投后管理”：項目的商業計劃書必須極度詳盡，特別是產業策劃和運營方案。投后管理團隊應早期介入，確保規劃意圖的完美落地和持續優化。
對于規劃與設計機構：
拓展服務邊界：從單純的“空間設計師”升級為“社會過程設計師”。工作方法必須增加田野調查、社區工作坊、多方協商等內容，設計成果應包含實施導則和運營建議。
深植文化素養：加強對地方歷史、民俗、建造工藝的學習，讓設計成為有根、有魂的創作，而非浮于表面的風格化表達。
結語
舊城改造，是一場與時間的談判，一次與記憶的和解，更是一項關于未來的創造。它檢驗著我們能否超越短視的經濟計算，去珍視那些無法用金錢衡量的價值——歷史的厚重、社區的溫情、文化的多樣性與城市的個性。
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若希望獲取更多行業前沿洞察與專業研究成果，可參閱中研普華產業研究院最新發布的《2025年版舊城改造產業規劃專項研究報告》，該報告基于全球視野與本土實踐，為企業戰略布局提供權威參考依據。
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