2026年旅游地產新藍海：微度假、旅居康養，誰將引領下一輪價值增長?

2026年旅游地產新藍海：微度假、旅居康養，誰將引領下一輪價值增長?

前言

隨著國內消費升級與文旅融合戰略的深入推進，旅游地產行業正經歷從“資源依賴”向“體驗驅動”的深刻轉型。政策紅利釋放、技術滲透加速、消費需求分層，共同推動行業進入高質量發展階段。

一、宏觀環境分析

(一)政策環境：文旅融合與鄉村振興成核心驅動力

國家層面將文旅產業定位為“擴大內需、促進消費升級和推動區域協調發展的重要抓手”。《“十四五”文化和旅游發展規劃》明確提出“推動文旅深度融合，建設世界級旅游景區和度假區”，并設立專項基金支持文旅重點項目落地。地方層面，各省通過“十四五”文旅規劃強化政策保障，例如浙江省打造“詩畫浙江”品牌，推進100個省級文旅融合集聚區建設;四川省聚焦“巴蜀文旅走廊”，推動成都、樂山等地建設國際知名旅游目的地。此外，自然資源部允許利用集體經營性建設用地發展文旅產業，為鄉村旅游園區提供用地政策突破。

政策導向呈現兩大特征：

綠色低碳轉型：要求新建旅游項目嚴格執行環境影響評價制度，推廣綠色建筑與清潔能源。例如，住建部《關于推動城鄉建設綠色發展的意見》推動綠色建筑在旅游地產項目中的應用比例顯著提升。

數字化轉型：鼓勵運用5G、AI、VR等技術打造沉浸式體驗場景，推動智慧旅游服務普及。截至2023年底，全國已有超200個文旅園區接入“一部手機游中國”平臺，實現全流程數字化服務。

(二)經濟環境：消費升級與區域協調發展釋放潛力

根據中研普華產業研究院《2025年版旅游地產產業規劃專項研究報告》顯示：宏觀經濟平穩運行及“擴內需、促消費”政策驅動下，旅游行業展現出強勁韌性。消費結構升級推動旅游需求從“觀光打卡”向“深度體驗”轉變，游客停留時長延長，二次消費占比提升。區域發展呈現“核心城市群輻射、新興區域崛起”特征：

長三角、珠三角、成渝等城市群因人口密集、消費力強，成為高端旅游地產的核心市場;

中西部地區依托自然景觀與文化資源，在生態旅游、文化旅游領域釋放潛力。例如，云南普者黑通過“彝族文化+濕地生態”融合開發，項目入住率與客單價雙提升。

(三)社會文化環境：代際差異催生細分市場

文旅消費行為呈現顯著代際差異：

Z世代(1995-2009年出生)偏好沉浸式、社交化體驗，推動“微度假”“Citywalk”“非遺手作”等新場景興起;

銀發群體(60歲及以上)注重康養旅居，催生溫泉療愈、森林康養等細分市場;

親子家庭對研學旅行需求旺盛，帶動博物館教育、自然探索等業態發展。

情緒價值成為消費決策核心錨點，超65%的游客愿為特色場景體驗支付溢價。例如，上海博物館“金字塔之巔：古埃及文明大展”通過277萬人次參觀量、7.6億元直接收入，衍生帶動城市綜合消費超350億元。

(四)技術環境：數字化重構產業生態

技術革新成為行業質變核心引擎：

數字化營銷：大數據與AI技術深度滲透，構建“用戶畫像-精準推薦-閉環轉化”體系。例如，通過分析游客瀏覽歷史、消費記錄，企業可推送個性化產品。

智能化服務：物聯網、5G技術優化游客體驗。智能客房通過語音控制燈光、空調，無人零售店通過人臉識別支付，縮短購物時間。

低碳化運營：清潔能源與循環經濟模式加速普及。旅游地產項目通過安裝光伏板、地源熱泵，減少對傳統能源依賴;通過雨水收集、中水回用系統，降低水資源消耗。

二、產業鏈分析

(一)上游資源端：保護與活化并重

旅游資源是產業鏈核心要素，涉及自然景觀、人文景觀開發及旅游基礎設施建設。文化遺產保護與活化利用成為新增長極，企業通過“社區共建”實現可持續開發。例如，某自然保護區項目雇傭當地居民作為導游，同時支持村民發展民宿、手工藝等配套產業，實現“利益共享機制”。

