2026年中國舊城改造行業發展現狀、核心挑戰分析及前景展望

2026年中國舊城改造行業發展現狀、核心挑戰分析及前景展望

隨著人口持續向城市聚集，老舊小區的基礎設施老化、公共服務供給不足、空間布局失衡等問題日益凸顯，既影響居民生活質量，也制約城市功能升級。與此同時，城市發展從增量擴張轉向存量提質的趨勢愈發清晰，舊城改造作為盤活存量空間、傳承城市文脈、提升人居品質的關鍵路徑，逐漸成為新型城市化建設的核心議題之一，其行業規模與社會關注度也隨之持續攀升。

近日，我國首部國家級城市更新專項規劃——《城市更新“十五五”規劃》正式發布，據悉，“十五五”期間我國將新開工改造城鎮老舊小區11.5萬個，同步推進地下管網建設改造、完整社區建設等重大工程。

舊城改造行業是依托城市更新發展要求，針對老舊城區開展規劃設計、建筑翻新、功能重塑、環境整治及配套升級的綜合性產業，涵蓋住宅修繕、街區更新、市政配套完善、業態調整、歷史風貌保護等多項內容。作為優化城市空間結構、改善人居環境、傳承城市文脈的核心載體，行業融合工程建設、運營服務、文化保護、民生保障等多重屬性，是推動城市可持續發展的重要支撐。

一、中國舊城改造行業發展現狀分析

當前，舊城改造已從單一的物理空間更新，轉向涵蓋功能重塑、文化傳承、生態修復的系統性工程。在改造模式上，早期以政府主導的大規模拆遷重建為主，如今則更傾向于微改造、有機更新，通過對建筑本體的修繕、公共空間的優化、配套設施的補建，實現舊城功能的逐步提升。這種轉變既回應了居民對居住穩定性的需求，也避免了大拆大建帶來的資源浪費與文化斷層。

從參與主體來看，行業已從政府單一投入，轉變為政府、市場主體、社會力量多元參與的格局。政府主要承擔規劃引導、政策支持與監管職能，市場主體憑借資金與運營優勢參與項目開發，社區居民則通過協商議事、全程監督等方式深度介入改造過程，確保改造方案貼合實際需求。這種多元共治的模式，不僅緩解了政府的資金壓力，也提升了改造項目的落地效率與群眾滿意度。

企查查數據顯示，截至2026年6月9日，我國現存7758家城市更新相關企業。區域分布上，位于華南地區的相關企業最多，占比46.7%，其次是華東地區，占比21.2%;成立年限上，我國城市更新領域以老牌企業為主，其中成立5至10年之間的企業占比最高，為42.5%，其次是成立10年以上的企業，占比28.4%。

在改造內容上，舊城改造的內涵不斷延伸。除了傳統的水電管線改造、房屋外立面修繕，如今更注重公共服務設施的完善，如社區養老中心、便民菜市場、智慧停車系統等的建設，同時融入海綿城市理念、綠色建筑技術，提升舊城的生態韌性與宜居性。據中研產業研究院《2026-2030年中國舊城改造行業深度調研及發展前景預測報告》分析：2025年，全國新開工改造城鎮老舊小區2.71萬個、499萬戶，共完成投資1332億元。加裝電梯1.4萬部，打造“口袋公園”4700多個、城市綠道5800多公里，提升了城市人居環境;建設改造地下管網15.6萬公里。

此外，文化傳承成為改造中的重要考量，不少項目通過保留歷史建筑、修復傳統街巷、活化非遺技藝，讓舊城在更新中延續獨特的城市文脈。

二、中國舊城改造行業面臨的核心挑戰分析

盡管舊城改造行業呈現向好態勢，但仍面臨諸多現實挑戰。首先是利益協調難度大，舊城改造涉及居民、產權方、開發商等多方利益訴求，拆遷補償、安置方案等問題常引發爭議，導致項目推進受阻。部分居民對改造預期過高，而市場主體則需兼顧成本與收益，如何在各方利益間找到平衡點，成為項目順利實施的關鍵。

其次是改造資金壓力突出。舊城改造項目周期長、回報率低，單純依賴政府財政投入難以支撐大規模改造需求，而市場資金因盈利預期不明，往往持觀望態度。資金鏈的不穩定，容易導致項目中途停滯，或因資金壓縮而降低改造標準，影響最終成效。

