中國城市化進程已徹底告別了以大規模增量擴張為特征的"上半場"，全面邁入了以存量提質為核心的"下半場"。當城鎮化率突破歷史高位，當九億余人口棲居于城鎮之中，城市發展的底層邏輯已發生根本性遷移——過去那種"拆了建、建了拆"的粗放模式被徹底封存，取而代之的是一場以"留改拆"并舉、以保留利用提升為主的深刻范式革命。城市更新，不再僅僅是物理空間的修繕與改造，而是演變為一種涵蓋經濟結構優化、社會關系重構、文化脈絡延續以及生態環境修復的系統性工程。
2026年，國務院正式印發《城市更新"十五五"規劃》，標志著城市更新作為國家戰略方向已確立無疑。這份規劃從頂層設計層面為未來五年乃至更長遠的城市更新工作繪制了清晰的路線圖與任務書，明確提出到2030年城市更新行動取得重要進展，到2035年基本建成創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市。站在這一歷史性節點回望，城市更新產業正呈現出前所未有的成熟態勢與蓬勃生機。
一、行業現狀：萬億級賽道的多維格局
(一)政策體系：從"有章可循"到"精準施策"
城市更新已上升為國家戰略，形成了"中央統籌+地方創新"的雙層政策框架。中央層面通過容積率獎勵、稅收優惠延長、REITs擴容等工具構建政策組合拳;地方層面，北京、上海、廣州、深圳等四十余個城市紛紛出臺專項規劃，形成差異化路徑。
以北京為例，2026年開年之際便發布了《北京市城市更新政策激勵工具箱》，推出多項改革創新措施，針對堵點難點問題加大政策激勵力度。建筑規模保障、工業用地先租后讓、土地提前續期等政策均已落地。石景山區北重科技文化產業園老舊廠房改造項目，依托建筑規模支持政策，增量建筑規模指標不計容，單獨備案統計;東城區美康大廈項目則依托建筑功能轉換和混合使用正負面清單管理政策，將閑置寫字樓改造為醫養結合的社會福利設施。清華大學建筑學院唐燕教授指出，"十四五"時期是北京市系統構建城市更新頂層設計的關鍵階段，一系列政策文件的出臺讓城市更新實現了從制度缺位到有章可循的跨越。步入"十五五"，制度建設已邁入攻堅克難、深化實施的深水區。
上海楊浦區推行"社區規劃師"制度，提升公眾參與度;珠三角地區探索"微改造"模式，最大限度保留建筑肌理;成渝地區試點"更新單元"管理，實現片區統籌開發。這種因地制宜的政策創新，為全國層面制度完善提供了豐富的地方樣本。
(二)市場格局：八大央企集體押寶，萬億市場結構性擴容
城市更新市場規模的擴張呈現"政策剛性約束+消費升級倒逼+技術賦能提效"的三重增長動力。據行業研究顯示，未來五年城市更新市場將維持萬億級投資規模，且隨著更新深度的增加呈現出指數級躍升趨勢。
最引人注目的是，中建集團、中國鐵建、中交集團、中國中鐵、中國電建、中國能建、中國中冶、中國化學八大建筑央企已集體轉向城市更新賽道。中國鐵建更是將城市更新定義為"必須打贏的硬仗"，強調"只許勝，不許敗"。這并非一次簡單的業務轉型，而是一場關乎生死的集體轉向。原因何在?城市更新擁有十萬億級的規模，足夠讓年營收超萬億的央企吃飽;建筑央企已有的工程管理經驗、政府關系資源也能用得上;專項借款、REITs融資等工具已經到位，資金不是問題;而拆遷談判、長期運營這些麻煩事，恰恰成了央企的護城河。
各家央企的路徑正在分化。中國鐵建主攻老舊小區改造、產業園區升級和TOD存量升級;中國中鐵主攻地下空間，老舊管網改造、綜合管廊迭代、地鐵上蓋物業開發;中國交建策略最為克制，優先選擇"小而美""惠而實"的項目，明確回避大拆大建，更傾向于濱水岸線改造等現金流穩定的項目;中國電建和中國能建走出"能源+城市更新"的差異化路線;中國中冶依托冶金建設老本行，重點鎖定工業遺址改造、老舊廠房更新;中國化學則主打"產業導入式"更新，要求投拓人員全力拓展運營型項目。
(三)技術賦能：從試點應用到規模化推廣
