一、引言：從"增量時代"到"存量覺醒"的歷史性轉折
當一座座玻璃幕墻的摩天大樓在城市天際線拔地而起，當傳統百貨紛紛關門歇業、購物中心卻逆勢擴張，中國商業地產正經歷著一場深刻的結構性變革。2025年，新開業的購物中心項目數量達到近年峰值，但繁華背后暗藏隱憂——空置率攀升、同質化競爭、電商沖擊，讓這個曾經躺著賺錢的行業不得不重新審視自己的生存邏輯。
中研普華產業研究院在《2025-2030年中國購物中心市場投資機會及企業IPO上市環境綜合評估報告》中提出一個核心判斷：中國購物中心行業已從"野蠻生長"的增量時代，邁入"精耕細作"的存量時代。未來五年，將是具備運營創新能力、資產管理能力、數字化能力的商業地產企業，借助資本市場實現價值重估和規模擴張的戰略窗口期。在"十五五"規劃推進消費升級、促進內循環的政策背景下，在公募REITs試點擴圍、消費類基礎設施納入的資本市場改革中，輕資產運營的購物中心企業完全可以通過IPO實現從"開發商"到"運營商"、從"重資產持有者"到"輕資產服務商"的華麗轉身。
然而，挑戰依然嚴峻。如何破解"開業即巔峰"的運營困境?如何論證"三創四新"屬性以滿足創業板審核要求?如何在存量改造與增量開發之間找到平衡?這些都是擺在擬上市購物中心企業面前的戰略命題。
(一)市場格局：從"規模擴張"到"質量提升"
中國購物中心市場正經歷從"量的積累"到"質的飛躍"的深刻轉型。中研普華產業研究院的調研顯示，行業呈現三大特征：
存量規模龐大，增量增速放緩：經過多年高速建設，中國購物中心存量規模已位居全球前列，但新增供應增速明顯放緩。行業發展重心從"蓋房子"轉向"管房子"，從"開發銷售"轉向"持有運營"。
結構性分化加劇：一線城市核心商圈的標桿項目依然一鋪難求，租金穩步上漲;而三四線城市及非核心商圈的項目則面臨招商難、空置率高、租金下滑的困境。這種分化要求企業具備精準的市場研判和選址能力。
輕資產模式興起：越來越多的企業從"重資產開發"轉向"輕資產運營"，通過品牌輸出、管理輸出、技術輸出獲取服務費收入，降低資本占用，提高ROE水平。
對于擬上市企業而言，這一格局意味著：單純依靠物業銷售或租金收入的商業模式已難獲資本市場認可，必須具備運營創新能力和可持續的盈利模式。
(二)消費變革：從"購物場所"到"生活方式中心"
購物中心的底層邏輯正在發生根本性轉變。中研普華研究報告指出，在Z世代成為消費主力、體驗經濟崛起的雙重驅動下，購物中心呈現三大趨勢：
體驗化升級：消費者不再滿足于單純的購物功能，而是追求"打卡拍照""社交互動""文化體驗"等多元化場景。首店經濟、沉浸式展覽、IP快閃、戶外運動等體驗業態占比持續提升，部分標桿項目的體驗業態占比已超過五成。
內容化運營：優秀的購物中心不再只是"房東"，而是"內容創作者"和"社群運營者"。通過持續舉辦主題活動、藝術展覽、文化演出，構建獨特的空間敘事和社群認同，將"客流"轉化為"粉絲"。
場景化細分：針對不同客群打造主題化、場景化的商業空間。寵物友好商場、二次元主題街區、銀發族康養中心、親子成長空間等細分場景不斷涌現，滿足個性化消費需求。
這些變化為購物中心企業打開了價值創造的新空間。從"收租模式"轉向"運營模式"，從"空間提供商"轉向"內容運營商"，不僅提升了盈利能力，更為企業滿足創業板"成長性"和"創新性"要求提供了有力支撐。
(三)技術賦能：數字化重塑商業邏輯
數字化不再是購物中心的"點綴"，而是"基礎設施"。中研普華研究發現，領先企業正從三個維度推進數字化轉型：
智慧商業運營：通過客流分析系統、會員管理系統、智能停車系統等，實現精細化運營。利用大數據洞察消費者行為，優化業態組合和品牌布局，提升客流轉化率和客單價。
線上線下融合：構建"線上商城+線下體驗"的新零售模式，通過小程序、直播、社群等工具實現線上線下流量互通。部分企業探索"云逛街""VR看鋪"等創新形式，打破物理空間限制。
資產數字化管理：運用BIM、物聯網、AI等技術，實現物業資產的數字化管理和預測性維護，降低運營成本，提升資產價值。
對于擬上市購物中心企業，數字化能力不僅是運營效率的保障，更是論證"技術創新"屬性的核心素材。
三、政策環境：消費升級與資本市場改革的雙重紅利
(一)"十五五"規劃前瞻：消費基礎設施的戰略定位
黨的二十屆四中全會通過的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》明確提出："增強消費對經濟發展的基礎性作用"，"積極推進首發經濟"。中研普華產業研究院基于政策研究預判，"十五五"期間購物中心行業將迎來三大政策紅利：
城市更新政策支持：國家將持續推進城市更新行動，支持存量商業設施的改造升級。對于具備存量改造能力的購物中心企業，將獲得土地、規劃、金融等方面的政策支持。
