2026年連鎖商場產業市場：政策東風已至，REITs打開價值通路

2026年連鎖商場產業市場：政策東風已至，REITs打開價值通路

前言

在全球經濟復蘇與數字化轉型的雙重驅動下，連鎖商場行業正經歷深刻變革。消費者需求從單一購物向體驗式消費升級，技術革新推動運營模式迭代，政策導向引導行業綠色轉型。

一、宏觀環境分析

(一)經濟環境：消費升級與區域分化并存

中國宏觀經濟保持穩健增長，居民可支配收入持續提升，為連鎖商場行業奠定消費基礎。城鎮化進程加速推動二三線城市商業潛力釋放，下沉市場成為行業增長新引擎。以東北地區為例，比優特集團通過“高能開店”策略加速布局，2025年計劃在東北三省新增門店14家，凸顯區域市場活力。同時，一線城市高端商場聚焦品牌集聚與體驗創新，如北京SKP通過引入國際首店、打造藝術展覽空間，持續鞏固其高端消費地標地位。

(二)政策環境：綠色轉型與數字化支持并行

國家層面出臺多項政策支持行業高質量發展。商務部推動“內外貿一體化”戰略，助力外貿企業拓展內銷渠道，2025年超500家外貿品牌通過連鎖商場專區陳列進入國內市場。綠色發展成為政策重點，《綠色商場評價標準》全面實施，要求2030年光伏屋頂覆蓋率達30%，冷鏈設備碳減排提升40%。以招商局集團為例，其低碳商場標準已在全國30余個城市推廣，推動行業節能改造。此外，數字經濟政策加速落地，5G、大數據等技術應用獲政策傾斜，為智慧商場建設提供支撐。

(三)技術環境：智能化與全渠道融合深化

技術革新重塑行業運營模式。智能貨架、無人收銀等技術滲透率預計2028年超60%，AR試衣間等體驗場景覆蓋率達35%。以永輝超市為例，其福州奧體旗艦店引入海鮮現加工、牛排代煎等12項增值服務，開業首月銷售額同比增長585%，客流量突破1.9萬人次/日。供應鏈層面，頭部企業加速構建“省級倉配中心+前置倉”體系，生鮮損耗率從15%降至7%，區域化倉儲網絡效率顯著提升。

二、競爭格局分析

(一)市場集中度：頭部企業擴張與區域分化

根據中研普華產業研究院《2025年版連鎖商場產業規劃專項研究報告》顯示：行業集中度持續提升，頭部企業通過并購重組擴大規模效應。2025年，永輝、華潤萬家等龍頭企業市場份額穩步提升，同時區域性連鎖聚焦差異化競爭。例如，湖南步步高通過“社區生活中心”轉型，將熟食區面積擴大至300㎡，引入現炒快餐檔口，春節期間熟食區銷售額同比激增2077%，帶動全店單日銷售額突破520萬元。外資品牌加速本土化布局，奧樂齊2025年在華門店突破100家，推出“好生活”系列自有品牌，強化性價比優勢。

(二)競爭策略：體驗升級與供應鏈突圍

企業競爭從價格戰轉向價值創造。體驗式消費成為核心抓手，如美團小象超市線下首店將門店打造為線上業務實體入口，通過智能導購、即時配送等服務提升履約效率。供應鏈能力成為競爭壁壘，物美超市通過“裸價直采”模式砍掉中間環節，與200家核心供應商建立直供關系，自有品牌銷售占比提升至15%。此外，會員體系深度運營成為關鍵，山姆中國通過精準會員畫像與個性化推薦，2025年銷售額突破1400億元，復購率達行業領先水平。

(三)新興勢力：折扣業態與出海浪潮

折扣零售賽道崛起，物美、盒馬等加碼硬折扣模式，通過精簡SKU、優化供應鏈實現極致性價比。2025年，盒馬NB更名為“超盒算NB”，在江浙滬10城集中亮相，單店日均銷售額達調改前3倍。同時，中國零售品牌加速出海，蜜雪冰城、名創優品等登陸東南亞市場，安踏集團宣布未來三年在東南亞開設1000家門店，通過本土化產品與供應鏈布局搶占國際市場份額。

三、產業鏈分析

(一)上游：供應鏈整合與可持續采購

供應鏈優化成為行業降本增效核心。頭部企業通過聯合采購、自有品牌開發提升議價能力，如永輝超市成立改革領導小組，推行“裸價直采”模式，2025年一季度41家穩態調改店單月利潤達1470萬元。可持續采購成為行業新標準，沃爾瑪、家樂福等外資企業通過冷鏈物流改造降低碳排放，華潤萬家建立農產品溯源系統，確保供應鏈透明化。

(二)中游：運營模式創新與全渠道融合

運營模式向“數字化+場景化”轉型。線上渠道成為標配，2025年連鎖商場線上銷售額占比超35%，O2O業務實現“線上下單、門店自提”標準化流程。場景化運營方面，企業通過主題街區、跨界聯名等方式增強消費者粘性，如大悅城推出“國潮主題街區”，引入非遺手作、漢服體驗等業態，單項目年客流量提升40%。

(三)下游：消費者需求分層與精細化服務

消費者需求呈現多元化、個性化特征。Z世代群體偏好社交化、沉浸式消費，推動“商場+娛樂”業態融合，如K11購物藝術中心通過藝術展覽、音樂演出等活動，打造文化消費地標。家庭客群注重便捷性與品質，社區型商場通過增設便民服務設施、引入區域爆款商品滿足需求，如物美學清路店設立食品安全檢測室，每日公示蔬果農殘結果，顧客滿意度超95%。

四、投資策略分析

(一)區域布局：下沉市場與社區商業

三四線城市人均可支配收入持續增長，社區型連鎖商場密度預計2029年達每萬人1.2家，成為投資新藍海。建議重點關注中西部省份省會城市及東部沿海經濟強縣，布局5000-10000㎡社區商業綜合體，集成生鮮超市、餐飲娛樂、便民服務等功能。

(二)業態創新：折扣零售與跨境供應鏈

折扣業態處于擴張紅利期，建議投資具備供應鏈整合能力的企業，關注自有品牌開發能力與選品效率。跨境供應鏈領域，RCEP關稅減免推動東南亞直采占比提升，建議布局冷鏈物流基礎設施與區域分銷中心，搶占生鮮、美妝等高毛利品類市場。

(三)技術驅動：智慧零售與資產證券化

智慧零售技術滲透率持續提升，建議投資智能設備研發企業及數據中臺服務商，關注AR試衣、無人零售等場景落地進度。資產證券化方面，消費基礎設施REITs試點加速，2025年天虹股份、華夏凱德等項目成功上市，建議關注運營成熟、現金流穩定的商場資產包，把握資本化退出機遇。

(四)風險管理：同質化競爭與政策合規

需警惕行業同質化競爭導致的毛利率下滑，建議優先投資差異化定位明確、自有品牌收入占比超25%的企業。政策層面，需密切關注碳排放監管、數據安全法等合規要求，避免因環保不達標或用戶信息泄露引發經營風險。

如需了解更多連鎖商場行業報告的具體情況分析，可以點擊查看中研普華產業研究院的《2025年版連鎖商場產業規劃專項研究報告》。