5月28日，國務院印發《城市更新“十五五”規劃》，推動城市特色化發展。落實區域重大戰略，因地制宜實施城市更新，優化現代化城市體系。推進超大特大城市治理現代化，以城市群、都市圈為依托構建大中小城市協調發展格局。
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這是我國首部城市更新領域的國家級專項規劃。作為"十五五"規劃綱要公布后第一部領域專項規劃，其優先出臺傳遞了明確信號：城市更新已從"地方探索"正式上升為驅動國家高質量發展的核心戰略引擎!
產業鏈發展分析
城市更新是對城市建成區(如老城區、老舊小區、老舊街區)進行的系統性改造，包括功能完善、環境整治、設施升級等，區別于傳統“大拆大建”，側重漸進式、可持續的有機更新。
1958年荷蘭首次城市更新研討會將其定義為“改善生活環境的城市建設活動”，涵蓋房屋修理、街道綠化、不良住宅區改造等，以滿足居民對舒適環境和美麗市容的需求。
城市更新產業鏈是以規劃、投資、建設、運營為主線的綜合性體系，涵蓋上游要素供給(資金、技術)、中游實施運營(開發、施工)、下游場景落地(服務、產業)，在政策驅動下正從單點改造向系統集成轉型。
圖表：城市更新產業鏈圖譜
資料來源：中研普華產業研究院
城市更新行業的發展背景，本質上是中國城市發展從“增量擴張”向“存量提質”轉型的必然結果。這一轉變不是偶然的政策選擇，而是經濟社會發展到一定階段的客觀規律。
城市更新與城市發展相伴而行，隨著全球范圍內城市化水平的普遍上升，其重要性也愈發凸顯。國務院常務會議明確指出，“城市更新關系城市面貌和居住品質的提升，是擴大內需的重要抓手”。在經濟增速放緩背景下，城市更新成為拉動基礎設施投資、穩定宏觀經濟運行的重要工具。
我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。根據國家統計局數據，截至2023年底，中國常住人口城鎮化率已達66.16%，與發達經濟體約75%-80%的“天花板”相比，雖仍有約10個百分點的增長空間，但大規模、高速度的城市擴張時代已經結束。
圖表：2018-2025年中國城鎮化率變化情況
數據來源：國家統計局、中研普華產業研究院
截至2024年底，我國常住人口城鎮化率達到67%，9.4億人生活在城鎮。從區域來看，根據2024年中國統計年鑒，有12個省(區、市)城鎮化率高于全國水平，其中上海89.46%、北京87.83%、天津85.49% 城鎮化率位居前列;19個低于全國水平，最低的為38.88%，與最高的相差50.58個百分點。
公報顯示，2025年末，全國常住人口城鎮化率為67.89%，比2024年末提高0.89個百分點。
城市更新發展現狀
城市更新是推動城市高質量發展、不斷滿足人民美好生活需要的重要舉措。“十四五”時期，我國城市人居環境質量進一步提升，人民群眾在城市生活得更方便、更舒心、更美好。具體來看，“十四五”時期，我國加裝電梯12.9萬部，增設停車位340多萬個、養老托育等社區服務設施6.4萬個;更新改造供水、燃氣、供熱等地下管網84萬公里;打造口袋公園1.8萬多個、城市綠道2.5萬公里。
圖表：“十四五”時期中國城市發展成果
數據來源：中國政府網、中研普華整理
據住建部摸底，全國需要改造的城鎮老舊小區約17萬個，涉及約4200萬戶、1.2億人口。“十四五”期間，全國計劃改造21.9萬個老舊小區。這些數字意味著巨大的存量更新需求和持續的投資空間。
當前城市更新行業的競爭格局已進入深度競爭階段。在“十五五”規劃明確將城市更新定位為“10萬億級超級賽道”的背景下，競爭邏輯發生了根本性轉變。
