城市更新產業是以存量城市空間為對象，通過綜合整治、功能改變及拆除重建等方式，實現城市功能完善、產業結構優化、人居環境提升及歷史文化保護傳承的綜合性開發運營產業。
該產業縱貫規劃設計、土地整備、建筑施工、產業導入及運營管理等全鏈條環節，橫聯房地產、商業運營、文旅產業、智慧城市建設及社區治理等多元業態，形成從空間診斷、策劃定位、融資投資到建設運營的價值閉環。
當前，我國城鎮化率已邁過65%的關鍵節點，城市發展邏輯正經歷深刻變革：從追求規模擴張的“增量時代”，全面轉向聚焦品質提升的“存量時代”。
中研普華產業研究院《2026-2030年中國城市更新行業全景調研與發展前景預測報告》分析認為，城市更新作為踐行“人民城市為人民”理念的核心路徑，已上升為國家推動高質量發展、促進共同富裕的戰略支點。
一、行業內涵演進：從“物理改造”到“系統煥新”
城市更新并非簡單的建筑翻新，而是對城市建成區功能衰退區域進行空間重構、產業導入、文化激活與社會治理協同優化的系統工程。
我國實踐歷經三階段躍遷：2000年前后以危舊房解危為主;2010年代棚改與舊改并行，側重民生保障;“十四五”以來，《“十四五”新型城鎮化實施方案》明確提出“實施城市更新行動”，住建部2021年《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》劃出“留改拆”底線，標志行業進入內涵式發展新紀元。
當前更新范疇已拓展至老舊小區、老舊廠區、老舊街區、城中村“三區一村”全域覆蓋，并深度融合社區治理、適老化改造、低碳轉型等多元目標，彰顯“為人民而更新”的價值導向。
二、政策環境：頂層設計與地方創新協同發力
政策是行業發展的根本遵循。國家層面持續強化制度供給：城市更新寫入“十四五”規劃綱要，2023年中央經濟工作會議強調“穩步推進城中村改造”，2024年《城市更新行動實施方案》進一步明確“以保留利用提升為主”的原則。
地方實踐百花齊放：上海出臺全國首部省級《城市更新條例》，建立“更新單元”統籌機制;廣州推行“微改造+文化賦能”模式，活化永慶坊等歷史街區;深圳探索“工業上樓”與產城融合路徑。
展望2026-2030年，政策將聚焦三方面深化：一是完善法規標準體系，細化歷史建筑保護、綠色改造等技術規范;二是創新土地與金融政策，推廣“帶方案出讓”“更新貸”等工具;三是強化跨部門協同，將更新與養老、托育、智慧治理等民生工程有機銜接。政策環境將持續優化，為行業提供穩定預期。
行業發展的內生動力日益強勁。其一，城鎮化質量提升需求迫切。超20億平方米待改造老舊小區、大量低效工業用地及城中村，構成龐大存量基礎，更新需求從“住有所居”向“住有宜居”升級。
其二，民生福祉訴求持續升溫。居民對加裝電梯、無障礙設施、社區養老、公共空間等軟性服務需求顯著增長，推動更新內容向“全齡友好”“健康社區”延伸。其三，經濟新動能加速培育。
老舊空間轉型為文創園區、科創孵化器、沉浸式商業體，有效激活區域經濟;綠色更新與“雙碳”目標聯動，催生節能改造、光伏建筑一體化等新增長點。其四，技術賦能效應凸顯。
BIM、CIM(城市信息模型)、物聯網技術應用于更新全周期，提升規劃精準度與運維效率。社會資本參與意愿增強，REITs試點擴容、專項債券支持等探索，為項目可持續運營注入活力。
四、現實挑戰與破局路徑
行業前行仍需跨越多重關隘。資金平衡壓力突出，部分項目公益屬性強、回報周期長，需破解“誰出資、如何持續”難題;產權碎片化與利益協調復雜，需平衡原住民、產權人、運營方等多方訴求;歷史文化保護與商業開發易現張力，需避免“建設性破壞”;專業人才儲備不足，復合型項目管理、社區營造人才稀缺。
