作為優化城市空間結構、改善人居環境、傳承城市文脈的核心載體，行業融合工程建設、運營服務、文化保護、民生保障等多重屬性，是推動城市可持續發展的重要支撐。
舊城改造，這個曾經被視為"城市補丁"的邊緣議題，如今已躍升為國家新型城鎮化戰略的核心引擎，成為撬動萬億級市場的關鍵杠桿。中研普華產業研究院在《2026-2030年中國舊城改造行業深度調研及發展前景預測報告》指出：舊城改造行業已正式告別"政策試水期"，邁入"規模放量期"，未來五年將是這一賽道最具確定性的黃金窗口。站在2026年這個時間節點回望，行業的底層邏輯已然清晰——誰能在這場存量革命中找到精準卡位，誰就能在下一個十年的城市競爭中握住主動權。
一、市場發展現狀：從"增量狂飆"到"存量深耕"的歷史轉折
中國城鎮化率已突破關鍵臨界點，城市發展模式正經歷從"大規模增量建設"向"存量提質改造與增量結構調整并重"的歷史性轉折。這不是一句口號，而是一組正在發生的事實。
截至2022年底，全國城市建成區面積已達約5.6萬平方公里，其中超過三成的建筑建成于2000年以前。大量老舊小區存在結構安全風險、管線老化、消防隱患及無障礙設施缺失等問題，涉及居民超過2.5億戶。這些數字背后，是數以億計的家庭對"住好房"的迫切渴望，也是舊城改造市場最堅實的需求底座。
從政策環境看，國家層面已形成"頂層設計+專項規劃+地方配套"的完整政策矩陣。政府工作報告明確將城市更新納入民生工程，《關于推進城市更新行動的指導意見》《老舊小區改造實施方案》等文件密集出臺，財政部門設立專項基金與地方政府專項債形成資金合力，部分城市試點歷史建筑保護容積率轉移機制，實現老城更新項目的經濟平衡。這種"中央統籌+地方創新"的模式，有效破解了過去政策執行中的碎片化難題。
從中研普華產業研究院的跟蹤研究來看，行業已走過三個明顯階段。上世紀80年代至90年代是起步探索期，改造進展緩慢，以簡單修繕為主;90年代至21世紀初是模式探索期，各地開始嘗試政府主導、企業參與、居民自籌等多元路徑;21世紀初至今，特別是2019年中央部署實施城市更新以來，行業進入快速發展期。2019年至2023年，全國新開工改造城鎮老舊小區已達22萬個，惠及居民3800多萬戶、約1億人，更新改造老化和有隱患的管線管道近30萬公里。這組數據說明，舊城改造已從"選擇題"變成了"必答題"。
二、市場規模：萬億賽道的確定性與結構性機會
關于舊城改造的市場規模，中研普華產業研究院的核心觀點是：這不是一個線性增長的市場，而是一個即將迎來指數級躍遷的賽道。
從總量看，行業已從早期的千億級體量邁入萬億級俱樂部。2023年全國城市更新改造市場規模已達到約1.2萬億元人民幣，預計到2025年將突破1.8萬億元，年復合增長率維持在12%以上。到2026年，市場規模有望突破3.5萬億元，并在2030年向更高量級持續攀升。這一增長不是短期政策刺激的脈沖式反彈，而是基于需求剛性、政策持續性與技術成熟度三重驅動的結構性擴張。
從結構看，市場呈現出清晰的分層特征。老舊小區改造是絕對主力，占整體市場的六成以上，這與全國約30萬個老舊小區、涉及數千萬戶居民的龐大基數直接對應。基礎設施升級緊隨其后，占比約三成，涵蓋道路翻新、管網改造、綠化提升等剛性需求。公共空間優化與歷史建筑保護雖然當前占比相對較小，但增長潛力巨大，尤其是歷史街區活化領域，隨著文化自信的提升和文旅融合的深化，正成為新的增長極。
從區域看，東部沿海地區憑借城市化水平高、經濟實力強的優勢，占據全國市場規模的半壁江山。中部地區次之，西部地區雖然起步較晚，但在西部大開發戰略深入推進和基礎設施建設加強的背景下，市場潛力尚未充分挖掘，未來增速有望超越東部。中研普華特別指出，"一核兩翼"的戰略布局正在成型——京津冀作為核心區域率先推進，長三角和中西部作為兩大支撐區域同步跟進，這種梯度分布既體現了發展階段的差異，也孕育著豐富的投資機會。
從投資結構看，一個值得關注的變化是社會資本參與度的持續提升。早期舊城改造以政府投資為主導，但近年來，隨著PPP模式、REITs、城市更新基金等金融工具的成熟應用，社會資本的投資占比已從過去的三成左右提升至近六成。
根據中研普華研究院撰寫的《2026-2030年中國舊城改造行業深度調研及發展前景預測報告》顯示：
三、未來市場展望
第一個關鍵詞：綠色化成為標配。 在"雙碳"目標背景下，綠色建筑與節能環保技術在舊改項目中的滲透率將大幅提升。建筑節能改造推廣低碳建材與可再生能源利用，生態修復聚焦黑臭水體治理與綠地網絡構建，零碳社區建設將成為主流方向。這不是選項，而是準入門檻。中研普華預計，到2026年綠色改造相關產值占比將超過30%，成為行業新的增長極。
第二個關鍵詞：智能化深度滲透。 物聯網、大數據、人工智能等技術將從"概念驗證"走向"規模應用"。AI客流預警系統優化歷史街區游覽體驗，數字孿生技術模擬改造方案對周邊生態的影響，智慧停車系統通過物聯網技術大幅提升車位周轉率。中研普華判斷，到2027年全國已有超過半數的舊城改造成項目將采用智能化管理系統，到2030年這一比例將進一步提升至七成以上。行業正在從"經驗驅動"向"數據驅動"轉型。
中研普華的建議是：設立國家級重點實驗室聯合攻關基礎材料與芯片，鼓勵國企牽頭組建創新聯合體共享研發成果，建立"設備制造商—運營商—數據服務商"的產業聯盟，打通需求端反饋與技術升級的閉環。
舊城改造是一個值得長期重倉的賽道。政策的確定性、需求的剛性、技術的成熟度，三重力量正在合力托舉一個萬億級市場的誕生。
想了解更多舊城改造行業干貨?點擊查看中研普華最新研究報告《2026-2030年中國舊城改造行業深度調研及發展前景預測報告》，獲取專業深度解析。
研究院服務號
中研網訂閱號