我國城市更新領域的重點龍頭企業包括數字政通、中國聯塑、招商蛇口、中國金茂、華潤置地等。
圖表：我國城市更新重點龍頭企業核心競爭力對比表
資料來源：中研普華根據2026年研報及新聞整理
城市更新項目投資大、周期長，擁有多渠道、低成本的融資能力是核心競爭力。這包括利用專項債、超長期特別國債、REITs等工具。僅地下管網一項，2026年相關投資就有望超5萬億元，能通過政企合作(PPP)、股權投資等方式撬動杠桿資金的企業將占據先機。
從2026年一季度業績表現看，建筑施工環節規模最大但利潤承壓，規劃設計環節短期陣痛但長期彈性最高，綜合開發環節區域分化顯著。隨著“十五五”城市更新規劃的深入推進，各環節企業的業績有望逐步釋放。
2026年一季度整體呈現“營收穩、利潤弱”特征：多數企業營收保持增長或微降，但凈利潤普遍承壓，反映行業正處于“以價換量”的調整期。根據企業2026年一季度財報數據，中國建筑2026年一季度營收5,118.47億元，在十家企業中遙遙領先;歸母凈利潤138.81億元，同比下降7.5%。作為建筑央企龍頭，中國建筑在城市更新領域具備全產業鏈整合能力，是“十五五”城市更新工程落地的核心承接方。
圖表：2026年一季度中國城市更新行業上市龍頭企業營收及凈利潤比較
數據來源：相關企業財報、中研普華產業研究院
盈利情況方面，作為規劃設計龍頭，華建集團毛利率在十家企業中最高，體現了規劃設計環節的輕資產、高附加值特征。但凈利率僅0.34%，同比大幅下降4.82個百分點，反映費用端壓力顯著。
圖表：2026年一季度10家中國城市更新頭部企業毛、凈利率對比
數據來源：相關企業財報、中研普華產業研究院
“十五五”發展方向預測
5月15日召開的國務院常務會議，審議通過《城市更新“十五五”規劃》，并作出一系列重要部署。會議指出，當前我國城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段;要把城市更新擺在突出位置。這為我國高質量開展城市更新錨定了方向。
《規劃》提到，到2030年，城市更新行動取得重要進展，城市開發建設方式轉型初見成效，安全發展基礎更加牢固，服務效能不斷提高，人居環境明顯改善，新舊動能加快轉換，文化遺產有效保護，風貌特色更加彰顯，治理水平大幅提高，城市成為人民群眾高品質生活的空間。
圖表：“十五五”時期城市更新主要指標
資料來源：中國政府網、中研普華
城市更新具有廣闊的市場空間。據業內測算，“十五五”期間城市更新市場總容量約20萬億元。
從需求端看，城市更新是提振消費、擴大內需的重要支點。中指研究院測算，“十五五”時期全國城鎮住房需求總量預計約49.8億平方米。存量更新改造需求依然旺盛。可直接帶動鋼鐵、建材、家具、家電等一系列上下游產業。同時，通過將老舊街區、廠區和歷史文化街區一體化打造為融合文化、旅游、餐飲與休閑娛樂的消費新場景，城市更新在完善消費型基礎設施的同時，能持續拉動消費與就業。
“城市更新在運營端和消費端的長期帶動作用，遠比建設端一次性投資更具持久價值，是城市從‘建起來’轉向‘活起來’的關鍵一躍。”國研新經濟研究院創始院長朱克力表示，在運營端，通過對老舊樓宇、街區、廠房的功能重塑與專業化運營，能夠催生商業管理、社區服務、物業運維、文化策劃、數字運營等大量穩定崗位;在消費端，通過把閑置空間變為便民商圈、文創街區、康養中心、夜間經濟場景，將帶動社區消費、品質消費、體驗消費、銀發消費等持續釋放。這種以空間煥新帶動業態升級、以長效運營支撐民生就業的模式，相比傳統基建更可持續、更貼近民生、更能激活內生動力。
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