2026-2030城市更新行業：20萬億存量提質下的投資主線與掘金
2026年，中國城鎮化率已逼近67%的平臺期，城市發展邏輯正在經歷一場深刻而不可逆的范式轉換——從大規模增量擴張全面轉向存量提質增效。這不是簡單的政策調整，而是一場關乎城市命運的戰略躍遷。
2025年，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于持續推進城市更新行動的意見》，明確提出加強既有建筑改造利用、推進城鎮老舊小區整治改造、完善城市基礎設施建設改造、修復城市生態系統、保護傳承城市歷史文化等八項重點任務。2026年5月15日，國務院常務會議審議通過《城市更新"十五五"規劃》，明確提出"把城市更新擺在突出位置"，并強調建設"創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧"的現代化人民城市。這標志著城市更新已從分散的地方探索，正式躍升為國家層面的系統性戰略。
據業內測算，"十五五"期間我國城市更新市場總容量預計約15萬億至20萬億元，市場空間之廣闊前所未有。城市更新不再是"拆舊建新"的簡單重復，而是對城市進行"新陳代謝"的有機生命系統重塑，涵蓋城市文脈、產業動能、空間更新、生態修復、資產盤活及基礎設施升級等多重維度。
(一)競爭格局：三足鼎立，多元共生
根據中研普華產業研究院《2026-2030年版城市更新行業兼并重組機會研究及決策咨詢報告》顯示：當前中國城市更新市場呈現"央企國企主導+龍頭房企跟進+專業運營商崛起"的三足鼎立格局。保利發展、華潤置地、招商蛇口穩居第一梯隊，憑借可觀的土儲面積與項目儲備，經營情況良好，在住宅改造、片區統籌等領域具備深厚積累。萬科、佳兆業、富力地產及綠城中國構成第二梯隊，或在城市更新領域經驗豐富但經營承壓，或資金實力雄厚但項目儲備尚待積累。越秀地產、遠洋集團、時代中國等屬于第三梯隊，項目數量相對較少，但具備進一步拓展的潛力。
值得關注的是，競爭焦點已從"獲取資源"轉向"綜合運營能力"的比拼。具備"投資—改造—運營—資本運作"全鏈條能力的綜合服務商正在脫穎而出。華潤置地通過"片區統籌"模式實現土地價值最大化;平安不動產通過REITs實現項目退出，收益率表現亮眼;保利發展采用"EPC+F"模式以時間換空間緩解財政壓力。
(二)區域競爭力：差異化競速
京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大城市群集中了全國約45%的城市基礎設施投資，憑借產業基礎與資本優勢，形成"政策協同—資源整合—模式輸出"的聯動機制。長三角地區推行"社區規劃師"制度，提升公眾參與度;珠三角地區探索"微改造"模式，最大限度保留建筑肌理;成渝地區試點"更新單元"管理，實現片區統籌開發。中西部地區則憑借政策傾斜和低成本優勢，投資增速已超越東部，縣域市場成為新增長極。
城市更新產業鏈是一條涵蓋"投、融、建、管、退"全周期的長鏈條，上游要素供給、中游實施運營、下游場景落地三大環節緊密咬合。
(一)上游：空間資源與金融資本雙輪驅動
上游聚焦存量土地與建筑資源、資金資本及技術賦能三大模塊。老舊小區、閑置廠房、歷史建筑等構成更新的核心載體，其權屬梳理與整合是項目啟動的前提。資金層面形成"政府+市場"雙輪驅動模式：中央財政設立城市更新專項基金，地方政府發行專項債券用于更新項目配套建設，政策性銀行加大信貸支持力度，商業金融機構開發"更新貸"等特色產品。REITs試點持續擴容，基礎設施公募REITs已向消費設施、保障性租賃住房等領域擴圍，為持有運營型項目提供了市場化退出渠道，從根本上改變了行業的估值邏輯。
(二)中游：規劃設計與工程建設深度融合
中游是產業鏈的核心執行環節。規劃設計機構需平衡歷史保護與開發需求，通過容積率轉移、建筑風貌管控等方式實現保護與開發的經濟平衡。工程建設環節逐步推廣EPC、EPC+F等模式，整合設計、施工、融資全流程，同時引入綠色建筑技術，推動外墻保溫、光伏屋頂等節能改造。上海張園項目通過傳感器網絡監測建筑結構安全，深圳南頭古城"微改造+文化運營"模式已成為可復制的協同治理范本。
