一、時代背景：存量時代的城市覺醒
當中國城鎮化率突破六十七個百分點的門檻，城市發展的底層邏輯已發生根本性逆轉。大規模征地拆遷、大拆大建的狂飆時代一去不返，取而代之的，是以"留改拆并舉、以保留提升為主"為核心原則的存量提質新紀元。舊城改造，不再是簡單的推土機工程，而是一場關乎城市命脈、民生福祉與經濟轉型的系統性變革。
2026年，國務院正式印發《城市更新"十五五"規劃》，將舊城改造上升為國家戰略的核心抓手。這份綱領性文件明確提出：到2030年，城市更新行動取得重要進展，城市開發建設方式轉型初見成效，人居環境明顯改善，新舊動能加快轉換，文化遺產有效保護。從中央到地方，從政策到資金，舊城改造已從試點探索邁入全面深化的新階段。
這不是一次短期刺激，而是一場長期國策的落地。舊城改造，正在重塑中國城市的骨骼與靈魂。
二、行業現狀：萬億賽道全面鋪開
(一)政策體系：從碎片化走向系統化
2026年的舊城改造政策體系，已從過去的單點突破演變為全鏈條覆蓋。國務院《城市更新"十五五"規劃》勾勒出六大重點任務：培育壯大城市發展新動能、營造高品質城市生活空間、推動城市發展綠色低碳轉型、增強城市安全韌性、促進城市文化繁榮發展、提升城市治理能力水平。同時配套七大政策舉措，涵蓋實施機制、投融資體系、存量土地盤活、房屋全生命周期安全管理、多主體協同參與、法律法規標準體系、科技人才支撐等維度。
地方層面更是百花齊放。北京發布《北京市國民經濟和社會發展第十五個五年規劃綱要》，將城市更新作為城市建設發展的重點方向，二〇二六年固定資產投資目標錨定兩千三百億元，并推出七十五項改革創新舉措，涵蓋建筑指標統籌、功能混合利用、歷史遺留問題解決等多個方面，其中四十一項為"免申即享"類政策，直接惠及項目主體。上海、廣州、重慶、蘭州、天津等城市也各展所長，形成了"一城一策"的差異化發展格局。
財政部與住建部聯合發布城市更新專項補助政策，通過競爭性選拔確定不超過十五個基礎條件好、積極性高、特色突出的城市給予定額補助——東部地區每城不超過八億元，中部不超過十億元，西部不超過十二億元。這筆資金雖非全額覆蓋，但其杠桿撬動效應不可小覷，旨在以財政"種子錢"激活地方與社會資本的澎湃投入。
(二)市場規模：史無前例的資金洪流
"十五五"期間，城市更新總容量達到空前規模，其中老舊小區改造占據超過四成的投資比重，城中村及危房改造、地下管道升級、歷史文物保護等各有專項投入。這些資金并非一次性傾瀉，而是分五年逐年釋放，每年投入金額在三萬億至六萬億之間，呈現出分散式、長周期、精準化的特征——這與二〇一五年棚改貨幣化的"大水灌溉"有著本質區別。
從已有數據來看，二〇二四年全國共實施城市更新項目六萬余個，完成投資約二點九萬億元;二〇二五年全國新開工改造城鎮老舊小區兩萬七千余個，惠及近五百萬戶居民，完成投資逾一千三百億元。北京一市在二〇二五年城市更新固定資產投資就達一千八百余億元，占全市固投總量約兩成，同比增長超過一倍。這些數字背后，是一個正在加速膨脹的超級市場。
(三)實踐模式：多元創新競相涌現
二〇二六年的舊城改造，已徹底告別單一的政府主導模式，形成了政府引導、市場運作、多元主體協同參與的穩定格局。
"原拆原建"模式在北京樺皮廠胡同八號樓的實踐中大放異彩。這棟始建于上世紀七十年代的D級危房，經過居民百分之百簽約、預制模塊化建筑技術施工，僅用三個月便完成從拆除到封頂的全過程，每戶面積增加約十平方米并增設電梯，居民資產實現顯著增值。這種模式基于區域總量平衡、戶數不增原則，由政府、產權單位、居民和社會機構共同承擔資金，為全國危舊房改造提供了可復制的范本。
