2026城市更新項目商業計劃書：正從“拆改留”轉向“留改拆”

城市更新正從“拆改留”轉向“留改拆”，成為推動城市高質量發展的核心引擎。

當前，我國城市化進程進入從“有沒有”轉向“好不好”的關鍵時期。隨著中共中央政治局會議再次強調“高質量開展城市更新”，城市更新已從單純的老舊小區改造拓展為涵蓋空間重構、功能重塑、產業優化與治理創新的系統工程。

中研普華最新發布的《2025-2030年版城市更新項目商業計劃書》顯示，未來五年城市更新將呈現“精細化、智能化、多元化”三大趨勢。本文將從政策環境、行業趨勢、商業模式等維度，為投資者提供城市更新項目商業計劃書的編制要點和投資策略參考。

一、城市更新行業現狀與趨勢分析

1. 政策紅利持續釋放，城市更新進入高質量發展新階段

城市更新已連續多年寫入政府工作報告，成為國家戰略層面的重要工作。2025年中共中央辦公廳、國務院辦公廳聯合印發的《關于持續推進城市更新行動的意見》，對推進城市更新作出了系統全面部署。中央城市工作會議將“以推進城市更新為重要抓手”列入當前和今后一個時期城市工作的總體要求，標志著我國城市發展逐漸進入到高質量城市更新時期。

財政部、住房城鄉建設部近期聯合發布通知，通過競爭性選拔方式支持部分基礎條件好、積極性高、特色突出的城市實施城市更新行動，中央財政將按區域對實施城市更新行動城市給予定額補助。這一政策導向為城市更新項目提供了堅實的資金保障，同時也要求項目規劃更加科學、實施更加精準。

2. 從“大拆大建”到“有機更新”，理念轉變帶來新機遇

城市更新理念正在發生深刻變革。過去以“拆建”為主的粗放式物理改造，已全面升級為涵蓋空間重構、功能重塑、產業優化與治理創新的系統工程。這一轉變使得城市更新項目更加注重文化傳承、生態保護和可持續發展，從而創造了更多元的投資機會。

住建部發布的《城市更新典型案例集》展示了全國各地成功的城市更新實踐。這些案例共同特點是尊重城市發展規律，堅持“留改拆”并舉，以保留利用提升為主，加強修繕改造，促進城市更新工作從“粗放式”向“精細化”轉變。

二、商業計劃書核心要素深度解析

1. 項目定位與規劃引領

高質量的城市更新項目商業計劃書首先需要明確項目的戰略定位和發展方向。中研普華研究表明，成功的城市更新項目必須立足城市全域空間格局，有效銜接國土空間總體規劃，系統梳理存量資源底數。

規劃引領是城市更新成功的核心要素。商業計劃書應體現“城市體檢—專項規劃—片區策劃—項目實施”的全鏈條規劃體系。通過科學規劃更新單元、明確更新范圍與更新時序，可以有效防止碎片化改造與同質化建設，確保項目與城市發展需求相匹配。

在項目定位方面，應聚焦老舊小區、老舊廠區、城中村、歷史文化街區等重點區域，統籌布局教育、醫療、養老、體育等公共服務設施。商業計劃書需要詳細闡述項目如何平衡經濟發展與社會公平，避免貴族化和人口置換現象，確保不同社會群體能夠共享城市更新帶來的福利。

2. 技術創新與智慧賦能

技術方案是城市更新項目商業計劃書的核心內容。中研普華研究表明，物聯網、大數據、人工智能等新一代信息技術正在深刻改變城市更新的實施方式和運營模式。

智慧化建設是提升城市更新項目價值的關鍵。商業計劃書需要詳細闡述項目的技術架構和實現路徑，包括智能基礎設施、數字孿生系統、智慧管理平臺等的設計與應用。例如，北京懷柔區金隅興發老廠房改造項目通過構建資源節約型、環境友好型低碳結構體系，應用高效能新風空調系統和光儲直柔等創新技術，大幅降低了建筑本體能源需求。

綠色技術應用是城市更新項目可持續發展的重要保障。商業計劃書應當體現環保理念，包括節能材料選用、雨水回收系統、太陽能利用等綠色建筑技術的應用方案。這些創新不僅符合政策導向，也能有效降低項目運營成本，提升項目長期競爭力。