消費促進政策加碼：各地政府將加大對首店經濟、夜經濟、體驗消費的支持力度，購物中心作為消費載體將獲得政策紅利和消費引流。
數字化轉型升級：政策鼓勵商業企業"上云用數賦智"，推動5G、人工智能、大數據等技術在商業領域的應用，支持智慧商圈、智慧商店建設。
(二)公募REITs擴圍：商業地產的資本化通道
2023年，國家發展改革委明確支持消費基礎設施發行基礎設施REITs，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目。2024年，首單消費類公募REITs——嘉實物美消費REITs成功上市，為行業打開了資本化的大門。
中研普華指出，公募REITs對購物中心企業具有三重戰略價值：
資產退出通道：為企業提供存量資產的退出通道，盤活沉淀資金，實現"投融建管退"閉環。
估值體系重構：REITs的定價機制為商業地產提供了市場化的估值參照，有助于提升上市企業的估值水平。
輕資產轉型支撐：通過REITs實現資產出表，企業可以聚焦輕資產運營管理，提升資本效率。
對于擬IPO的購物中心企業，應提前布局公募REITs，構建"開發-運營-REITs退出"的商業模式，這不僅是盈利模式的創新，更是論證"新業態""新模式"的重要素材。
(三)創業板注冊制改革：商業地產的創新突圍
全面注冊制改革以來，創業板定位更加清晰——服務成長型創新創業企業，支持傳統產業與新技術、新產業、新業態、新模式深度融合。對于購物中心企業而言，這一導向具有重要的戰略意義。
雖然商業地產開發被列入審慎推薦類別，但輕資產運營的商管服務、數字化商業運營、存量改造服務等并未被排除。關鍵在于企業能否證明自身具備"三創四新"屬性。中研普華在輔導多家消費服務企業上市過程中深刻體會到：購物中心企業論證"創新屬性"具有獨特優勢：
模式創新：輕資產商管模式、共享商業空間模式、REITs運營模式等區別于傳統地產開發。
技術創新：智慧商業系統、數字化會員運營、AI選址決策、元宇宙商業場景等。
業態創新：首店經濟運營、沉浸式體驗商業、文商旅融合、策展型零售等新業態。
管理創新：精細化運營體系、租戶共創機制、社群運營模式等。
(一)輕資產運營：破解資本困局的必由之路
傳統購物中心的重資產模式資本占用大、周轉慢、退出難，已難以適應資本市場的要求。中研普華產業研究院指出，輕資產運營是行業轉型的必由之路：
品牌輸出：將成熟的商業品牌、運營體系、招商資源輸出給第三方業主，收取品牌使用費和管理服務費。
管理輸出：為第三方項目提供全程運營管理服務，包括定位策劃、招商運營、市場推廣、物業管理等。
技術輸出：將數字化系統、會員平臺、供應鏈體系等技術能力產品化，對外輸出獲取技術服務收入。
這種模式下，企業收入不再依賴于物業租金，而是來自于服務能力和運營效率，ROE水平顯著提升，也更符合創業板對"成長性"和"輕資產"的偏好。
(二)存量改造：激活沉睡資產的價值
在增量供應受限的背景下，存量改造成為行業的重要增長點：
老舊商業改造：將傳統百貨、老舊購物中心改造升級為現代商業綜合體，通過空間重構、業態調整、體驗升級提升資產價值。
非商業物業改造：將工業廠房、倉儲物流、辦公物業等改造為創意園區、社區商業、特色街區，實現功能轉換和價值提升。
城市更新參與：深度參與城市更新項目，通過"留改拆"結合，保留歷史文脈的同時植入現代商業功能。
存量改造不僅創造了新的業務機會，更體現了企業的專業運營能力和創新思維，是論證"創新性"和"可持續性"的重要支撐。
(三)內容運營：從"空間租賃"到"社群共創"
優秀的購物中心企業正在從"房東"轉型為"內容平臺"：
IP孵化與運營：自創或合作孵化商業IP，通過展覽、活動、衍生品等形式持續變現。
社群經濟運營：圍繞特定興趣或生活方式構建社群，通過會員體系、積分系統、專屬活動增強粘性，實現精準營銷和復購提升。
跨界融合創新：與藝術、文化、體育、科技等領域跨界合作，打造獨特的商業內容和體驗。
五、結語：在存量時代開啟商業資本化新紀元
2025-2030年，是中國購物中心產業從"增量開發"邁向"存量運營"、從"空間提供商"升級為"內容運營商"、從"重資產持有"走向"輕資產服務"的關鍵五年。消費升級的深化、城市更新的推進、公募REITs的落地、資本市場的改革，共同構成了這一歷史性機遇。
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若希望獲取更多行業前沿洞察與專業研究成果，可參閱中研普華產業研究院最新發布的《2025-2030年中國購物中心市場投資機會及企業IPO上市環境綜合評估報告》，該報告基于全球視野與本土實踐，為企業戰略布局提供權威參考依據。
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