城市更新產業縱貫規劃設計、土地整備、建筑施工、產業導入及運營管理等全鏈條環節，橫聯房地產、商業運營、文旅產業、智慧城市建設及社區治理等多元業態，形成從空間診斷、策劃定位、融資投資到建設運營的價值閉環。
在中國經濟進入高質量發展階段的大背景下，城市更新已從傳統的"舊城改造"升級為推動城市內涵式發展的核心戰略。中研普華產業研究院在《2026-2030年中國城市更新行業全景調研與發展前景預測報告》中明確指出，城市更新已進入系統性變革階段，其市場規模的擴張本質是城市發展模式從"增量擴張"向"存量提質"轉型的必然結果。這場變革不僅重塑著城市空間形態，更在重構產業生態、創新商業模式、激活社會資本等方面展現出巨大潛力，成為拉動經濟增長的新引擎。
一、市場發展現狀：政策驅動與模式創新的雙重奏
1.1 政策體系：從頂層設計到地方實踐的閉環構建
城市更新上升為國家戰略后，已形成"中央統籌+地方創新"的雙層政策框架。中央層面通過容積率獎勵、稅收優惠延長、REITs擴容等工具構建政策組合拳，例如歷史建筑保護容積率轉移機制允許開發商通過地下空間開發平衡保護成本，保障性租賃住房納入公募REITs試點則為長周期項目提供退出通道。地方層面，北京、上海、廣州等40余個城市出臺專項規劃，形成差異化路徑：西安"長安十二時辰"項目通過數字光影技術還原盛唐場景，驗證"科技+文化"的商業變現能力;上海楊浦區"長陽創谷"將紡織廠改造為科創園區，吸引人工智能企業入駐，成為"空間重生+產業迭代"的標桿。
政策創新正突破傳統開發邊界。重慶允許城市更新項目按現狀建筑面積一定比例給予容積率支持，激發市場主體參與熱情;成都建立"原住民否決權"機制，確保歷史街區改造保留文化標識業態;蘇州通過AI客流預警系統實現歷史街區瞬時承載量精準控制，平衡商業開發與文化保護。這種政策與地方治理能力的深度綁定，推動更新項目從單體改造向片區統籌、功能復合方向演進。
1.2 模式創新：從大拆大建到有機更新的范式轉型
城市更新已形成多元化實施路徑：在既有建筑活化利用方面，深圳富爾大廈通過"企業招標+長期運營"模式，將閑置建筑轉變為公共服務空間，實現社會效益與經濟效益的統一;在老舊小區改造領域，浙江"未來社區"以系統思維重構社區功能，通過數字技術提供高效、低成本的社區服務，當運營達到一定規模后，即可實現不依賴政府補貼的可持續模式;在歷史文化街區復興中，蘇州十全街、廈門沙坡尾等案例彰顯了"微改造、精提升"的力量，政府轉向引導、撬動與價值共創，與產權人、商戶、居民共同謀劃。
中研普華研究顯示，市場化運作項目平均收益率顯著高于政府主導項目，這促使企業探索"投建運管"一體化模式。例如，平安不動產通過REITs實現項目退出收益率領先，保利發展采用"EPC+F"模式以時間換空間緩解財政壓力，而廣州文沖東項目通過"居民出資+代建"模式激發社區創造力，形成"共建共治共享"的新范式。
二、市場規模：萬億級市場的結構性擴張
2.1 總量增長：三重動力驅動市場擴容
城市更新市場規模的擴張呈現"政策剛性約束+消費升級倒逼+技術賦能提效"的三重增長動力。中央財政設立城市更新專項基金，帶動社會資本投入比例大幅提升;全國老舊小區改造需求旺盛，加裝電梯、適老化設施配置等民生工程拉動大規模投資;BIM建模、智能建造等技術的應用縮短項目周期，提升資本周轉效率。中研普華預測，未來五年城市更新市場將維持萬億級投資規模，年均復合增長率保持在較高水平。
2.2 區域分化：梯度發展格局顯現
區域市場呈現差異化特征：京津冀、長三角、粵港澳大灣區依托產業基礎和資本優勢，形成"政策協同-資源整合-模式輸出"的聯動機制，市場規模占比預計超過三分之一;中西部三四線城市則通過新城開發加速補短板，縣域市場憑借政策傾斜和低成本優勢吸引專業化企業布局。這種區域差異決定了投資邏輯的分化：發達地區重在運營增值，發展中地區則以政策驅動與基礎設施升級為主。
2.3 產業鏈重構：從單一開發到生態運營
城市更新產業鏈已演變為多方博弈與協同的復雜網絡。上游工程技術提供方涵蓋規劃設計、建筑材料供應等領域;中游開發企業分兩級運作，地方政府與城投公司主導一級開發，地產企業聚焦二級商業化運作;下游運營涉及住宅、商業、園區等多業態。金融機構、產業資本與專業運營機構深度介入，險資等長期資本通過股權形式參與核心資產，數字化科技企業則以技術賦能參與規劃設計與后期運營，行業競爭格局正從單一的資源競爭轉向全產業鏈整合能力與精細化運營能力的綜合比拼。
根據中研普華研究院撰寫的《2026-2030年中國城市更新行業全景調研與發展前景預測報告》顯示：
三、未來市場展望
3.1 政策導向：從增量激勵到存量約束的范式轉型
未來政策將更注重內涵式發展。一方面，強化底線約束，推廣"留改拆"并舉的微更新模式，防止大拆大建;另一方面，完善長效機制，推動城市更新與完整社區建設、低碳城市發展等戰略深度融合。例如，政策可能要求新建改造項目全面執行綠色建筑標準，既有建筑節能改造覆蓋率大幅提升;通過超長期特別國債支持"平急兩用"設施建設，提升城市韌性。
3.2 數字化滲透：全生命周期的智能管理
BIM+CIM+物聯網的組合應用將實現項目設計、施工、運維的智能化管理，AI算法優化交通流量、能源消耗等城市運行指標，提升治理效能。中研普華戰略建議指出，企業需重點布局建筑廢棄物再生技術、社區微更新快速裝配系統，以技術卡位構建競爭優勢。例如，北京中海大吉巷項目采取"地上守形制、地下挖價值"的方式，在保護地上風貌的前提下，構建大體量地下商業空間，實現空間與收益的平衡。
3.3 綠色低碳：從節能改造到零碳目標的演進
綠色技術向零碳目標演進已成為行業共識。建筑碳排放權交易啟動后，單棟寫字樓的年碳收益潛力巨大，推動光伏建筑一體化、近零能耗建筑改造等技術普及。生態修復領域，海綿城市技術、濕地修復工程等構建起"藍綠交織"的生態網絡，為城市提供碳匯支持。廣州海珠濕地項目通過濕地修復、水質提升、生態岸線營造等措施強化生態功能，同時圍繞生態資源布局濕地旅游、研學基地、文化創意等產業項目，實現生態保護與經濟轉型協同發展。
中國城市更新行業正經歷從單一的老舊小區改造，演變為涵蓋歷史建筑活化、智慧城市構建、產業園區升級、生態系統修復的復合型系統工程。未來的城市競爭，本質是存量空間價值挖掘能力的競爭。
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