進入“十五五”窗口期，這本書的每一頁都在重寫：雙碳目標、數字孿生、存量更新、安全韌性……規劃師手里的筆，不再只是畫道路與地塊，而是在畫產業、畫資金、畫治理。
中研普華剛剛把《2025—2030 年版城市規劃項目可行性研究咨詢報告》從內部數據庫搬到案頭，今天用一篇“說人話”的長文，把最值錢、最容易被忽視、最容易踩坑的觀察一次性講透。
一、城市規劃的可研，到底“可”什么?
很多人以為“城市規劃可研”就是蓋章走流程，錯!
從 2024 年起，自然資源部的新要求已經把“可研”前置到國土空間總體規劃批復之前——換句話說，沒有可行性論證，規劃就“落不了圖、落不了地”。
中研普華在最新報告里把“可研”拆成三張底牌：
1. 政策可研：土地性質、指標來源、征拆周期、專項資金通道，是否經得起部委抽檢;
2. 經濟可研：靜態投資回收期、動態現金流、REITs 可入池率，能不能讓投資人秒懂;
3. 運營可研：產業植入、場景運營、數字治理，有沒有“自我造血”能力，而不是一竣工就荒廢。
1. 雙碳：這塊地能不能“自帶減排”?
- 2024 年，財政部首次把“超低能耗建筑”納入專項債支持清單，城市規劃可研里若能把“屋頂光伏+光儲直柔+分布式能源站”做成一體化方案，債務評審可以“跳綠燈”。
- 中研普華在長三角某新城試點發現：把碳排測算前置到空間布局階段，用“小街區+密路網”縮短通勤，比傳統“大馬路”模式全生命周期減碳效果顯著，評審專家直接給“優秀”。
2. 安全：極端天氣來了，城市會不會“一鍵停擺”?
- 2023 年華北特大暴雨后，住建部緊急下發《城市排水防澇能力提升行動方案》，要求所有新建區域“內澇風險圖”與“用地布局圖”疊合審查。
- 我們在荊州、岳陽等濱江城市做可研時，把“百年一遇水位線”與“產業用地紅橙黃藍”四色圖疊加，提前讓物流倉儲搬出高風險區，地方政府一次性節省后期搬遷成本上億元。
3. 數字：規劃圖能不能“一圖多用”，變成資產?
- 自然資源部主推的“實景三維中國”已覆蓋所有一線城市，城市規劃可研如果同步輸出 3D 語義模型，可直接用于后續的智慧城市招標，相當于“一份數據賣兩次錢”。
- 中研普華內部把這類模型封裝成“數字孿生底座”，幫助城投公司在專項債評審里拿到信息化加分，債務期限從 15 年拉長到 20 年，平滑了還款高峰。
三、十五五最大“風口”在哪兒?五個關鍵詞先種草
1. 城市更新——“老破小”變“金飯碗”
- 2024 年《城市更新行動指導意見》升級，明確“留改拆”比例要與產業升級掛鉤，意味著“大拆大建”行不通，必須“產業先行、運營前置”。
- 我們在成都 339 片區做可研時，把“老廠房改羽毛球訓練基地+天臺夜市+元宇宙體驗館”打包進同一個更新單元，結果片區土地增值收益反哺拆遷，財政“零補貼”完成平衡。
2. 低空經濟——“天空之城”打開三維版圖
- 深圳、合肥、蘇州相繼出臺低空經濟規劃，提出“垂直起降點+無人機物流+城市空中交通”三位一體。
- 城市規劃可研里只要提前布局“屋頂起降平臺、充電網絡、航路走廊”，就能把 150 米空域變成可估值資產，未來 REITs 擴募時直接“空中加一層”。
3. 地下空間——“第二地平線”價值重估
- 隨著地面土地指標收緊，北京、上海把“深層地下(30 米以下)”產權確權提上日程，意味著地下物流、數據機房、儲能電站可以“像賣樓一樣賣方米”。
- 中研普華在南京江北新區試點，把“深層隧道+冷鏈倉儲”放進可研，現金流模型里多了一條“冷鏈租金”，直接讓社會資本 IRR 提升顯著，銀行授信額度翻倍。
4. 花園城市——從“綠化率”到“生物多樣性指數”
- 昆明、長沙最新招標公告已把“鳥類物種數”寫進評標細則，城市規劃可研里若能把“本土樹種+傳粉昆蟲棲息地”量化成生態溢價，可額外獲得“生態文明專項補貼”。
5. 安全韌性——“平急兩用”設施遍地開花
- 2024 年京津冀暴雨后，國務院要求新建會展中心、物流園、體育場館全部預留“平急轉換”接口。
- 我們在鄭州航空港做會展二期可研，把“展廳模塊化隔斷+應急供水供電+醫療污廢處理”做成三張轉換清單，平時辦展、急時方艙，財政評審一次性通過，節省再投資三成。
1. 人口預測拍腦袋
- 某西南縣城把“高鐵通車后人口翻倍”當假設，結果站房規模太小、產業配套缺位，通車三年人口不增反降，可研報告被審計署點名。
- 中研普華做法：用“手機信令+企業注冊+快遞單量”三源數據交叉驗證，把人口增長率誤差控制在 3% 以內，讓銀行敢于放款。
2. 產業定位太宏大
- “高大上”的芯片、生物醫藥寫進規劃，卻拿不出龍頭企業意向書，導致土地流拍。
- 我們在安徽某市把“產業云招商”前置，可研階段就完成 20 家企業視頻考察，留下意向協議，土地掛牌當天零流拍。
3. 資金測算“缺口氣”
- 專項債、中央預算內投資、銀行貸款、社會資本四方拼盤，若未考慮“資金到位時序”，就會出現“項目等錢”停工。
- 中研普華把“資金橫道圖”與“工程橫道圖”雙圖聯動，提前設置“備用授信+超長期特別國債”補位通道，讓工期與資金曲線 100% 匹配。
4. 運營假設“真空球”
- 很多可研把“物業費、廣告位、商業租金”簡單按“每年漲 5%”拍下去，結果運營公司接手后發現招商難、物業費難收，模型崩塌。
- 我們堅持“運營團隊前置簽字”：讓未來實際運營方在可研階段就確認收入清單，銀行看到“運營方兜底”，才敢給 15 年以上長期貸款。
五、中研普華“三板斧”：讓可研真正變成“投資通行證”
1. 政策雷達：部委、省、市、縣四級文件 7×24 小時掃描，第一時間把“新出臺補貼、新負面清單”塞進報告，確保過會時“零政策時差”。
2. 經濟壓力測試：把“土地價格跌 20%、資金成本升 200 個基點、出租率降 30%”三種極端情景同時跑一遍，讓投資人看到“最壞也還得起錢”。
3. 運營預招商：可研完成前，至少完成 60% 主力業態“云簽約”，用意向協議替未來現金流“背書”，銀行風險權重直接下調。
中研普華依托專業數據研究體系，對行業海量信息進行系統性收集、整理、深度挖掘和精準解析，致力于為各類客戶提供定制化數據解決方案及戰略決策支持服務。通過科學的分析模型與行業洞察體系，我們助力合作方有效控制投資風險，優化運營成本結構，發掘潛在商機，持續提升企業市場競爭力。
若希望獲取更多行業前沿洞察與專業研究成果，可參閱中研普華產業研究院最新發布的《2025—2030 年版城市規劃項目可行性研究咨詢報告》，該報告基于全球視野與本土實踐，為企業戰略布局提供權威參考依據。
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