技術滲透率已從試點階段進入規模化應用，深刻重塑著城市更新的實施范式。數字孿生技術通過CIM平臺整合地上地下數據，實現全要素動態監測，大幅縮短項目規劃周期;BIM建模技術在復雜結構改造中廣泛應用，提升設計效率與施工精度;物聯網設備實時監測建筑能耗與環境質量，為綠色改造提供數據支撐;虛擬現實、增強現實等技術為城市更新的展示和公眾參與提供了全新手段。
在北京，智能公交候車廊配備USB充電口，口袋公園里健身設施與休閑座椅一應俱全，道路兩側繁花競相綻放——這是太原迎澤大街全新升級后的生動圖景。在河南平頂山，改造后的社區實現了道路干凈、停車有序，居民生活開心自在，當地正統籌推進完整社區規劃、建設、管理、服務全鏈條升級。雄安新區CIM平臺更是在數字空間預演建筑全生命周期，優化方案使碳排放大幅減少，市政管線事故率顯著下降。
二、模式革新：從"大拆大建"到"繡花功夫"
(一)"留改拆"替代"大拆大建"
2026年的城市更新產業，最核心的范式轉變在于：從追求短期的土地增值收益，轉向追求長期的運營服務價值與城市生命力的可持續共生。單純依靠房地產開發邏輯的更新模式已基本退出歷史舞臺，取而代之的是"政府引導、市場運作、公眾參與"的多元化協同機制。
在老舊小區改造中，通過完善基礎設施、提升公共服務、改善居住環境等方式，讓居民在原地就能享受到高品質的生活;在歷史文化街區更新中，堅持保護與利用并重，在保留歷史風貌和文化底蘊的基礎上，引入新興業態，激發街區活力。廣州永慶坊微改造采用"政府主導+企業運營+居民參與"模式，保留大量歷史建筑，通過"建筑抽疏"釋放公共空間，配套建設書屋、鄰里中心等設施，使原住民保留率維持在較高水平，租金漲幅控制在合理范圍之內。這與西方更新中常見的"紳士化"困局形成了鮮明對比。
(二)"運營前置"成為行業共識
"運營前置"已成為2026年城市更新行業的絕對共識。在項目策劃之初，運營團隊便深度介入，對未來的產業導入、客群定位、盈利模式進行全盤推演。這種模式的轉變，有效避免了以往"重建設、輕運營"導致的資源閑置與同質化競爭問題。
行業內部已經形成了一種新的評價標準：不看建設速度有多快，而看持續造血能力有多強;不看短期租金有多高，而看產業生態有多優。例如錦州凌河區的藝術工廠項目，將原自動化儀表成套廠的多座老廠房保留工業肌理，植入文創、藝術、科技等新業態，建設城市美術館、非遺體驗館等多元空間，打造文創產業聚集區，形成了可持續運營的機制，既保留了城市工業記憶，又培育了文化發展新動能。
(三)文化基因解碼：中國方案的獨特價值
與西方更新側重物理空間的功能置換不同，中國城市更新強調"文化基因解碼—空間載體激活—產業生態重構"的閉環，將文化遺產轉化為發展動能。福州三坊七巷保護采用"鑲牙式"修復技術，對明清建筑逐棟建檔，引入非遺傳習所，使游客文化消費占比遠超西方歷史城區。景德鎮陶溪川文創園將老瓷廠改造為陶瓷文化綜合體，保留大量工業設備，通過"傳統技藝+現代科技"孵化數百家文創企業，產業轉化效率遠超國際同類項目。
這種以"留改拆"替代"大拆大建"、通過產權重組和業態調控等制度創新破解社區撕裂困局的模式，正被業界稱為超越二元對立的"中國方案"。
三、核心趨勢：智能化、綠色化、融合化三輪驅動
(一)智能化：全生命周期數字治理
中研普華產業研究院的《2026-2030年城市更新產業現狀及未來發展趨勢分析報告》預測，未來的城市更新將全面擁抱數字化。BIM+CIM+物聯網組合應用，實現項目全生命周期智能化管理;AI算法優化交通流量、能源消耗等城市運行指標;智慧交通系統實現交通流量實時監測和調控，緩解城市擁堵;智能電網和能源管理系統實現能源優化配置和高效利用;智慧社區集成安防、物業、醫療等多種服務，為居民提供便捷高效的生活體驗。
《城市更新"十五五"規劃》明確提出，要營造高品質城市生活空間，推進"好房子"建設，開展數字家庭建設，豐富數字家庭應用場景。智慧化水平的提升將使城市更加"聰明"，能夠更好地感知和響應居民需求，提升城市的治理能力和居民的生活質量。
(二)綠色化：低碳轉型的必然選擇
