2025-2030年中國城市更新行業：片區統籌開發與EOD模式的投資價值躍遷
前言
隨著中國城鎮化進程的加速，城市發展從增量擴張階段逐步轉向存量提質增效階段，城市更新成為推動城市高質量發展的重要抓手。2025年作為“十四五”規劃的收官之年，城市更新行業已形成較為完善的市場體系和政策框架，為“十五五”期間的發展奠定了堅實基礎。
一、宏觀環境分析
(一)城鎮化進程加速推動需求升級
中國城鎮化率已突破65%，城市人口規模持續擴大，居民對居住環境、公共服務、文化設施的需求日益多元化。根據國家統計局數據，2024年城鎮常住人口超過8.5億，城市內部的老舊小區、廢棄工業用地、低效商業空間等存量資源亟待更新改造。同時，城市功能升級需求迫切，交通擁堵、環境污染、公共服務不足等問題成為制約城市可持續發展的關鍵因素。
(二)基礎設施完善為更新提供支撐
交通、水利、電力等基礎設施的升級改造為城市更新提供了硬件基礎。例如，2025年中央預算內投資設立城市更新專項，支持城鎮老舊小區改造、城中村改造、城市危舊住房更新等項目，重點完善社區公共服務設施、優化交通微循環、提升市政管網安全性。此外，5G、物聯網、人工智能等新技術的普及，為城市更新注入智能化、數字化動能。
(三)社會資本參與意愿顯著增強
在政策引導下，社會資本成為城市更新的重要力量。2024年，城市更新項目投資中社會資本占比達60%，民營企業、外資企業及金融機構通過PPP模式、REITs等創新工具深度參與。例如，保障性租賃住房REITs底層資產出租率穩定在93%以上，租金收繳率接近100%，展現出良好的抗風險能力，吸引更多長期資金流入。
(來源：國家統計局、中研整理)
二、政策分析
(一)國家層面政策體系日益完善
2025年5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于持續推進城市更新行動的意見》，明確“到2030年城市更新體制機制不斷完善，開發建設方式轉型初見成效”的總體目標，并提出加強既有建筑改造利用、推進老舊小區整治改造、完善社區建設等八項重點任務。同年，財政部、國家發展改革委等部門聯合出臺配套措施，通過中央預算內投資、專項債券、稅收優惠等工具支持城市更新，同時鼓勵金融機構創新產品服務，滿足項目融資需求。
(二)地方政策創新實踐亮點紛呈
各地結合實際探索差異化更新模式。例如，湖南省出臺《關于持續推進城市更新行動的實施意見》，提出“體檢先行、規劃引領、片區統籌”的實施路徑，重點推進老舊小區改造、完整社區創建、歷史街區保護等工程;上海市通過《歷史風貌保護條例》修訂，平衡商業更新與文化傳承，推動外灘、新天地等區域實現功能與風貌雙提升;廣州市發布《城市更新專項規劃編制導則》，明確“留改拆”并舉的更新策略，避免大拆大建，注重保留城市記憶。
(三)政策導向對企業戰略的影響
政策紅利持續釋放，企業需緊跟導向調整布局。一方面，政府通過財政補貼、稅收優惠降低企業參與成本，例如對綠色建筑改造項目給予每平方米100-200元的補貼;另一方面，嚴控更新項目合規性，要求企業嚴格履行規劃審批、文物保護、節能標準等程序，避免因政策風險導致項目停滯。此外，政策鼓勵“政府引導+市場運作”模式，企業需加強與政府平臺公司、專業服務機構的合作，提升資源整合能力。
(一)更新模式向綜合化、精細化轉型
根據中研普華產業研究院《2025-2030年中國城市更新行業深度發展研究與“十五五”企業投資戰略規劃報告》顯示：未來城市更新將呈現“微改造+綜合整治”為主流的趨勢。老舊小區改造注重“基礎類+完善類+提升類”分層推進，在加裝電梯、完善供暖系統等基礎上，引入智慧社區管理平臺、社區食堂、養老服務站等新業態;城市功能區更新強調“產城融合”，通過引入科創園區、文創街區、商業綜合體等，實現空間價值最大化;歷史街區更新遵循“保護優先、活化利用”原則，通過文化旅游、創意產業植入，推動遺產保護與經濟效益雙贏。
(二)綠色低碳與智慧化成為核心方向
綠色建筑標準將全面普及，新建項目100%執行綠色建筑評價標準，既有建筑改造中節能環保技術滲透率超80%。例如，海綿城市建設技術通過雨水收集、生態修復等手段提升城市韌性;可再生能源利用方面，光伏一體化建筑、地源熱泵等技術廣泛應用。智慧化層面，BIM技術實現規劃、設計、施工全流程數字化管理，大數據分析優化資源配置，人工智能應用于智能交通、智慧安防等領域，提升城市管理效率。
(三)產業鏈協同與跨界融合加速
城市更新產業鏈向上下游延伸，涵蓋規劃設計、投資建設、運營維護、金融服務等環節。龍頭企業通過并購、戰略合作等方式整合資源，例如房地產開發企業聯合專業運營機構打造“開發+運營”一體化模式;科技企業跨界入局，提供智慧化解決方案;金融機構創新REITs、綠色債券等產品，拓寬融資渠道。此外，城市更新與鄉村振興、產業升級等領域深度融合，通過城鄉資源優化配置實現協同發展。
(一)聚焦核心領域與區域
企業應優先布局政策支持力度大、市場需求旺盛的領域。老舊小區改造、完整社區建設、歷史街區保護等民生類項目風險低、回報穩，適合長期持有運營;智慧城市、綠色建筑、產業園區升級等創新類項目潛力大，需關注技術迭代與商業模式創新。區域選擇上，東部沿海地區市場規模占全國58%，長三角、珠三角城市群是投資熱點;中西部地區依托長江經濟帶、西部大開發戰略，武漢、成都等中心城市增長空間廣闊。
(二)創新融資模式與風險管控
多元化融資是關鍵。企業可申請中央預算內投資、專項債券等政府資金，降低前期投入壓力;通過PPP模式引入社會資本，實現風險共擔、利益共享;發行REITs盤活存量資產，提升資金周轉效率。風險管控方面，需建立政策變動預警機制，密切關注土地供應、財政補貼、行政審批等政策調整;加強社會穩定風險評估，完善利益相關者溝通協調機制，避免群體性事件;運用金融工具對沖市場波動，例如通過利率互換、匯率期權管理融資成本。
(三)強化技術賦能與差異化競爭
企業需加大技術研發投入，提升數字化、智能化水平。例如，利用數字孿生技術構建城市虛擬模型，模擬更新效果;通過模塊化建造、裝配式建筑技術縮短工期、降低成本;引入物聯網傳感器實時監測基礎設施狀態，實現預防性維護。差異化競爭方面，中小企業可聚焦細分領域，如專注歷史建筑修繕、社區微更新等;龍頭企業通過品牌輸出、標準制定構建護城河;跨界企業依托技術優勢提供定制化解決方案。
如需了解更多城市更新行業報告的具體情況分析，可以點擊查看中研普華產業研究院的《2025-2030年中國城市更新行業深度發展研究與“十五五”企業投資戰略規劃報告》。
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