城市更新是區別于傳統新城增量開發的存量盤活核心模式。作為新型城鎮化高質量發展的核心載體，城市更新貫穿規劃設計、工程改造、配套建設、產業導入、運維服務等多個環節，形成完整的產業鏈條，是推動城市從規模擴張向內涵提質轉型的核心抓手。
2026年5月28日，國務院正式印發《城市更新"十五五"規劃》，這份文件的落地，標志著城市更新已從地方探索正式躍升為國家戰略——一個以"留改拆"并舉、以保留利用提升為主的存量提質時代，已然掀開帷幕。
中研普華產業研究院在《2026-2030年城市更新“十五五”產業鏈全景調研及投資環境深度剖析報告》指出：城市更新行業已告別"政策試水期"，邁入"規模放量期"，未來五年將是這一賽道最具確定性的黃金窗口。站在2026年這個時間節點回望，行業的底層邏輯已然清晰——誰能在這場存量革命中找到精準卡位，誰就能在下一個十年的城市競爭中握住主動權。
一、市場發展現狀：三重張力下的結構性裂變
審視當下城市更新行業的運行態勢，一組看似矛盾卻高度自洽的信號正在同時釋放：行業整體保持強勁韌性，但內部結構正在發生翻天覆地的裂變。
第一重張力：從"增量狂飆"到"存量深耕"的歷史轉折。 中國城鎮化率已逼近67%的平臺期，城市發展邏輯正經歷一場深刻而不可逆的范式轉換。過去那種"大拆大建"的粗放模式被徹底封存，取而代之的是以"留改拆"并舉、以保留利用提升為主的有機更新。
第二重張力：政策邏輯從"強刺激救市"到"托而不舉穩市"的根本切換。 2026年4月28日，中央政治局會議為樓市與城市發展錨定方向——"努力穩定房地產市場，扎實推進城市更新"。從"著力穩定"到"努力穩定"，一字之差背后是政策思路的系統性校準。"托而不舉"的本質是精準托底、拒絕狂歡：不搞強刺激、不允許大跌、不會暴漲，因城施策從口號變為硬要求。
第三重張力：參與主體從"跑馬圈地"到"精耕細作"的能力重構。 當前城市更新的競爭焦點已從"獲取資源"轉向"綜合運營能力"的比拼。八大建筑央企已集體轉向城市更新賽道，中國鐵建將其定義為"必須打贏的硬仗"，中國中鐵主攻地下空間與老舊管網改造，中國交建優先選擇"小而美"的濱水岸線改造項目。保利發展、華潤置地、招商蛇口穩居第一梯隊，萬科、佳兆業、富力地產構成第二梯隊。
二、市場規模：從體量擴張到價值重構
關于城市更新行業的市場規模，中研普華產業研究院的核心觀點是：衡量這個行業的市場規模，不能只看單一維度的絕對值，更要看其"含金量"——即高附加值服務的占比、全鏈路數字化的滲透率、以及商業模式的可持續性。
從總量維度看，行業已步入深度調整期的高位運行通道。2026年，一個標志性事件為行業規模注入了全新的想象力。國務院常務會議審議通過《城市更新"十五五"規劃》，明確提出"把城市更新擺在突出位置"。據業內測算，"十五五"期間我國城市更新市場總容量預計約15萬億至20萬億元量級，市場空間之廣闊前所未有。2025年全國新開工改造城鎮老舊小區已達數萬個量級，加裝電梯、改善居住條件、惠及數百萬居民;建設改造地下管網、打造口袋公園與城市綠道——這些數字說明，行業的增長邏輯已從"建了多少"轉向"建得多好"。
從結構維度看，幾個細分領域正在釋放超預期的增長動能。
老舊小區改造是絕對主戰場。 全國存量老舊小區規模龐大，涉及數千萬戶居民，加裝電梯、外立面翻新、管網升級等需求持續釋放。2025年全國新開工改造城鎮老舊小區數萬個，共完成投資數千億元量級，到2030年需完成約10萬個老舊小區改造，覆蓋20億平方米建筑面積。這是一個剛性需求持續釋放的確定性賽道。
