房地產行業市場深度調研：多地房地產優化調整政策密集落地

自4月底至5月初，北京、天津、上海等多個熱點城市落地房地產優化調整政策，涉及優化住房限購、商品住房“以舊換新”等，以進一步助推需求釋放，促房地產市場健康發展。

4月28日，成都宣布自4月29日起，成都市全市范圍內住房交易不再審核購房資格。4月的最后一天，北京、天津也宣布優化住房限購政策，引發市場廣泛關注。

具體而言，天津市明確本市戶籍居民在市內六區購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗購房資格;明確北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業人員在天津購買住房的，享受本市戶籍居民購房政策。

根據我們的研究報告《2024-2029年版房地產新產品入市調查分析報告》分析顯示

房地產行業市場發展現狀分析

2023年有200余地方出臺房地產調控政策超670次。2024年以來，進一步優化房地產政策、穩定市場仍是各城市的重點任務之一。

近日，上海市青浦區、奉賢區出臺人才安居新政，有條件地放開外地單身限購，縮短居民購房對社保、個稅的年限要求等。在上海金山購買指定樓盤，可享五年免費軌交通勤。廣東東莞此前宣布，1月1日起階段性取消首套住房房貸利率下限。河南洛陽出臺十條措施，支持剛性和改善性住房需求，提振房地產市場預期。

業內人士認為，2024年各地房地產相關政策出臺仍將保持一定頻次。由于多數三四線城市的限制性政策已基本放開，未來或更多通過購房補貼等方式促進需求釋放，核心一二線城市政策優化空間相對更大，2024年有望繼續調整，預計降低購房成本、降低購房門檻仍是主要方向。

根據數據顯示，今年1—2月份，全國房地產開發投資11842億元，同比下降9.0%其中，住宅投資8823億元，下降9.7%。

1—2月份，房地產開發企業房屋施工面積666902萬平方米，同比下降11.0%。其中，住宅施工面積466636萬平方米，下降11.4%。房屋新開工面積9429萬平方米，下降29.7%。其中，住宅新開工面積6796萬平方米，下降30.6%。房屋竣工面積10395萬平方米，下降20.2%。其中，住宅竣工面積7694萬平方米，下降20.2%。

1—2月份，新建商品房銷售面積11369萬平方米，同比下降20.5%，其中住宅銷售面積下降24.8%。新建商品房銷售額10566億元，下降29.3%，其中住宅銷售額下降32.7%。

2月末，商品房待售面積75969萬平方米，同比增長15.9%。其中，住宅待售面積增長23.8%。

接下來的房地產政策指明方向，預計核心城市限購限貸等政策將進一步優化調整。另外，消化存量房產和優化增量住房的具體政策有望逐步落實，包括政府平臺回購二手房作為保租房、回購房企未售新房作為保障房、盤活存量低效非住宅物業改為保租房等。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也說，從“消化存量房產”來看，在二手房去庫存方面，建議將配售型保障房籌集與二手房去庫存結合起來，另一方面是穩定預期，通過提高二手房流通率來穩定價格。從“優化增量住房”來看，全面推進二手房“以舊換新”，對開發商來講，要把品質好、性價比高的“好房源”拿出來。

房地產行業前景趨勢分析

房地產業是實體經濟的重要組成部分。房地產業體量大、產業鏈長，拉動上下游50多個行業。其中，房地產開發投資有力拉動鋼鐵、有色金屬、機械制造、化工等上游制造業和建筑業;房地產銷售，既拉動與住房有關的家電、家具、建材等制造業和裝飾裝潢行業，也帶動金融、交通運輸、互聯網等第三產業;房地產使用，持續拉動著公用事業、居民服務業的發展。

從投入產出角度來看，在國民經濟運行中，每一個產業部門既是需求者又是供給者。部門間存在以中間產品和服務為紐帶的經濟聯系，即產業關聯。

房地產推動居民住房消費實現了多層次升級。衣食住行是居民基本生存需求，在消費中優先滿足。2005至2021年，我國城鎮居民用于吃、穿、用的人均支出由4161.4元升至12341.0元，占比由52.4%下降至40.7%，下降了11.7個百分點;而城鎮居民用于居住的人均支出由808.7元升至7405.0元，占比從10.2%上升至24.4%，提高了14.3個百分點。住房消費是居民消費升級的重要內容。

另外，房地產相關稅收和收入是地方本級財政收入的重要組成部分，有力支持了地方基建。在地方政府四本預算賬本中，一般公共預算和政府性基金是兩大主要賬本，房地產相關稅收、土地出讓收入則分別是地方一般公共預算收入和政府性基金預算收入的重要組成部分。

房地產相關的稅種中，契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和房產稅五項稅收為房地產專項稅收。隨著房地產市場迅速發展，房地產相關稅收規模持續擴大。

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