預計地產政策仍有發力空間 地產行業市場前景趨勢分析

國務院常務會議聽取關于當前房地產市場形勢和下一步工作考慮的匯報。會議指出，“繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施”，強調“對于存量房產、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、扎實推進”。

2024年1季度樣本房企融資現金流改善。我們選取A股上市的正常房企作為樣本，2024Q1，正常房企的籌資性現金流近8個季度首次轉正，同期銀行開發貸余額環比+6%，同步印證融資底形成;

房地產行業市場現狀分析

國常會此次針對收儲的政策表態，說明未來通過供給側調節適應供求關系變化或將具備較強的政策連貫性，繼續看好收儲政策對基本面筑底進程的加速作用。

該機構表示，需求側，中央層面政策調整后，預計各地未來將有更多需求刺激舉措落地，同時市場或將等待成交量邊際變化以檢驗政策效力，在此期間博弈行情或有望延續。供給側，政府收儲模式的開啟將推動房企的資產修復，融資協調機制也將繼續發力，行業供給側改革或接近尾聲，信用修復利好行業信心穩固。伴隨24下半年高基數效應消退，銷售同比降幅有望進一步收窄，發生二次下滑概率或較低。基本面止跌企穩前需求不穩、政策不止，短期繼續看好供需政策雙向發力對板塊行情的持續驅動。

上海、廣州、深圳新政出臺后，業內人士認為北京跟進的可能性較大。不過，中原地產首席分析師張大偉表示，不同城市調控力度不同，北京樓市政策大概率力度會弱一些。

業內人士認為，在近期降成本、降低購房門檻等政策綜合作用下，市場預期將得到提振，疊加近幾年房價已有所調整，未來一段時間，核心城市樓市銷售活躍度有望提升。不過目前，樓市仍存在市場供應較大、預期偏弱、居民支付能力相對不足等問題，后續仍需稅收、保障性住房建設等發力共同發揮作用。

值得注意的是，上海和深圳均明確支持多子女家庭合理住房需求，給兩孩及以上家庭增加了一張“房票”。

如深圳明確，有兩個及以上未成年子女的本市戶籍居民家庭，在執行現有住房限購政策的基礎上，可在部分區域再購買1套住房。上海則允許二孩及以上多子女家庭在全域內增購1套住房，并優化了多子女家庭在個人住房貸款中的首套住房認定標準，減少其購房利息負擔。

據中研普華產業院研究報告《2024-2029年房地產行業并購重組機會及投融資戰略研究咨詢報告》分析

我們估算，目前房價敏感型貸款(2020-2022年期間投放的按揭信貸以及部分涉及住房抵押的普惠小微貸款)合計規模約25.4萬億。考慮不同層級城市的信貸分布，以及參考香港地區的歷史經驗，極端情形下，我們測算上市銀行凈資產損失7557億元，對于銀行凈資產的影響幅度約為3%。

房地產行業市場前景趨勢分析

預計后續季度房企融資格局延續改善，短期內房企公開債出險導致的銀行不良提升概率較小。以某大型房企為例，二季度以來累計獲得銀行信貸及多元資金約370億元，足以覆蓋1年內到期公開債務;我們推測二季度開發貸等各類房企融資支持工具有望延續提升勢頭。

我國城鎮住房存量已超過300億平方米。中長期來看，每年即使按照存量1.5%的折舊率，也需新建4.5億至5億平方米住房。目前，中國常住人口城鎮化率為66.16%，隨著新型城鎮化發展，住房需求在量上仍有較大發展空間。

房地產市場出現積極變化，尤其是百強房企銷售和一線城市成交明顯回升，釋放出市場信心正在修復的信號。不過，從累計銷售看，大多數房企仍面臨較大壓力。后續還需關注其他重點城市政策落地情況，以及市場需求能否持續向好。"房住不炒"的主基調不會改變，但合理的住房需求有望得到更好滿足。

欲了解更多關于行業市場數據具體詳情，可以點擊查看中研普華產業研究院的報告《2024-2029年房地產行業并購重組機會及投融資戰略研究咨詢報告》