自主更新模式在杭州浙工新村落地生根。這個建于上世紀八十年代的老舊小區，四幢房屋被鑒定為C級危房，居民通過連續六輪入戶走訪、歷時八十四天的充分協商，實現了簽約率接近百分之百，支持原地拆舊更新的居民占比高達九成六。整個更新費用約五點三億元，其中居民自籌約四點七億元，政府專項資金補充其余部分，真正實現了"誰出資、誰受益"的可持續機制。
跨類別協同模式在上海鳳南一村展現出系統思維的力量。項目創新采用"跨類別協同、跨主體聯動、跨周期平衡"的改造新機制，將增量房屋與安置缺口提前匹配，新建住宅設計兼顧多項目需求，實現了資源的最大化利用。深入基層的群眾工作組、一戶一方案的精細化設計、"人人議事廳"的民主實踐，讓這一項目成為中國式現代化城市更新的優秀樣板。
片區統籌模式在北京全面鋪開。二〇二六年北京首批城市更新計劃項目共計一千三百余個，計劃投資逾一千億元，涵蓋既有建筑改造利用、老舊小區改造、完整社區建設、老舊街區商圈和產業區更新等八大任務類型，重點推動綜合性組團項目約五十個，持續儲備一百二十個，打造職住商服平衡的活力中心。
三、核心趨勢：精細化、智慧化、綠色化、長效化
(一)從"大拆大建"到"繡花功夫"
二〇二六年舊城改造最鮮明的趨勢，是從粗放式拆遷重建轉向存量提質、功能優化、民生升級。國務院明確要求嚴控大規模拆除重建，重點聚焦老舊小區、城中村、危舊建筑、老舊管網、配套設施等存量資源的提質升級。
北京提出"八加N"重點任務體系，鼓勵圍繞商務、科技、消費、居住四類主導功能，打造一批功能復合、便捷可達、多元時尚、特色鮮明的城市二十四小時活力中心。上海首鋼園將工業遺存與冬奧賽事完美融合，亮馬河串聯起古都與國際風情，模式口街區成為國家級旅游示范樣板——這些案例無不說明，舊城改造正在從"拆舊建新"進化為"有機更新"。
改造內容也從表面的刷墻修路，深入到水電氣老舊管線全更換、屋面防水修繕、樓棟消防系統升級、外墻保溫隔音改造，同步配套口袋公園、社區食堂、嵌入式醫療、幼兒托班，打造十五分鐘便民生活圈。這才是真正的"繡花功夫"。
(二)從"物理改造"到"智慧升級"
中研普華產業研究院的《2026-2030年中國舊城改造行業深度調研及發展前景預測報告》分析，數字化、智能化技術正深度融入舊城改造的全過程。BIM技術普及率顯著提高，實現了設計效率提升和成本降低;智能建造機器人的應用提高了施工精度和效率;數字孿生城市技術實現了地上地下全要素管理，大幅縮短了開發周期。
在改造后的老舊小區中，智能安防、智慧物業、智能停車、數字化管網監測等設施批量植入，推動傳統老舊城區向智慧宜居城區轉型。北京提出構建"更新生態"理念，將錢、人、空間和業態統籌起來，用建立生態的思維謀劃和推進片區更新。這種從"耐心資本"到"更新生態"的理念升維，標志著舊城改造進入了系統推進的新階段。
(三)從"灰色建設"到"綠色低碳"
依托雙碳戰略與綠色城市建設規劃，舊城改造全面推行節能建筑翻新、綠色建材應用、雨水回收、綠化提升等綠色改造舉措。超低能耗建筑、低碳建筑規模化發展，分布式能源系統、光伏屋頂等技術在新建項目中滲透率持續提高。生態修復治理黑臭水體、修復綠地綠廊，構建藍綠交織的生態網絡。
北京明確在城市更新中推動高耗能公共建筑改造升級，鼓勵采用合同能源管理等市場化節約能源服務。舊城改造不再只是民生工程，更是綠色轉型的主戰場。
(四)從"重建設"到"長運營"
2026年，舊城改造行業運營模式發生根本性轉型。短期工程建設盈利模式逐步弱化，長期存量資產運營、城市服務增值成為行業核心盈利方向。一體化改造、長效化運維的綜合服務模式，成為未來行業主流發展形態。
北京城市更新聯盟的平臺作用日益突出，責任規劃師、建筑師、估價師、園藝師等專業力量積極參與項目規劃建設，提供全流程陪伴式服務。豐臺區馬家堡路項目居民出資占總投資額過半，形成"誰出資、誰受益"可持續模式;朝陽區酒仙橋將臺片區責任規劃師團隊提供專業指導，撬動區域功能優化升級。這些實踐表明，舊城改造正在從政府唱"獨角戲"走向多元共治。
