住房城鄉建設部數據顯示，2025年，全國新開工改造城鎮老舊小區2.71萬個、499萬戶，共完成投資1332億元。
過去數十年，中國城市經歷了前所未有的規模擴張，高樓林立的新城不斷崛起，但隨著土地資源日益緊張、老舊城區功能衰退、人居環境與現代需求脫節，單純的增量建設已難以為繼。從老舊小區的基礎設施升級到歷史街區的文化活化，從產業園區的功能重塑到低效空間的價值再造，城市更新不再是簡單的拆建，而是貫穿空間、產業、人文的系統性重構，成為破解城市發展矛盾、提升城市競爭力的必然選擇。
目前，中國超過9.4億人生活在城鎮。19個城市群承載了全國75%的人口，人口持續向城市群、都市圈流入。這些都對城市發展和基礎設施、公共服務設施優化配置提出新要求。推進城市更新，有利于適應人口結構變化和居民消費升級需要，優化設施配置和服務供給，更加精準高效地滿足居民多樣化、差異化需求。
一、中國城市更新行業發展現狀分析
當前，城市更新已從零星的局部改造進入系統性推進階段，其核心邏輯從“以房為本”轉向“以人為本”。早期的城市更新多聚焦于物質空間的更新，例如危舊房屋拆除、商業地產開發，往往伴隨著文化肌理的破壞和居民利益的失衡。如今，行業理念已發生深刻轉變，強調在保留城市歷史記憶的基礎上，滿足居民對高品質生活的需求。無論是老舊小區加裝電梯、改造社區養老服務中心，還是工業遺產變身文創園區，所有更新動作都圍繞人的需求展開，力求實現居住環境改善、公共服務完善與文化傳承的有機統一。
在更新內容上，城市更新呈現出多維度拓展的趨勢。除了傳統的居住空間更新，產業空間的升級改造成為新的熱點。一些傳統制造業聚集區因產業衰退導致空間閑置，通過更新改造，這些區域被賦予科技創新、文化創意等新功能，實現了產業轉型與空間價值的提升。同時，城市公共空間的更新也備受關注，口袋公園、慢行系統、社區圖書館等公共設施的建設，正在填補城市功能的短板，提升城市的宜居性和包容性。
據了解，2025年，我國城市更新工作取得明顯成效，加裝電梯1.4萬部，改善了居住條件，惠及470多萬居民;打造“口袋公園”4700多個、城市綠道5800多公里;建設改造地下管網15.6萬公里。
從更新主體來看，城市更新已從單一的政府主導轉向多元主體參與。政府不再是唯一的出資方和實施者，各類市場主體、社會組織甚至居民個體都開始參與其中。政府通過出臺政策、搭建平臺引導方向，市場主體憑借資金和運營經驗提供專業服務，社會組織則在協調居民需求、平衡各方利益中發揮橋梁作用，居民從被動的接受者轉變為主動的參與者。這種多元協作模式，既緩解了政府的財政壓力，也讓更新項目更貼近實際需求，提升了項目的落地效率和社會滿意度。
2025年7月召開的中央城市工作會議明確提出，“以推進城市更新為重要抓手”，“以建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市為目標”。2025年底召開的中央經濟工作會議強調，“高質量推進城市更新”。2026年5月29日，國務院正式印發《城市更新"十五五"規劃》。這是我國城市更新領域的首個五年規劃，系統部署了"十五五"時期城市更新的總體目標、重點任務和政策舉措，涵蓋老舊小區改造、城市基礎設施更新、歷史文化保護、智慧城市建設等多個方面。規劃的出臺標志著我國城市發展正式從大規模增量建設轉向存量提質改造和增量結構調整并重的新階段，預計將帶動數萬億元級別的城市更新投資。
據中研產業研究院《2026-2030年中國城市更新行業全景調研與發展前景預測報告》分析：“十五五”期間，實施城鎮老舊小區改造、老舊街區改造、老舊廠房改造、城市基礎設施更新改造等城市更新重點任務，涉及直接投資規模巨大，不僅可以重塑功能空間、再造產業生態、營造消費場景，提升存量資源價值，還將帶動數十萬億元的投資和消費。