地下管網改造是萬億級新藍海。 以"里子工程"為核心的地下管網建設改造，未來五年需要改造的城市燃氣、供排水、供熱等各類管網總量極為可觀，投資總需求達數萬億元量級。年均投資額將是此前的數倍，或成為城市更新時代的彈性首選。青龍管業、韓建河山、偉星新材等企業已在這一賽道深度布局。
歷史文化街區活化是最具爆發力的增長極。 這類項目兼具文化價值和商業價值，成功案例證明了文化賦能商業的可行性。福州三坊七巷、景德鎮陶溪川等項目已驗證"文化基因解碼—空間載體激活—產業生態重構"的閉環邏輯。
根據中研普華研究院撰寫的《2026-2030年城市更新“十五五”產業鏈全景調研及投資環境深度剖析報告》顯示：
三、產業鏈深度解析：從線性鏈條到生態網絡
城市更新的產業鏈，正在經歷從線性鏈條向生態網絡的深刻變革。中研普華在多份研究報告中反復強調：理解這個行業，不能只看建設本身，而要看它所嵌入的整條價值鏈。
上游：規劃設計與技術賦能是"第一公里"。 上游環節以綠色材料與智能設備為核心。規劃設計機構需平衡歷史保護與開發需求，通過容積率轉移、建筑風貌管控等方式實現保護與開發的經濟平衡。BIM技術從設計、施工階段向運維全生命周期滲透，CIM平臺在全國多個城市試點推廣，實現規劃編制、項目審批與城市治理的動態協同。數字孿生技術通過構建虛擬管網系統，模擬管網運行狀態與故障影響，為管網升級提供科學依據。
中游：設計數字化與施工柔性化的深度融合。 中游環節以設計創新與施工變革為核心。工程建設環節逐步推廣EPC、EPC+F等模式，整合設計、施工、融資全流程。智能建造技術革命正在重構產業生態鏈——建筑機器人已在多個省份商用，抹灰精度達毫米級，施工效率大幅提升。非開挖修復技術以其不開挖、不擾民、工期短的優勢，正成為管網修復的主流工藝，市場規模增速顯著。
下游：運營智慧化與服務衍生化的價值躍遷。 下游環節以智慧運營與多元服務為核心。城市運營領域，智慧管網系統實現漏水點實時定位，運維成本大幅降低。萬科"萬物云城"模式覆蓋多個城市更新項目，運營收入占比大幅提升;華潤萬象生活通過"商業+生態"模式提升項目溢價能力。北京金隅智造工場由老舊建材基地轉型為"硬科技"企業聚集區，有效提升了土地坪效與產出效率。
值得關注的是，產業鏈正在從"上下游對接"進化為"網狀協同"。頭部企業通過并購設計院、建材企業、運維公司，構建"投資—設計—施工—運營"一體化能力，市場集中度進一步提高。中研普華研究顯示，提供全鏈條服務的企業項目中標率比單一環節企業高出顯著比例，且回款周期明顯縮短。REITs試點持續擴容，基礎設施公募REITs已向消費設施、保障性租賃住房等領域擴圍，為持有運營型項目提供了市場化退出渠道，從根本上改變了行業的估值邏輯。
城市更新的故事，才剛剛寫到最精彩的章節。當數字孿生讓每一棟老建筑都擁有"可感、可知、可控"的神經末梢，當綠色技術讓每一次改造都成為碳中和的注腳，當運營前置讓每一個項目都具備"自我造血"的能力——我們正在見證的，不僅是一個產業的升級，更是中國城市從"追求速度"走向"追求質量"的文明躍遷。
中研普華產業研究院持續深耕城市更新領域，從產業全景到競爭格局，從技術演進到投資邏輯，已形成完整的研究體系。
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