(三)下游：從物業管理到資產運營的價值躍升
下游聚焦居住改善、產業升級、公共服務提升三大方向。運營管理正從傳統物業管理升級為綜合生態運營，涵蓋商業招商、社區服務、智慧平臺運維等多元內容。萬科"萬物云城"模式覆蓋多個城市更新項目，運營收入占比大幅提升;華潤萬象生活通過"商業+生態"模式提升項目溢價能力。北京金隅智造工場由老舊建材基地轉型為"硬科技"企業聚集區，有效提升了土地坪效與產出效率。
(一)理念深化：從城市更新到城市復興
城市更新的本質已從物理空間改造升級為"人、產、城"的深度互動。未來更新重心將從"空間美化"轉向"人的體驗"，注重全齡友好設計、社區文化培育、鄰里關系修復，"15分鐘社區生活圈"理念將深度落地。上海的實踐提供了生動注腳——從徹底告別"拎馬桶"時代，到構建"一張床、一間房、一套房"的多層次住房供應體系，城市更新與民生安居已實現深度融合的"并跑"。
(二)技術賦能：從數字化到智能化的跨越
人工智能、BIM、CIM及物聯網正從輔助工具升級為核心生產力。數字孿生技術實現"模擬—優化—決策"閉環，AI算法優化城市運行指標，智能管理平臺實時監控設備狀態降低運維成本。北京亮馬河文化經濟帶通過數字技術注入夜經濟元素，年商業收入達40億元，成為商文旅體健融合的標桿。住建部明確要求到2030年綠色建筑在城市更新項目中的滲透率大幅提升，智慧城市相關技術應用覆蓋率超過50%。
(三)綠色低碳：從可選配置到剛性約束
綠色更新已成為項目準入"標配"。低碳混凝土、再生骨料、光伏建筑一體化等技術普及，建筑碳排放權交易啟動后，單棟寫字樓的年碳收益潛力巨大。國家開發銀行已將碳排放指標納入基建項目貸款評估體系，ESG投資正從理念走向剛性約束。雄安新區"城市大腦"項目整合交通、能源、市政數據，光伏屋頂覆蓋率達85%，雨水回收系統減少市政用水30%，驗證了"綠色+數字+區域協同"模式的商業可行性。
(四)多元共治：從政府主導到協同共生
政府從"主導者"轉變為"統籌者"，企業從"賺快錢"的開發商轉變為"長錢慢賺"的運營合作者，業主從"被動受益者"轉變為"主動參與者"。杭州"浙工新村"案例中，548戶居民每戶出資數十萬至百萬元不等，將危舊房改造為現代化新居，開創了居民出資、自主更新的新范式。廣州推行"居民出資+代建"自治模式，深圳探索"小巷管家"制度，將矛盾化解率提升至90%。
(一)細分領域：把準結構性機會
老舊小區改造占據市場核心地位，剛性需求持續釋放，到2030年需完成約10萬個老舊小區改造，覆蓋20億平方米建筑面積。歷史文脈保護與完整社區建設通過"文化賦能+場景運營"實現價值提升，成都寬窄巷子、重慶十八梯等項目已驗證文旅融合的商業變現能力。智慧城市建設、綠色低碳改造、產業園區升級為重點投資方向，其中"垂直工廠""研發型廠房""工業綜合體"等空間新形態正在涌現。
(二)融資創新：打通"投融管退"全鏈條
破解資金平衡難題的關鍵在于打通"投、融、管、退"全鏈條。通過BOT、TOT、EPC+O、ROT等成熟PPP方式吸引社會資本;推行"投建運管"一體化，將社會資本回報與長期運營績效深度綁定;發展REITs市場，打通公募與私募REITs的資本接力通道，實現項目未來收益提前變現。2025年11月全國首單城市更新類REITs成功發行，標志著退出渠道已實質性打通。
(三)風險防控：守住底線思維
政策風險方面需密切關注地方性政策差異，避免因規劃調整導致項目停滯;市場風險方面需評估區域人口流動與產業升級潛力;技術風險方面需加強數字孿生、綠色建筑等技術的落地能力。同時，產權碎片化與利益協調仍是最大實操挑戰，需建立公平合理的利益分配機制，完善糾紛調解與權益保障制度。
如需了解更多城市更新行業報告的具體情況分析，可以點擊查看中研普華產業研究院的《2026-2030年版城市更新行業兼并重組機會研究及決策咨詢報告》。
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