3. 商業模式與盈利機制

可行的商業模式是城市更新項目成功的關鍵。商業計劃書需要設計清晰的盈利模式和收入結構，確保項目的經濟效益和可持續性。

多元賦能是構建可持續資金保障體系的核心。商業計劃書應當詳細闡述如何強化政府引導作用，優化財政資金投向，同時積極引導社會資本參與，制定差異化扶持政策。通過特許經營、PPP、股權投資、資產證券化等多種模式，吸引企業、社會組織等經營主體參與城市更新項目的投資、建設與運營，實現利益共享、風險共擔。

精細運營是確保項目長期成功的重要環節。城市更新不是“一建了之”，必須注重后期運營管理，實現“建設好”與“運營好”的有機統一。商業計劃書需要建立“建管并重、長效運營”機制，明確運營主體、責任與標準，避免因“重建設、輕運營”導致的設施閑置、功能弱化等問題。

三、投資價值與風險管控

1. 投資價值凸顯新機遇

城市更新項目具有顯著的投資價值和戰略意義。從經濟效益看，優質的城市更新項目能夠產生穩定的現金流和資產增值收益;從戰略價值看，城市更新是區域經濟發展的重要載體，能夠帶動相關產業發展，創造就業機會。

政策紅利為城市更新項目投資提供了有力支撐。國家層面出臺了一系列支持城市更新發展的政策措施，各地方政府也制定了相應的配套政策。特別是2025年中央預算內投資專門設立了城市更新專項，為項目提供了穩定的資金支持。投資者可以充分利用政策紅利，降低投資成本，提高投資效益。

消費升級為城市更新帶來持續增長動力。隨著居民收入水平提高和消費觀念轉變，對高品質城市生活空間的需求將持續增長。特別是對文化、休閑、智慧社區等創新業態的需求，將為投資者帶來長期穩定的投資回報。

2. 風險識別與應對策略

城市更新項目面臨政策、市場、運營等多重風險，商業計劃書需要客觀識別風險并制定應對措施。

政策風險主要來自行業監管政策的變化。為應對政策風險，項目需要建立政策跟蹤研究機制，及時把握政策導向，確保項目合規性。同時，可以與政府部門保持良好溝通，積極參與政策試點，爭取政策支持。

市場風險源于需求變化和競爭加劇。應對市場風險需要加強市場調研，精準把握客戶需求變化;建立靈活機動的定價機制，適應市場競爭;加強品牌建設，提升項目知名度和美譽度。

運營風險涉及項目開發、招商、運營等多個環節。降低運營風險需要建立專業化的運營團隊，完善管理制度;構建多層次服務體系，滿足客戶多樣化需求;建立風險應急機制，提高危機處理能力。

四、未來發展趨勢與展望

1. 智能化發展前景廣闊

智能化將成為城市更新發展的重要方向。隨著數字技術的快速發展，城市更新將逐步實現全面數字化、網絡化、智能化轉型。智能基礎設施、數字孿生系統、智慧管理平臺等將廣泛應用于城市更新的運營管理，大幅提升項目運行效率和服務水平。

城市更新與數字經濟的深度融合將催生新業態新模式。通過構建數字孿生項目，實現線上線下融合發展，打破時空限制，提升用戶體驗。特別是元宇宙技術的應用，將為城市更新開辟新的發展空間。

2. 綠色化轉型成為行業標配

綠色低碳發展理念將深入貫徹到城市更新建設運營的全過程。在能源利用上，城市更新將提高清潔能源使用比例，建設分布式能源系統;在資源利用上，將推行循環經濟模式，實現資源高效利用和廢棄物減量化。

綠色城市更新建設將帶來新的投資機遇。節能環保技術、清潔生產技術、污染治理技術在城市更新的應用前景廣闊，相關產品和服務市場需求旺盛。投資者可以重點關注綠色技術、環保產業等領域的投資機會。

3. 歷史文化保護與創新利用并重

未來城市更新將更加注重歷史文化保護與創新利用。住建部發布的典型案例顯示，成功的歷史文化街區保護更新項目能夠實現文化傳承與經濟發展的統一。商業計劃書應當充分考慮項目所在地的歷史文化特色，通過創新設計實現歷史建筑的活化利用。

五、結語

“十五五”時期是我國城市更新轉型升級的關鍵時期。隨著高質量城市更新理念的深入推進，城市更新建設將更加注重品質提升和創新發展。投資者應把握政策導向、技術趨勢和市場需求，精準布局智能化、綠色化、融合化發展機遇。

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若希望獲取更多行業前沿洞察與專業研究成果，可參閱中研普華產業研究院最新發布的《2025-2030城市更新項目商業計劃書》，該報告基于全球視野與本土實踐，為企業戰略布局提供權威參考依據。