此外，專業人才與技術支撐不足也是行業痛點。舊城改造涉及規劃設計、建筑修繕、文化保護、社區運營等多個領域，需要復合型專業人才統籌協調。但目前行業內具備跨領域能力的人才稀缺，部分改造項目因設計方案缺乏系統性，導致改造后出現功能銜接不暢、文化特色喪失等問題，影響了舊城改造的整體質量。

三、中國舊城改造行業轉型與創新的關鍵路徑

舊城改造行業的持續發展，離不開模式創新與技術賦能，唯有突破傳統路徑依賴，才能應對當前的多重挑戰，實現可持續發展。

在模式創新方面，“留改拆”并舉的有機更新模式將成為主流。相較于大拆大建，這種模式更注重對現有建筑的保留與修繕，通過局部改造提升空間利用效率，同時針對確實存在安全隱患或功能嚴重缺失的區域進行適度拆除重建。這種方式既能減少資源浪費，又能最大程度保留城市的歷史肌理與生活氣息。此外，引入社會資本參與的PPP模式、EOD模式等，通過將改造項目與商業開發、生態修復等相結合，拓寬資金來源，實現經濟效益與社會效益的平衡。

技術賦能則為舊城改造提供了新的解決方案。BIM技術的應用，能實現對舊城建筑的數字化建模，精準掌握建筑結構與管線分布，為改造設計提供科學依據;物聯網技術可打造智慧社區，實現安防、消防、物業的智能化管理，提升居民生活便利性;裝配式建筑技術則能加快改造施工速度，減少現場揚塵與噪音污染，降低對居民日常生活的影響。

同時，社區營造理念的融入，將成為舊城改造的重要方向。改造不再僅僅是物理空間的更新，更注重社區文化的培育與居民參與意識的提升。通過建立社區議事機制、開展文化活動、培育社區社會組織，讓居民從改造的被動接受者轉變為主動參與者，增強社區凝聚力，確保改造后的空間能真正服務于居民的生活需求。

四、中國舊城改造行業發展前景展望

隨著新型城市化進程的不斷推進，舊城改造行業仍擁有廣闊的發展空間。未來，行業將朝著精細化、個性化、可持續化的方向發展，在城市更新中扮演愈發重要的角色。

精細化改造將成為行業常態。未來的舊城改造會更加注重細節，從居民的實際需求出發，針對不同區域的特點制定差異化方案。比如針對老齡化嚴重的小區，重點完善無障礙設施與養老服務;針對年輕人口集中的區域，則側重打造創業空間與文化休閑場所。這種精準化的改造，能有效提升資源利用效率，讓舊城改造真正惠及不同群體。

個性化改造將凸顯城市特色。每個城市都有獨特的歷史文化與地域風貌，未來的舊城改造將更加注重挖掘這些特色元素，避免千城一面的同質化問題。通過對歷史街區、工業遺產的活化利用，將文化資源轉化為城市發展的內生動力，讓舊城成為展示城市文化底蘊的窗口，增強城市的辨識度與吸引力。

可持續化改造將成為行業共識。未來的舊城改造會更加注重生態環境保護與資源循環利用，推廣綠色建筑材料與節能技術，打造低碳、環保的居住空間。同時，改造項目會更加注重長期運營，通過引入專業的社區運營團隊，建立可持續的維護管理機制，確保改造后的設施能長期發揮作用，避免出現“重建設、輕運營”的問題。

五、總結

舊城改造不僅是城市物理空間的更新，更是一場關乎民生福祉、文化傳承與城市可持續發展的系統性變革。從早期的大規模拆遷到如今的有機更新，中國舊城改造行業已走過了從粗放發展到精細運營的轉型之路，其內涵與模式不斷豐富完善。當前，行業正處于機遇與挑戰并存的關鍵階段，多元主體的參與格局已初步形成，技術創新與理念升級為行業發展注入了新動力，但利益協調、資金壓力、人才短缺等問題仍需持續破解。

展望未來，舊城改造將成為新型城市化建設的核心抓手，在提升人居品質、傳承城市文脈、優化城市功能等方面發揮不可替代的作用。隨著政策支持力度的持續加大、市場機制的不斷完善以及社會共識的逐步形成，行業將迎來更加廣闊的發展空間。

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