2026年中國城市更新行業發展現狀分析與趨勢展望

2025年中央城市工作會議提出城市發展正在從大規模增量擴張轉向存量提質增效為主，社會各界對高質量城市更新的重視程度空前提升。

城市更新是指對城市建成區的物質空間、功能布局、生態環境、歷史文化等進行系統性改造和優化，以提升城市品質、改善人居環境、促進經濟發展和社會進步。近年來，隨著城市化進程的加速和城市功能的不斷演變，城市更新已成為推動城市高質量發展的重要手段。當前，城市更新已超越簡單的基建范疇，演變為融合政策創新、技術賦能、產業升級與社會治理的深刻變革，成為推動城市可持續發展的關鍵引擎。

2025年，國務院常務會議將城市更新列為擴大內需的重要抓手，強調加快推進城鎮老舊小區、街區、廠區和城中村等改造，完善城市功能，修復城市生態系統，保護和傳承城市歷史文化。據中研產業研究院《2026-2030年城市更新產業現狀及未來發展趨勢分析報告》分析：2025年，全國計劃新開工改造城鎮老舊小區2.5萬個。根據各地統計上報數據，1-12月份，全國新開工改造城鎮老舊小區2.71萬個、499萬戶，共完成投資1332億元。

住房和城鄉建設部發布的權威數據顯示，2024年全國共實施城市更新項目6萬余個，完成投資約2.9萬億元。“十五五”期間城市更新市場總容量預計達20萬億元，其中老舊小區改造投資占比超40%，配套基礎設施升級需求強勁。

一、城市更新行業發展現狀分析

(一)政策驅動：從頂層設計到地方實踐

政策體系的不斷完善為城市更新行業提供了堅實的制度保障。2025年，城市更新領域的政策密集出臺，釋放出明確的推進信號。5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于持續推進城市更新行動的意見》，一口氣部署了8方面重點任務，城市更新從此邁入系統化推進的新階段。2025年中央預算內投資首次專門設立城市更新專項，已下達800億元專項資金，重點支持公益性基建及危舊住房、老舊街區提質項目，強化資金落地效率。

地方層面，各地結合自身特點探索差異化的更新路徑，形成了"一城一策"的發展格局。有的城市構建了系統的政策體系，壓縮審批流程提高效率;有的通過原住民參與機制保留文化標識業態;還有的探索生態與產業結合的路徑，實現生態保護與經濟轉型的協同發展。政策創新與地方治理能力的深度綁定，推動城市更新從單一項目改造向片區統籌、功能復合方向演進。

據了解，近年來，湖北在城市更新領域先行先試，率先成立市州級住房和城市更新局，武漢、宜昌入選全國城市更新示范城市，黃石躋身全國首批試點。截至目前，全省已謀劃實施城市更新項目7800余個，完成投資近3500億元，形成多元創新模式。“十五五”期間全省住房城鄉建設廳領域重大項目投資將超8300億元，其中城市更新項目占比超80%，較“十四五”時期翻倍增長。

(二)技術賦能：智能化與綠色化轉型

技術革新是城市更新效率提升的關鍵支撐。BIM技術普及率顯著提高，實現了設計效率提升和成本降低;智能建造機器人的應用提高了施工精度和效率;數字孿生城市技術實現了地上地下全要素管理，縮短了開發周期。這些智能化技術的深度應用，使城市更新項目在設計、施工、運維各階段更加精細化、智能化。

綠色技術成為城市更新的標配。分布式能源系統、雨水收集利用等技術在新建項目中滲透率提高，建筑節能改造推廣外墻保溫、光伏屋頂等技術，生態修復治理黑臭水體、修復綠地綠廊，構建藍綠交織的生態網絡。綠色技術的應用不僅提升了建筑能效，還通過碳減排量交易產生收益，驗證了低碳更新的商業可行性。

城市更新行業在政策、技術的多重驅動下，正經歷從規模擴張到質量提升的轉變。隨著市場主體的多元化參與和商業模式的不斷創新，城市更新已從單純的物理空間改造向城市治理范式變革演進。然而，行業發展仍面臨規劃碎片化、資金渠道單一、重建設輕運營等挑戰。如何構建可持續的更新模式，平衡經濟賬與民生賬，成為推動城市更新高質量發展的關鍵。

二、城市更新行業發展趨勢展望

工業遺存改造占比顯著提升，通過騰籠換鳥引入數字經濟、文化創意等新興產業，形成產業園區與城市客廳的復合功能。老舊小區改造從基礎型向完善型躍遷，加裝電梯、適老化設施配置率大幅提升，社區經濟活力顯著增強。完整社區建設加速推進，聚焦"一老一小"服務需求，集成各類便民功能，補齊公共服務短板。

城市更新的終極目標是實現空間價值的再造和提升。通過業態重構、功能復合和文化傳承，使城市空間既滿足現代生活需求，又保留歷史記憶和文化特色。未來，城市更新將更加注重以人為本，從以物為本逐步轉向以人為本，更加注重居民的參與度和滿意度，提升居民的生活品質和幸福感。

城市更新作為推動城市高質量發展的重要手段，已成為中國城鎮化進程進入存量時代的必然選擇。在政策持續支持、市場需求增長和技術創新驅動下，行業呈現出蓬勃發展的態勢。未來，城市更新將朝著更加精細化、智能化、綠色化的方向發展，從單一的物理空間改造向經濟、社會、文化、生態多維度的系統性更新轉變。

構建政府引導、市場運作、公眾參與的可持續模式是城市更新行業發展的關鍵。需要進一步完善政策體系，創新融資模式，推動社會資本廣泛參與;加強技術創新，提升智能化和綠色化水平;注重歷史文化保護傳承，實現城市文脈的延續;強化民生導向，提升公共服務質量和人居環境品質。隨著城市更新實踐的不斷深入，行業將逐步從試點探索走向規范化、制度化發展。

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