四、資金格局：財政撬動與社會資本共舞
2026年的舊城改造資金體系，呈現出"財政引路、金融護航、社會跟進"的三級火箭結構。
中央財政專項資金通過競爭性選拔精準投放，入圍城市不超過十五個，資金定向用于老舊小區管網翻新、配套補齊、完整社區建設。各地政府承擔改造主體資金的七成至九成，大幅降低業主出資成本——無錫多地老舊小區業主每戶僅需兩三千元便可完成電梯加裝和消防管網更換。
在金融端，首農產業園等多單REITs項目成功上市，面向民間資本推介項目數百個、總投資規模龐大。首鋼園區創新推行"專項債加政策性金融加社會資本"組合模式，累計撬動社會資本超百億元。北京搭建全方位、多層次資源對接平臺，探索社會資本參與新模式，推動政企銀研在項目謀劃、資金籌措、運營管理等方面深化合作。
住房公積金制度改革同步深化，擴大使用范圍，允許提取本人及配偶、雙方父母公積金用于自有老房加裝電梯、室內節能改造，金融機構同步推出舊房裝修低息消費貸，從資金層面降低業主自住改造成本。
五、挑戰與破局：行業仍需跨越的關隘
盡管前景廣闊，舊城改造行業仍面臨多重現實約束。
資金結構存在短板。 中央財政補助覆蓋范圍有限、單城補助額度固定，多數區域改造項目體量大、周期長，單純依靠財政資金難以覆蓋全部需求。社會資本參與機制尚不健全，投資回報周期長、收益不穩定，導致資本參與意愿偏弱。
產權復雜、審批繁瑣。 老舊城區建筑產權多元、歷史遺留問題較多，部分建筑手續不完善、權屬不清晰，大幅增加改造推進難度。舊城改造涉及多部門審批，流程鏈條長、落地效率偏低。
長效運營能力普遍缺失。 多數改造項目僅聚焦建設期施工落地，缺乏完善的后期運營、維護、更新機制，項目完工后易出現設施老化、環境反彈、配套閑置等問題。
改造標準與供需匹配度不足。 當前各地改造多以基礎硬件翻新為主，針對不同城區、不同人群的差異化需求適配不足，個性化、品質化改造內容較少，部分項目存在重表面、輕內涵的問題。
六、展望：舊城改造的星辰大海
舊城改造已不再是一個行業，而是一種城市文明的進化方式。
從宏觀趨勢看，新型城鎮化戰略的深入推進將持續釋放更新需求，各類低效產業用地再開發潛力巨大。消費升級帶動人們對高品質城市空間的需求增長，為更新項目創造了價值提升空間。據權威機構預測，二〇二六至二〇三〇年我國城市更新領域保底投資規模不低于十五萬億元，舊城改造作為核心組成部分占據行業主要投資比重。
從微觀實踐看，三類老房后續升值潛力尤為突出：主城核心區、軌道交通覆蓋范圍內的老舊房源，依托稀缺地段資源，改造后配套補齊，是存量房產中的硬通貨;綁定優質教育資源的步梯老房，加裝電梯后兼顧居住與教育屬性，流動性與升值空間雙向走強;符合危房加固、原拆原建政策的老舊住宅，在原有土地范圍原址翻建，合規條件下可優化戶型、拓展套內面積，資產增值空間最大。
從理念演進看，舊城改造正從"以物為本"轉向"以人為本"，從"單一物理空間改造"向"經濟、社會、文化、生態多維度系統性更新"轉變。北京提出的"更新生態"理念——統籌錢、人、空間和業態，正成為行業共識。
舊城改造的終極目標，是實現空間價值的再造與提升。通過業態重構、功能復合和文化傳承，使城市空間既滿足現代生活需求，又保留歷史記憶與文化特色。這不是簡單的修修補補，而是一場讓城市重新呼吸的偉大工程。
2026年，舊城改造的大幕已然拉開。這不是終點，而是一個全新時代的起點。那些曾經被視為"老破小"的存量房產，正在政策紅利與市場力量的雙重驅動下，迎來價值重估的歷史性機遇。而對于每一座城市、每一位居民而言，舊城改造所承諾的，不僅是更好的房子，更是更有歸屬感、更有品質感的幸福生活。
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