(二)中游開發端：全鏈條運營能力成關鍵

頭部企業通過“文旅+地產+運營”一體化模式構建競爭壁壘。例如，華僑城“文化+旅游+城鎮化”模式聯動300+景區資源，萬達運用AI客流預測系統提升運營效率。共享經濟模式在資產盤活中發揮重要作用，途家推出“民宿+分時度假”平臺，整合閑置資產，提升資產流動性。

(三)下游消費端：分層需求驅動產品創新

消費市場呈現“橄欖型”結構：

頂部市場聚焦高凈值人群私密化、專屬化服務，如三亞海棠灣游艇酒店集群通過私人管家、專屬活動策劃滿足獨家體驗需求;

中部市場以家庭客群與都市白領為主體，追求性價比與體驗深度平衡，城市近郊“微度假”項目覆蓋周末休閑、親子互動場景;

底部市場依托縣域經濟崛起，挖掘地方特色資源，開發非遺體驗、生態觀光等大眾化產品。

三、競爭格局分析

(一)市場集中度提升，頭部企業主導高端市場

行業CR10提升至35%左右，萬科、華僑城、融創、復星旅文等龍頭企業通過“地產+文旅+運營”一體化模式鞏固優勢。同時，細分賽道涌現專注型企業，如主打生態度假的阿那亞、聚焦康養旅居的綠城理想小鎮。

(二)競爭焦點轉向“內容+運營+科技+資本”

內容創新：文化IP驅動型園區通過非遺工坊、沉浸式劇場、主題博物館等核心業態，聯動文創零售、數字展覽等衍生業態，形成差異化競爭力。

運營效率：頭部企業通過數字化工具優化服務流程。例如，某度假區通過部署智能手環，游客可一鍵呼叫服務、定位同伴、獲取活動信息。

科技融合：VR/AR技術讓游客提前“云游”項目，AI算法根據用戶偏好推薦個性化行程。

資本運作：文旅項目公募REITs全面加速，麗江玉龍雪山、云南石林等景區REITs項目進入籌備期，推動存量資產價值重估。

四、投資策略分析

(一)聚焦“體驗升級、技術賦能、產業融合”三大方向

體驗差異化：針對老年客群開發集醫療、養生、社交于一體的康養社區;針對親子客群打造自然教育基地;針對年輕客群布局共享辦公空間、主題派對場地。

技術投入：加大在大數據、AI、物聯網等領域投入，提升運營效率與游客體驗。例如，開發自有APP集成預訂、導覽、支付功能，投資智能安防系統保障游客安全。

產業延伸：通過戰略合作或自主開發延伸產業鏈條。例如，與醫療機構合作引入健康管理中心，與學校合作開發研學課程，與農業企業合作建設采摘農場。

(二)優化投資結構，規避同質化風險

存量優化：投資重點轉向景區更新改造、娛樂休閑新業態培育、文商旅綜合體建設等領域。例如，景區二次消費服務、特色裝備升級、旅游目的地運營提升及演藝產品開發等細分方向備受青睞。

區域差異化：根據區域經濟特點靈活調整產品定位。例如，在一線城市周邊開發高端微度假項目，在三四線城市布局性價比親子樂園。

輕資產模式：通過委托管理、特許經營等方式快速擴大規模，降低資金壓力。例如，酒店品牌加速優化，一線及核心地段優質資產率先回暖，下沉市場生活方式酒店占比提升。

(三)強化ESG理念，提升社會認可度

麥肯錫研究顯示，73%的Z世代游客更傾向選擇具有可持續發展理念的旅游目的地。企業需通過碳中和認證、綠色供應鏈管理等提升品牌價值。例如，某項目通過種植補償林、購買碳信用實現運營全流程零排放，吸引環保意識強的游客。

如需了解更多旅游地產行業報告的具體情況分析，可以點擊查看中研普華產業研究院的《2025年版旅游地產產業規劃專項研究報告》。