城市更新的當下實踐，既是對過往城市發展問題的回應，也為未來的行業演進埋下了伏筆。當老舊小區的改造讓居民告別了“跑遠路買菜、爬高樓回家”的不便，當廢棄工廠變身為年輕人追捧的文創街區，我們看到的不僅是空間的變化，更是城市生命力的重塑。這些實踐證明，城市更新并非簡單的“舊貌換新顏”，而是通過對資源的重新整合與激活，讓城市的每一寸空間都能適配時代需求。
與此同時，行業的快速發展也暴露出一些待解的問題：部分項目仍存在重形式輕內涵的傾向，過度追求商業價值而忽視文化傳承;多元主體間的利益協調機制尚不完善，導致一些項目推進受阻;專業人才的短缺，使得更新項目的規劃設計與運營管理難以達到理想水平。這些問題既是行業發展的挑戰，也為未來的創新與突破指明了方向。如何在商業利益與公共價值之間找到平衡，如何構建更高效的多方協作模式，如何培養兼具專業能力與人文素養的復合型人才，將決定城市更新行業能否實現可持續發展。
二、中國城市更新行業投資前景預測
城市更新的投資價值，首先源于其龐大的市場需求。隨著城市發展進入存量時代，大量老舊城區、低效產業空間、閑置公共設施都亟待更新改造，這為市場主體提供了廣闊的參與空間。與增量開發不同，城市更新項目往往位于城市核心區域，具備天然的區位優勢，通過功能升級可以快速提升空間價值，帶來穩定的現金流回報。
從投資方向來看，城市更新的機會呈現出多元化特征。民生導向的居住空間更新仍是基礎領域，老舊小區改造、保障性住房建設等項目，不僅能獲得政府政策支持，還能通過配套服務的運營實現盈利。產業空間更新則蘊含著更大的增值潛力，尤其是圍繞科技創新、數字經濟等新興產業的園區改造，能夠吸引優質企業入駐，形成產業集聚效應，實現長期的資產增值。此外，文化類更新項目正成為投資新熱點，歷史街區、工業遺產的活化利用，既能傳承城市文化，也能通過文旅融合、創意產業開發實現商業價值。
投資模式的創新也為城市更新注入了活力。傳統的單一開發模式已難以適應復雜的更新需求，如今更多的投資主體開始探索“政府引導、市場運作、社會參與”的多元模式。例如，通過成立城市更新基金，整合政府資金、社會資本和金融機構資源，為項目提供穩定的資金支持;采用“長期運營+資產增值”的模式，擺脫短期逐利思維，通過持續的運營服務提升項目價值。這些模式創新不僅降低了投資風險，也讓城市更新項目的社會效益與經濟效益實現了更好的平衡。
三、總結與展望
站在城市發展的新起點，城市更新已超越了單純的空間改造范疇，成為推動城市高質量發展的重要引擎。它既是對城市歷史的尊重與傳承，也是對未來生活的探索與創造。回顧行業發展歷程，從早期的粗放式拆建到如今的精細化、人性化更新，中國城市更新行業已實現了理念與實踐的雙重跨越。多元主體的參與模式讓更新更具溫度，多維度的內容拓展讓城市功能更加完善，這些都為行業的可持續發展奠定了堅實基礎。
同時，我們也應清醒地認識到，城市更新是一項長期而復雜的系統工程，不可能一蹴而就。未來，行業仍需在平衡各方利益、傳承城市文化、提升運營能力等方面不斷探索。無論是政府、市場主體還是社會公眾，都需要以更長遠的眼光看待城市更新，摒棄急功近利的思維，注重項目的長期價值。只有這樣，城市更新才能真正實現“讓城市更美好，讓生活更幸福”的目標。
展望未來，隨著城市化進程的不斷深入，城市更新的需求將持續釋放，行業規模也將穩步擴大。政策的持續支持、市場主體的積極參與、技術創新的賦能，都將推動城市更新行業走向更加成熟、更加專業的發展階段。
想要了解更多城市更新行業詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2026-2030年中國城市更新行業全景調研與發展前景預測報告》。
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