從“空間更新”升級為“城市進化”，2025年舊城改造行業深度調研
舊城改造是指對城市建成區內因基礎設施老化、功能退化或不符合現代城市發展需求的區域進行系統性更新，涵蓋住宅、商業、公共設施及工業用地等多維度改造，通過優化空間布局、完善基礎設施、修復生態環境與傳承歷史文脈，實現城市空間從“增量擴張”向“存量提質”轉型。其核心目標包括提升居民生活質量、促進產業升級、增強城市韌性，并推動綠色低碳技術應用，形成“民生改善+經濟激活+文化傳承”三位一體的可持續發展模式。
一、行業發展背景與現狀
1. 宏觀經濟驅動
2020-2024年，中國經濟保持穩健增長，GDP年均增速約5.3%，固定資產投資年均增長4.8%，工業增加值穩步提升，為舊城改造提供了堅實基礎。2024年居民人均可支配收入達4.8萬元，城鎮化率提升至68%，流動人口規模超3.8億，城市擴張與居民生活水平提升直接推動了舊改需求。
2. 政策支持
國家層面密集出臺政策，如《“十四五”城市更新行動方案》《關于全面推進城鎮老舊小區改造的指導意見》，明確到2025年基本完成2000年前建成老舊小區改造任務。2023年中央財政安排超2000億元專項資金，并鼓勵社會資本通過REITs、PPP等模式參與。
3. 市場規模與區域差異
2024年全球舊城改造市場規模中，亞洲占比達48%(主要為中國)，中國市場規模突破1.2萬億元，年復合增長率達12%。一線城市如上海、深圳、廣州等地改造進程領先，2023年上海批準62個“城中村”項目，深圳通過首部城市更新立法推動產城融合。
1. 供給端
供應主體：以國企和頭部房企為主導，如萬科、保利等企業通過“綜合整治+產業導入”模式參與舊改，2024年TOP10企業市占率達35%。
供應瓶頸：土地權屬復雜(集體土地占比超40%)、拆遷成本高(一線城市平均成本超2萬元/㎡)及規劃協調難度大。
2. 需求端
剛性需求：2023年全國需改造老舊小區約22萬個，涉及居民超4200萬戶，其中60%以上集中于超大特大城市。
升級需求：從“外觀改造”轉向“功能提升”，如加裝電梯(滲透率不足20%)、智慧社區(覆蓋率不足15%)等。
3. 供需矛盾
結構性失衡：三四線城市改造進度滯后，資金缺口達30%;一線城市則面臨產業空間不足與歷史文化保護的矛盾。
政策依賴性高：約70%項目依賴政府補貼，市場化融資占比不足25%。
三、產業鏈結構
舊城改造產業鏈涵蓋上中下游多個環節：
1. 上游：
建材與設備：綠色建材(滲透率約35%)、智能安防設備(市場規模年增20%)。
規劃與設計：BIM技術應用率提升至50%，歷史街區保護設計需求增長。
2. 中游：
施工與改造：裝配式建筑占比提升至30%，老舊管網更新市場規模超2000億元。
模式創新：PPP模式(占比15%)、TOD開發(如廣州琶洲村項目)。
3. 下游：
運營與服務：物業管理(市場規模年增18%)、社區商業(老舊小區商業面積缺口達40%)。
產業導入：深圳南頭古城通過“文化+科技”模式，帶動周邊租金上漲30%。
1. 政策導向深化
“留改拆”并舉：2025年歷史文化街區保護率目標達90%，北京、上海劃定更新單元控制性規劃。
金融創新：基礎設施REITs試點擴容至舊改領域，2024年發行規模超500億元。
2. 技術賦能
智慧化改造：AIoT技術應用(如智慧停車、能耗管理)覆蓋率將提升至50%。
綠色低碳：零碳社區試點(如深圳大沖村)推廣，綠色建筑標準執行率目標達100%。
3. 市場格局演變
多元化主體參與：央企與民企合作(如華潤+萬科)、外資進入(如黑石收購上海舊改項目)。
區域分化加劇：長三角、大灣區舊改規模占比超50%，中西部通過政策性銀行支持加速。
4. 產城融合
產業升級導向：廣州黃埔舊改引入生物醫藥集群，帶動區域GDP年增12%。
五、挑戰與建議
風險提示：拆遷糾紛(占項目延期主因的40%)、資金鏈斷裂(中小房企風險敞口超30%)。
對策建議：
完善土地流轉機制，推廣“地票”制度試點。
設立舊改專項基金，引導險資、養老金等長期資本進入。
結論：2025年舊城改造行業處于“技術重構場景、綠色定義價值、全球重塑邊界”的變革期，呈現“智能化主導、低碳化托底、全球化破局”三大特征。未來，舊城改造將從“空間更新”升級為“城市進化”，通過技術迭代、模式創新與生態共建，推動全球城市可持續發展，成為重塑全球城市競爭格局的核心力量。
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