"十五五"時期構建強大國內市場、加快培育完整內需體系、推動區域協調發展戰略縱深突破的宏觀背景下，購物中心產業已從傳統的商業設施投資，演進為融合智慧運營、綠色低碳、場景創新與文化賦能的現代化城市功能單元，其發展質量直接關系到區域經濟的韌性與城市治理現代化的成色。
在消費升級與技術革命的雙重驅動下，中國購物中心行業正經歷從“流量引擎”到“體驗樞紐”的深刻轉型。作為城市商業的核心載體，購物中心不僅是消費場景的物理空間，更是技術、文化與生態的融合平臺。
一、市場發展現狀：從規模擴張到價值重構
(一)總量增長與區域分化并存
中國購物中心行業已進入“存量改造與增量優化”并行的階段。根據中研普華產業研究院發布的《2026-2030年版購物中心產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告》，全國購物中心數量持續攀升，總建筑面積顯著增長，行業規模突破關鍵節點。區域分化特征日益顯著：華東地區憑借經濟活力與消費能力領跑全國，上海、杭州等核心城市購物中心租金穩健增長，空置率保持低位;而西南地區成渝雙城經濟圈的帶動效應逐步顯現，但三四線城市因招商難度大、消費能力有限，平均空置率仍居高不下。
(二)消費群體迭代驅動業態升級
Z世代(18-35歲)已成為購物中心消費的主力軍，其偏好從“購買商品”轉向“獲得體驗”“進行社交”和“享受時光”。中研普華調研顯示，65%的Z世代消費者將“場景獨特性”列為選擇購物中心的首要因素，推動藝術主題餐廳、沉浸式劇本殺、VR體驗館等新興業態快速崛起。家庭客群擴容進一步改變業態結構，兒童教育、醫療美容等非零售業態占比持續提升，親子業態坪效顯著增長，成為客流引擎。此外，健康經濟爆發式增長，運動康復中心、銀發社交空間等業態成為新增長點，預計未來相關業態占比將大幅提升，年增速超行業平均水平。
二、市場規模：從千億賽道到生態競爭
(一)短期增長與長期潛力并存
中研普華預測，中國購物中心行業規模將持續擴張，未來五年復合增長率保持穩定。細分領域中，體驗式消費占比將大幅提升，社區型購物中心銷售額增速領先，坪效達傳統項目的近兩倍。長期來看，行業規模或突破關鍵節點，年均復合增長率超行業平均水平。其中，元宇宙融合業態規模、健康經濟業態規模將分別達到顯著體量，綠色運營成本較傳統模式降低，成為新的利潤增長點。
(二)技術融合催生新增長極
元宇宙與AI技術的滲透正在重構購物中心的價值鏈條。未來五年，購物中心技術將呈現三大趨勢：一是“元宇宙商場”突破物理邊界，通過虛擬空間實現“預體驗-到店-社交”全流程數字化;二是“AI個性化推薦”重構服務邏輯，基于消費者行為數據的動態商鋪調整與商品陳列成為常態;三是“機器人導購”提升服務效率，縮短咨詢響應時間，優化顧客體驗。此外，數字孿生技術將降低運營成本，碳資產開發技術成熟后，行業碳交易收益或突破關鍵閾值。
(三)綠色轉型引領可持續發展
綠色建筑標準與ESG理念正重塑行業成本結構。中研普華調研顯示，頭部企業通過光伏幕墻、地源熱泵等技術實現零碳運營，年減碳量顯著，并獲得LEED鉑金級認證。綠色金融支持力度加大，央行碳減排支持工具累計向商業地產項目發放資金規模可觀，利率下浮推動行業ESG投資占比提升。未來，存量項目改造投資將超關鍵金額，綠色運營成本較傳統模式降低，碳交易收益成為新增長極。
根據中研普華研究院撰寫的《2026-2030年版購物中心產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告》顯示：
三、產業鏈結構：從單點突破到生態協同
(一)上游：商業地產與技術支持雙輪驅動
購物中心產業鏈上游涵蓋商業地產開發、建材裝飾與數字化技術供應。商業地產方面，核心城市土地資源稀缺，推動存量物業改造需求釋放，老廠房改造的文創園、廢棄商場轉型的沉浸式劇場等創新形態涌現。數字化技術供應成為新增長點，AI算法、物聯網傳感器、數字孿生平臺等技術支持企業與購物中心深度合作，推動智慧化轉型。
(二)中游：多元主體構建競爭格局
中游購物中心運營商呈現“頭部集中與區域分化”并存的特征。中研普華產業研究院指出，頭部企業通過多業態整合與輕資產輸出鞏固優勢，市場集中度持續提升。區域市場中，本土化運營成為關鍵，例如成都萬象城挖掘川蜀文化，推出特色場景，本地客群占比大幅提升;西安大悅城以“十三朝”為主題，通過唐風建筑與非遺展示吸引客流，客單價顯著增長。此外，互聯網企業通過“新零售”模式切入賽道，實現“線上訂單+線下體驗”閉環，加劇跨界競爭。
(三)下游：消費者需求驅動價值升級
下游消費者需求呈現“體驗化、社交化、數字化、理性化”多元特征。中研普華調研顯示，消費者更看重性價比與體驗價值，單次消費金額降低，但到店頻次與停留時間延長。購物中心通過引入主題街區、聯名IP、文化展覽等內容，打造“強記憶點”場景，滿足消費者對情緒價值的需求。例如，上海北外灘來福士的“城市集市·里弄”主題街區，通過復刻老上海石庫門街景，開業首月客流量突破關鍵閾值，驗證“場景即內容”的商業邏輯。
中國購物中心行業的進化史，本質上是一部消費需求與技術變革的共舞史。從百貨公司的貨架陳列到主題街區的場景營造，從單一零售功能到復合體驗空間，行業始終在回應一個核心命題：如何為消費者創造更有價值的時空體驗?
中研普華產業研究院認為，未來五年，行業將呈現“技術驅動效率提升、體驗驅動價值深化、生態驅動模式創新”的三重趨勢。頭部企業通過技術賦能與生態構建鞏固優勢，區域市場通過本土化運營挖掘增量空間，而消費者需求升級將持續推動行業向高質量演進。
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