2026年中國舊城改造行業深度調研及發展前景預測

前言

2026年國務院印發《城市更新“十五五”規劃》，疊加財政部、住建部更新改造財政補助新政落地，我國舊城改造正式進入規范化、精細化提質階段。行業徹底告別大拆大建模式，轉向存量提質、功能優化、民生升級，未來五年將成為城市高質量發展的核心抓手，市場擴容節奏穩步加快。

一、2026年中國舊城改造行業發展現狀

2026年國內舊城改造行業迎來頂層政策全面升級，行業發展框架進一步清晰。國家明確摒棄粗放式拆遷重建模式，確立“留改拆”并舉、以保留利用提升為主的核心原則，重點聚焦老舊小區、城中村、危舊建筑、老舊管網、配套設施等存量資源提質升級，全面適配新型城鎮化高質量發展需求。

財政扶持體系持續完善，行業資金保障力度大幅提升。2026年4月兩部門聯合發布城市更新專項補助政策，對入圍城市實施分級定額資金補助，為各地舊城改造項目落地提供穩定資金支撐。政策持續引導社會資本參與改造項目，拓寬行業融資渠道，破解以往資金短缺、項目推進滯后的行業難題。

據國家發改委等官方公開測算數據顯示，2026 至 2030 年我國城市更新領域保底投資規模不低于 15 萬億元，舊城改造作為核心組成部分，占據行業主要投資比重。當前改造范圍持續拓寬，從單一建筑翻新延伸至市政配套、生態環境、智慧設施、公共服務一體化升級，產業覆蓋維度持續擴大。

二、中國舊城改造行業市場格局與運營模式

國內舊城改造行業呈現政府主導、市場化運作、多主體協同參與的穩定格局。各地住建、財政部門統籌規劃轄區改造項目，負責政策落地、項目審核、資金監管等核心工作，把控行業整體發展方向與項目建設標準，保障改造工程貼合民生需求與城市發展規劃。

市場化主體主要承接項目施工、設施升級、運維服務、業態更新等具體環節，依托項目招投標機制參與市場競爭。行業競爭不再局限于傳統工程建設能力，項目精細化運營、長效管護、智慧化改造能力逐步成為核心競爭要素，行業市場化規范化程度持續提升。

根據中研普華《2026-2030年中國舊城改造行業深度調研及發展前景預測報告》的觀點，2026年后舊城改造行業運營模式發生根本性轉型，短期工程建設盈利模式逐步弱化，長期存量資產運營、城市服務增值成為行業核心盈利方向。一體化改造、長效化運維的綜合服務模式，將成為未來行業主流發展形態。

區域市場發展呈現差異化特征，一線及新一線城市聚焦存量提質、智慧升級、業態優化，改造項目附加值高、精細化要求嚴苛。二三線城市重點推進老舊小區基礎改造、管網更新、配套補短板，縣域市場以基礎民生改造為主，整體形成梯度化、差異化的區域發展格局。

三、2026-2030年中國舊城改造行業核心發展趨勢

精細化、微改造成為行業主流發展方向。在國家政策嚴格管控大拆大建的背景下，行業全面轉向小規模、精準化提質改造，聚焦建筑修繕、設施更新、環境整治、功能補短板，最大限度保留城市原有風貌，兼顧民生改善與城市文脈傳承，實現城市存量資源高效利用。

智慧化、數字化改造全面落地普及。未來五年舊城改造深度融合智慧城市建設，在老舊小區、老舊街區改造中批量植入智能安防、智慧物業、智能停車、數字化管網監測等設施，推動傳統老舊城區向智慧宜居城區轉型，提升城市治理現代化水平。

綠色低碳改造成為硬性發展要求。依托雙碳戰略與綠色城市建設規劃，舊城改造全面推行節能建筑翻新、綠色建材應用、雨水回收、綠化提升等綠色改造舉措，淘汰高能耗老舊設施，降低城區能耗與碳排放，推動城市綠色低碳高質量發展。

中研普華《2026-2030年中國舊城改造行業深度調研及發展前景預測報告》表示，長效化運維體系逐步完善成型。行業徹底擺脫“重建設、輕管護”的傳統弊端，改造項目同步配套后期運維機制，通過專業化運營、常態化管護，保障改造成果長效落地。改造與運營一體化發展，成為未來舊城改造項目的核心標配。

四、行業發展核心痛點與現存瓶頸

項目資金壓力依舊突出，資金結構存在短板。雖然中央財政專項補助持續投放，但補助覆蓋范圍有限、單城補助額度固定，多數區域改造項目體量大、周期長，單純依靠財政資金難以覆蓋全部需求。社會資本參與機制尚不健全，投資回報周期長、收益不穩定，導致資本參與意愿偏弱。

改造標準與供需匹配度不足，同質化問題凸顯。當前各地改造多以基礎硬件翻新為主，針對不同城區、不同人群的差異化需求適配不足，個性化、品質化改造內容較少。部分項目存在重表面、輕內涵的問題，民生體驗提升效果有限，資源利用效率偏低。

產權復雜、審批流程繁瑣制約項目推進。老舊城區建筑產權多元、歷史遺留問題較多，部分老舊建筑手續不完善、權屬不清晰，大幅增加改造推進難度。同時舊城改造涉及多部門審批，流程鏈條長、落地效率偏低，影響項目整體建設進度。

長效運營能力普遍缺失，后續管護體系薄弱。多數改造項目僅聚焦建設期施工落地，缺乏完善的后期運營、維護、更新機制。項目完工后缺乏專業化管護主體，易出現設施老化、環境反彈、配套閑置等問題，難以持續發揮改造民生價值與經濟價值。

五、行業投資方向與發展優化建議

未來五年行業投資需聚焦精細化提質、智慧化升級、綠色低碳改造三大核心賽道，避開傳統粗放式翻新領域。重點布局老舊小區智慧配套、城區生態提質、存量資產盤活、長效運維服務等細分領域，貼合政策導向與市場剛需，提升項目盈利穩定性。

行業主體需適配行業轉型趨勢，摒棄傳統工程化思維，構建改造、運營、服務一體化能力。主動對接各地城市更新規劃，深耕區域細分市場，優化項目精細化施工與品質管控能力，同時探索多元盈利模式，強化長效運營核心競爭力。

結尾

2026-2030年是舊城改造行業提質升級的關鍵周期，政策、資金、需求三重紅利疊加，行業從增量建設轉向存量提質。精細化、智慧化、長效化將成為核心發展主線。如需查看具體數據動態，可點擊《2026-2030年中國舊城改造行業深度調研及發展前景預測報告》。