破局關鍵在于系統性創新：融資端，推廣“改造+運營”一體化模式，探索社區基金、碳普惠等多元資金池;治理端，深化“黨建引領+居民議事”機制，運用“參與式規劃”凝聚共識;技術端，構建城市更新數字平臺，實現項目庫動態管理與成效評估;人才端，推動高校設立城市更新交叉學科，強化校企實訓合作。
深圳南頭古城“微改造+文化運營”、北京勁松社區“社會資本+物業延伸服務”等案例，已為行業提供可復制的協同治理范本。
五、2026-2030年核心趨勢研判
綠色低碳剛性融入：更新項目將全面執行綠色建筑標準，推廣既有建筑節能改造、海綿設施嵌入、可再生能源應用，助力城市碳中和目標。
住建部《城鄉建設領域碳達峰實施方案》明確要求，2030年前建筑能耗強度顯著下降，綠色更新將成為項目準入“標配”。
智慧賦能貫穿始終：從“城市體檢”識別更新需求，到數字孿生技術模擬改造效果，再到智慧社區平臺提升運維效率，數據驅動將實現更新決策科學化、服務精準化。
人本導向深度強化：更新重心從“空間美化”轉向“人的體驗”，注重全齡友好設計(如兒童友好空間、老年助餐點)、社區文化培育、鄰里關系修復，“15分鐘社區生活圈”理念將深度落地。
片區統籌成為主流：打破“點狀改造”局限，以街區或社區為單元整體謀劃，聯動交通微循環、產業導入、生態修復，實現功能互補與價值倍增。
文化賦能激活內核：工業遺存轉型文創空間、歷史街區植入非遺體驗，文化資源轉化為發展動能，塑造“一城一韻”的城市名片。
多元主體協同深化：政府引導、企業運作、居民參與、社會組織助力的“共治共享”模式將制度化，社區營造能力成為企業核心競爭力。
六、行動建議：精準定位，把握機遇
投資者視角：優先關注具備持續運營能力的項目，如改造后持有運營的社區商業、養老服務中心;審慎評估政策合規性與社區基礎，規避“大拆大建”風險項目;關注綠色技術服務商、智慧社區解決方案提供商等輕資產賽道。
企業戰略決策者：推動“設計-施工-運營”全鏈條能力升級，打造差異化優勢(如專注歷史建筑修繕、適老化改造);強化ESG理念融入，將社會效益轉化為品牌價值;深化與街道、社區合作，建立信任紐帶。
市場新人指南：從社區規劃師、更新項目協調員等崗位切入，積累一線經驗;關注住建部、中國城市科學研究會等權威平臺發布的政策與案例;提升跨領域能力，融合城市規劃、社會工作、數字化技能，增強職業韌性。
中研普華產業研究院《2026-2030年中國城市更新行業全景調研與發展前景預測報告》結論分析認為2026至2030年，中國城市更新行業將步入高質量發展的深水區。它不僅是物理空間的重塑，更是城市治理現代化、人民生活品質提升、文化自信彰顯的綜合實踐。
在政策引導、技術賦能與社會共識的共同推動下，行業將更加注重“留得住鄉愁、融得進現代、享得到幸福”的更新哲學。各方參與者需秉持長期主義，堅守民生底線，激發創新活力，方能在這場關乎城市未來的深刻變革中，共享發展紅利，共筑美好家園。
免責聲明
本報告內容基于國家部委公開政策文件、行業權威研究報告及合法渠道信息綜合整理分析，旨在提供客觀行業洞察，不構成任何投資、決策或行動建議。
報告中所有趨勢研判與觀點陳述均屬研究團隊獨立分析，力求嚴謹審慎，但不保證信息絕對準確、完整或時效性。讀者應結合自身實際情況獨立判斷，并自行承擔相關風險。
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