在全球應對氣候變化的大背景下，綠色低碳發展已成為城市更新的必然趨勢。在建筑領域，將廣泛應用綠色建筑技術和材料，提高建筑的能源利用效率，降低碳排放;在交通方面，優化交通布局，鼓勵綠色出行，建設完善的慢行系統和公共交通網絡;在能源供應上，加大對可再生能源的利用力度，推廣分布式能源系統。
《規劃》明確提出要推動城市發展綠色低碳轉型，修復城市生態系統，加快城市建設綠色轉型，推動高耗能公共建筑改造升級，大力發展綠色建筑，推動超低能耗建筑、低碳建筑規模化發展，建立建筑能效等級制度，推廣綠色建材評價認證和推廣應用，穩步發展裝配式建筑。可以預見，到2030年，綠色建材市場規模將突破萬億級。
(三)融合化：產業協同與商業模式創新
城市更新正從解決"有沒有"轉向追求"好不好"，從物質環境改善轉向生活方式引領。更新對象已從早期以住宅區為主，擴展到工業遺產、商業街區、公共空間等全要素更新。文旅融合、金融創新、運營前置等新模式不斷涌現。金融機構推出"更新貸""碳金融"等產品，通過未來收益權質押、碳減排量交易等方式解決融資難題。
《規劃》特別強調要培育壯大城市發展新動能，激活城市存量資源潛力，全面摸清城市房屋、設施、土地等資產資源底數，盤活閑置低效的老舊廠房、商業辦公用房、商品住房、公房等，推動消費基礎設施改造升級，發展首發經濟、銀發經濟、冰雪經濟、低空經濟、賽事經濟、體驗經濟等新業態。
四、挑戰與破局：三道坎如何跨越
第一道坎：算不過賬
城市更新項目通常投資周期長、收益回報慢、不確定性高。面對"怎么算都虧本"的困境，不少企業望而卻步。破解之道在于"肥瘦搭配"、片區統籌，通過將盈利性項目與公益性項目打包，實現整體資金平衡。同時，建筑規模支持、容積率轉移等政策工具正在為項目提供更大的財務靈活性。
第二道坎：跑不動
城市更新涉及復雜的利益關系，產權分散導致共識形成困難，補償標準爭議頻發。深圳有大量城市更新項目因簽約環節卡殼而長期停滯或失效。破解之道在于完善公眾參與機制，建立公平合理的利益分配機制，探索"自主更新"模式，由業主委員會牽頭組織實施，政府提供技術指導與政策支持。
第三道坎：錢回不來
城市更新最隱蔽的風險，不是拆遷談不下來，而是錢投進去之后遲遲收不回現金。破解之道在于構建可持續的商業模式，拓展運營服務收益，形成短期與長期、直接與間接相結合的多元回報體系。REITs等金融工具的推廣，正在為項目退出提供新的通道。
五、公眾參與：從"知情同意"到"共建共治共享"
城市更新關系到廣大市民的切身利益，公眾的參與和支持是項目順利實施的關鍵。2026年的城市更新更加注重社區治理與更新的深度融合，充分發揮社區居民的主體作用，建立共建共治共享的社區治理模式。在項目策劃階段廣泛征求公眾意見，在設計方案制定過程中組織公眾評審，在項目實施過程中及時公開進展情況、接受公眾監督。
《城市更新"十五五"規劃》明確提出要推進完整社區建設，完善一刻鐘便民生活圈，打造完整社區示范項目;推進老舊街區改造、老舊產業園區騰籠換鳥;加強社區配套基礎設施建設改造，優化提升公共活動場地、公共綠地和慢行系統，因地制宜增設健身休閑運動場所，推進社區服務智能化。這種以人為本的發展理念，將確保城市更新行穩致遠，實現經濟效益、社會效益與環境效益的完美統一。
從政策驅動到市場自覺，從物理改造到內容創造，從短期開發到長效運營，這場深刻的城市革命正在重塑中國城市的面貌與靈魂。當底特律的廢棄汽車廠在風雨中銹蝕，上海楊浦濱江的百年水廠正通過透明玻璃幕墻訴說工業文明的新生;當巴黎的歷史城區陷入"博物館化"的困境，福州三坊七巷的非遺傳習所里正傳出瓷器與茶香交織的回響。
中國城市更新的實踐智慧在于：用"繡花功夫"縫合歷史與未來，以"制度創新"平衡效率與公平，借"技術賦能"聯通物質與精神。這不僅是空間改造的方法論革新，更是東方文明對城市現代性命題的創造性回答。在這條從"城市更新"走向"城市復興"的道路上，中國正以自己的方式，為世界提供超越二元對立的第三種可能。未來已來，城市可期。
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