隨著我國城鎮化進程邁入下半場，城市發展邏輯正經歷著從“增量擴張”向“存量提質”的深刻變革。作為這一歷史性轉型的核心抓手，舊城改造行業在近年來迎來了前所未有的政策紅利與戰略機遇。特別是在國家層面出臺首部國家級專項規劃的背景下，舊城改造已不再是簡單的物理空間修補，而是全面升級為涵蓋民生改善、產業升級、文化傳承與基層治理的系統性工程。
一、 行業發展現狀：從粗放開發向精細運營的范式轉換
1.1 政策導向與頂層設計日益完善
根據中研普華產業研究院發布的《2026-2030年中國舊城改造行業深度調研及發展前景預測報告》顯示：近年來，舊城改造行業的宏觀政策環境發生了根本性轉變。國家層面相繼出臺高規格的專項文件，標志著城市更新正式由地方探索試點升級為國家級戰略。這些頂層規劃不僅明確了未來幾年的量化目標與重點任務，更構建了涵蓋項目實施、投融資保障、土地利用及多主體協同的全方位制度框架。政策導向徹底摒棄了過去大拆大建的粗放模式，轉而強調“先體檢、后更新”，聚焦于打造“好房子、好小區、好社區、好城區”。這種以微改造和公共服務為導向的理念，促使行業重心從單純的物質空間投入轉向以人為本的綜合治理與功能補短板。
1.2 市場格局呈現多元化與協同化特征
隨著行業步入制度化與長效化階段，舊城改造的市場參與主體與運作模式正在發生深刻重構。傳統的單一政府主導或純市場化開發模式，正逐步演變為“央地國企主導+市場化機構參與+居民自治共建”的雙軌或多維協同格局。在這一過程中，地方政府平臺公司通過統籌優質資源發揮基礎作用;各類市場主體則憑借輕資產輸出、品牌管理與專業運營能力，深度滲透至細分領域。同時，基于“誰受益、誰出資”原則的居民共擔機制逐漸興起，激發了社區的創造力，推動項目從單向度的行政指令向社會協同治理轉變，有效平衡了公共利益與商業訴求。
1.3 核心任務聚焦居住品質與基礎設施韌性
當前的舊城改造工作緊密圍繞群眾急難愁盼的問題展開，呈現出鮮明的民生底色與安全導向。一方面，老舊小區改造作為絕對主線，正從基礎類改造向完善類、提升類延伸，加裝電梯、適老化改造以及停車充電設施建設成為重中之重，推動居住環境從“住有所居”向“住有宜居”跨越。另一方面，地下管網等隱蔽工程的升級改造被提升至前所未有的高度，形成了“硬件升級+智能管理”的雙輪驅動模式。此外，針對城中村與老舊廠區，行業更加注重綜合治理與有機更新并重，在保留城市多樣性與歷史文脈的同時，著力補齊公共服務短板，增強城市的綜合承載能力與防災減災韌性。
2.1 總體體量穩步攀升，內生動能加速釋放
在國家戰略的強力推動下，舊城改造市場的整體容量實現了跨越式增長，穩穩站上十萬億級別的超級賽道。盡管行業增長的引擎已從傳統品類的簡單放量切換為結構性調整，但龐大的存量基數依然支撐著強勁的發展態勢。這種體量的背后，是新型城鎮化戰略的持續推進、雙碳目標的剛性約束以及數字中國建設的全面鋪開。更為重要的是，國內相關企業在核心技術上的不斷突破，以及各地因地制宜探索出的可持續投融資機制，正在釋放出巨大的結構性紅利，使舊城改造成為穩定宏觀經濟、盤活存量資產的重要壓艙石。
2.2 細分賽道多點開花，需求呈現分層演進
從內部結構來看，舊城改造市場呈現出多點支撐、梯次推進的良好局面。除了規模龐大的老舊小區與城中村改造外，工業遺存與低效樓宇的創意改造持續升溫，涌現出大量文創園區與創新工場等新業態載體。與此同時，市場對空間品質的需求呈現出清晰的金字塔式分層體系：底層聚焦于空間布局與用地指標等剛需入口;中間層追求生態修復、交通優化與公共服務均等化;而頂層則邁向碳匯核算、完整社區等高階價值創造。這種需求的分層演進，要求市場參與者必須具備提供“規劃加數據加服務”的綜合解決能力，從而構建起堅固的競爭壁壘。
2.3 區域格局全域普及，縣域市場異軍突起
在地理分布上，舊城改造的增長動能正加速向全域普及切換。傳統的一線城市與核心城市群依托雄厚的產業基礎和資本優勢，繼續發揮著示范引領與模式輸出的作用。然而，隨著政策紅利的傾斜與下沉市場的覺醒，中西部地區及廣大縣域市場的投資增速展現出超越東部的強勁勢頭。這些區域憑借相對較低的成本優勢與迫切的城市面貌改善需求，正迅速成長為行業的新增長極。這種區域格局的演變，不僅拓寬了行業的市場邊界，也促使相關產業鏈條在全國范圍內實現更加均衡的布局。
3.1 科技與綠色雙輪驅動，構筑核心競爭力
展望未來，技術滲透將從單點突破走向全鏈賦能，成為重塑行業價值的核心引擎。人工智能與數字孿生技術將深度介入項目的規劃推演、施工監測與后期運營，使智慧城市真正扎根于更新的每一寸肌理。同時，綠色低碳理念將從成本約束轉變為價值創造中心。既有建筑節能改造、光伏建筑一體化以及建筑垃圾資源化利用將成為標配。在綠色信貸等金融工具的加持下，具備低碳屬性的更新項目將獲得更高的資產估值與市場溢價，推動行業向可持續發展方向堅定邁進。
3.2 產業與消費深度融合，激發城市新活力
未來的舊城改造將徹底打破“重形態輕功能”的窠臼，走向空間重構與產業導入的深度協同。通過對老舊街區、廠區的活化利用，將因地制宜地植入數字經濟、科技創新、文旅商融合等新質生產力。這種復合驅動模式不僅能直接帶動餐飲、零售、文娛等業態繁榮，還將催生出銀發經濟、冰雪經濟、體驗經濟等全新消費場景。通過完善配套服務與優化公共空間，舊城改造將有效拓展城市消費的廣度與深度，真正實現以空間煥新激活區域經濟潛能。
3.3 投融資機制持續創新，打通商業閉環
面對舊城改造周期長、資金需求大的客觀現實，建立可持續的建設運營投融資體系將是破局關鍵。未來，財政資金的杠桿效應將進一步放大，專項債、超長期特別國債等工具將與市場化融資形成合力。更為重要的是，隨著基礎設施不動產投資信托基金(REITs)及資產證券化產品的常態化發行，舊城改造項目將打通“投資—建設—運營—變現”的商業閉環。這將有效吸引社會資本與民營企業的廣泛參與，從根本上解決盈利模式單一的問題，推動行業從短期的“輸血”走向長效的“造血”。
總結
2026年的中國舊城改造行業正處于一場深刻的系統性變革之中。從粗放的物理翻新到精細的價值重塑，從單一的工程建設到多元的產業運營，行業正以前所未有的廣度與深度融入中國式現代化的宏偉藍圖。面對十五萬億級的廣闊藍海，唯有順應人本化、智慧化與綠色化的時代潮流，不斷創新體制機制，強化多方協同共治，方能在這場城市復興的偉大實踐中，打造出真正經得起歷史檢驗的現代化人民城市。
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