住建部定調2026樓市：三箭齊發穩市場，存量房變身保障房成關鍵

住建部定調:2026著力穩定房地產市場

據央視新聞，12月23日從全國住房城鄉建設工作會議上獲悉，2025年全國住房城鄉建設事業高質量發展取得新成效，城市更新取得重要進展，保交房任務全面完成，“好房子”建設起步成勢。在部署2026年重點工作時，會議提到，要著力穩定房地產市場，重點是因城施策控增量、去庫存、優供給，結合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房。

在房地產從“增量時代”全面轉向“存量時代”的關鍵節點，這一“三箭齊發”的政策組合拳，或將重塑市場供需格局，為行業高質量發展注入新動能。

房地產行業是以土地開發、房屋建設、銷售運營為核心，涵蓋住宅、商業、產業地產及配套設施的綜合性民生產業。作為國民經濟的傳統支柱產業，房地產不僅是連接投資與消費、財政與金融的關鍵樞紐，更是承載居民居住需求、推動城市化進程、服務區域發展戰略的重要載體。

2025年，中國房地產市場正經歷深刻的結構性變革。隨著保交房任務全面完成，行業從高速擴張轉向高質量發展新階段。城市更新戰略深入推進，存量住房交易占比持續攀升，標志著市場正式進入存量主導時代。在此背景下，住房需求結構發生顯著變化，剛性需求與改善型需求并存，購房者對居住品質的要求不斷提升。與此同時，房地產開發投資規模持續收縮，企業融資環境依然偏緊，行業正面臨前所未有的轉型壓力與發展機遇。這種變革不僅體現在市場供求關系的調整，更反映在開發模式、產品形態和政策導向的全方位重構。

一、房地產市場現狀分析

需求方面，國家統計局發布的數據顯示，2025年1—11月份，新建商品房銷售面積78702萬平方米，同比下降7.8%;其中住宅銷售面積下降8.1%。新建商品房銷售額75130億元，下降11.1%;其中住宅銷售額下降11.2%。

當前房地產市場已逐步進入以存量為主導階段，二手房為市場成交的主力。二手房主要滿足剛需群體，今年以來，北京、上海300萬以下低總價二手房成交同比增幅顯著，500萬以下房源占比均在七成左右，構成二手房市場的主流需求。根據中指數據，1-11月重點30城二手住宅成交套數同比增長2%，帶動新房+二手房整體網簽成交量同比基本持平。

供給方面，國家統計局發布的《2025年1-11月份全國房地產市場基本情況》數據顯示，2025年1—11月份，全國房地產開發投資78591億元，同比下降15.9%(按可比口徑計算);其中，住宅投資60432億元，下降15.0%。1—11月份，房地產開發企業房屋施工面積656066萬平方米，同比下降9.6%。房屋新開工面積53457萬平方米，下降20.5%。房屋竣工面積39454萬平方米，下降18.0%。

資金來源方面，2025年1—11月份，房地產開發企業到位資金85145億元，同比下降11.9%。其中，國內貸款13149億元，下降2.5%;利用外資23億元，下降24.6%;自籌資金30628億元，下降11.9%;定金及預收款25098億元，下降15.2%;個人按揭貸款11786億元，下降15.1%。

二、房地產政策導向分析

中央層面明確提出因城施策控增量、去庫存、優供給的總體思路，賦予地方政府更大的政策自主權。各地根據自身市場特點，靈活調整調控措施，形成了差異化的政策體系。在需求端，支持剛性和改善性住房需求成為政策重點，包括優化購房資格、調整信貸政策等;在供給端，著力盤活存量資源，推動存量商品房轉化為保障性住房，既有助于消化庫存，又能增加保障性住房供給。12月22日-23日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開，在部署明年重點工作時，會議提到，要著力穩定房地產市場，重點是因城施策控增量、去庫存、優供給，結合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房。

據中研產業研究院《2026-2030年中國房地產行業市場全景調研與發展前景預測報告》分析：

城市更新成為政策發力的重要抓手。通過老舊小區改造、城中村更新等方式，不僅改善了居民居住條件，也為存量住房市場注入新的活力。政策強調城市更新的質量與效益，注重歷史文化保護與城市功能提升相結合，推動城市空間結構優化和品質提升。與此同時，"好房子"建設理念的提出，標志著住房政策從單純追求數量轉向質量與數量并重，對提升行業整體發展水平具有重要意義。11月21日，住建部召開全國城市更新工作推進會，指出“要認真貫徹落實《中共中央辦公廳 國務院辦公廳關于持續推進城市更新行動的意見》，因地制宜、探索創新，著力在規劃、資金、運營、治理4個方面下功夫”。

房地產發展新模式的構建是政策長期導向。這一模式強調市場與保障并重、租購并舉，旨在形成更加健康可持續的住房體系。在開發模式上，推動從傳統開發向運營服務轉型;在住房供給上，增加保障性租賃住房供給;在市場監管上，完善房地產市場平穩健康發展長效機制。這些政策舉措正在重塑行業生態，為房地產市場的長期健康發展奠定基礎。

房地產市場的轉型不僅是市場自身發展的必然結果，也是國家經濟結構調整的重要組成部分。當前，市場正處于新舊發展模式轉換的關鍵時期，面臨著短期調整壓力與長期發展機遇并存的復雜局面。如何在穩市場、防風險的同時，推動行業向高質量發展轉型，是政策制定者、市場參與者共同面臨的挑戰。下文中，我們將從需求變化、供給調整、企業轉型和政策創新四個維度，深入分析房地產市場的未來發展趨勢，探索行業轉型的路徑與方向。

三、房地產市場未來發展趨勢分析

(一)需求變化：結構升級與模式創新

未來住房需求將呈現多層次、多樣化發展態勢。隨著城鎮化進入中后期階段，新增城鎮人口對住房的剛性需求仍將保持一定規模，但增速逐步放緩。與此同時，存量住房更新需求和改善型需求將成為市場主導力量。這種需求結構的變化，要求市場供給相應調整，從以滿足首次購房需求為主，轉向兼顧剛性需求和改善型需求。

居住理念的轉變將深刻影響需求結構。"好房子"標準的提出，反映出購房者對居住品質的要求不斷提升，不僅關注房屋本身的質量和功能，還更加注重社區環境、配套設施和物業服務。健康、綠色、智能成為住房消費的新趨勢，推動住宅產品向高品質、多功能方向發展。與此同時，人口結構變化也將帶來新的需求增長點，如適老化住房、多代同居住房等細分市場潛力巨大。

住房租賃市場有望迎來快速發展期。隨著租購并舉制度的完善和租賃市場環境的優化，住房租賃將成為解決城市住房問題的重要途徑。特別是在人口流入的大城市，租賃需求旺盛，市場發展空間廣闊。政策支持下，專業化、規模化住房租賃企業將逐步發展壯大，租賃住房供給結構將不斷優化，服務質量持續提升，滿足不同群體的租賃需求。

(二)供給調整：存量盤活與品質提升

存量住房將成為市場供給的主體。隨著城市更新戰略的深入推進，存量住房的盤活利用將成為增加住房供給的重要途徑。通過老舊小區改造、既有建筑功能提升等方式，不僅可以改善居住條件，還能有效增加住房供給。同時，存量商品房轉化為保障性住房的政策舉措，既能消化庫存，又能補充保障性住房房源，一舉多得。這種供給模式的轉變，要求建立健全存量住房交易、管理和服務體系，提高存量資源的配置效率。

新房供給將更加注重質量和效益。面對市場需求變化和資源環境約束，房地產開發企業將逐步從規模擴張轉向質量提升。新開工項目將更加注重市場定位和產品創新，以滿足多樣化的住房需求。綠色建筑、智能建造等新技術的應用將逐步普及，推動住宅產品品質的全面提升。同時，企業將更加注重開發效率和資金使用效益，推動行業從粗放式發展向精細化運營轉型。

保障性住房供給將持續增加。按照政府工作報告部署，未來將繼續加大保障性住房建設力度，完善住房保障體系。保障性住房供給將采取新建、改建、配建等多種方式，結合城市更新和存量盤活，形成多元化的供給渠道。同時，保障性住房的分配、管理和退出機制將不斷完善，確保住房保障資源的公平分配和高效利用，切實解決低收入群體和新市民的住房困難問題。

(三)企業轉型：多元發展與能力重塑

房地產企業正面臨深刻的轉型壓力。傳統的高杠桿、高周轉發展模式難以為繼，企業必須加快轉型步伐，探索新的發展路徑。多元化發展成為許多企業的戰略選擇，包括向城市更新、商業運營、物業服務等領域延伸，構建新的業務增長點。同時，企業將更加注重風險控制和財務穩健性，優化資產負債結構，提升抗風險能力。

產品創新能力成為企業核心競爭力。面對日益多元化的市場需求，企業需要加強產品研發和創新，提升產品品質和附加值。從戶型設計、建筑技術到社區配套、物業服務，全方位的創新將成為企業贏得市場的關鍵。特別是在綠色建筑、智能住宅等領域，技術創新的空間廣闊，有望成為行業新的增長點。企業需要加大研發投入，培養創新人才，建立健全創新機制，推動產品和服務的持續升級。

數字化轉型加速推進。隨著信息技術的快速發展，數字化轉型已成為房地產企業提升競爭力的重要途徑。從項目開發、營銷推廣到物業服務、社區運營，數字化技術的應用正在改變傳統的業務模式。大數據、人工智能、物聯網等技術的引入，有助于企業提高決策效率、優化客戶體驗、提升運營效益。未來，具備較強數字化能力的企業將在市場競爭中占據優勢地位。

(四)政策創新：制度完善與長效機制

房地產長效機制建設將持續深化。在堅持"房住不炒"定位的基礎上，政策將更加注重系統性和協同性，構建包括土地、金融、財稅、市場監管等在內的全方位制度體系。土地供應制度將進一步優化，根據市場需求動態調整供地規模和結構;房地產金融審慎管理制度將不斷完善，防范化解金融風險;房地產稅收制度將逐步健全，發揮稅收對住房消費和房地產市場的調節作用。

城市更新制度體系將逐步健全。隨著城市更新成為推動城市高質量發展的重要抓手，相關的制度設計和政策支持將不斷完善。城市更新的規劃體系、資金保障機制、利益協調機制等將逐步建立健全，推動城市更新工作規范化、市場化、可持續發展。同時，歷史文化保護與城市更新的協同機制將更加完善，實現城市文脈傳承與功能提升的有機統一。

住房保障制度將更加完善。租購并舉的住房制度將進一步落實，保障性住房供給體系將更加健全，分配管理機制更加規范高效。住房公積金制度將不斷完善，覆蓋范圍逐步擴大，更好地支持繳存人的住房消費。同時，住房市場監管體系將持續強化，規范市場秩序，保護消費者權益，營造公平競爭的市場環境。

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