2026房產規劃項目可行性：不是“容積率+業態”，而是“把城市未來折現成現金流”

一、先把結論喊出來：房產規劃不是“容積率+業態”，而是“把城市未來折現成現金流”

過去三年，行業里最常聽到的三句話是——“去化慢”“利潤薄”“限制多”。但當我們把鏡頭拉近，會發現同一片舊城區、同一條軌道交通走廊、同一檔容積率，有的項目一紙規劃就能讓基金搶籌，有的卻連拆遷戶都談不攏。差別只有一個：有沒有在可研階段就把“人口—產業—交通—資金—退出”寫成劇本，并讓資產升值按照劇本走。中研普華剛剛封閉的《2025-2030年版房產規劃項目可行性研究咨詢報告》(以下簡稱《報告》)給出判斷：房產規劃正在從“指標分配”切換到“資產制造”，2025年之后，誰還在用“拿地→修規→報建→銷售”這種產銷思維做可研，誰就會被財政、銀行、REITs同時“下架”。未來的可研核心只有一句話——“讓城市未來提前折現”。

二、五大“新變量”同時出現，舊的可研模板直接報廢

變量1：政策“存量更新”——增量指標靠“城市更新”搶

“十四五”末，一線及強二線城鎮開發邊界全面鎖死，新增建設用地指標同比下降，唯有“城市更新”可拿增量指標。舊的可研把“拆建比”當成本項，新邏輯下它是“利潤放大器”。《報告》把“更新系數”拆成三條曲線：拆建比、容積率獎勵、土地款遞延，并給出“早拆—晚拆”IRR彈性區間，讓業主一眼看清：晚一年啟動，等于少賺一年指標溢價 。

變量2：人口“流動顆粒化”——七普數據已不夠，要用“手機信令”

傳統規劃用“街道常住人口”做測算，顆粒度粗糙;現在用手機信令、職住平衡、15分鐘生活圈，能把“人流熱力”細化到小時級。中研普華把“小時熱力”寫進需求預測：同一板塊，早高峰與晚高峰的購房意愿能差出一大截，可研階段就能把“人口時鐘”折現成“銷售流速”。

變量3：產業“招商前置化”——政府要的是“產值”不是“地王”

各地“產業招商”與“土地出讓”全面掛鉤，沒有產業IP就拍不到好地。舊的可研把“產業”當配套，新邏輯下它是“拿地門票”。《2025-2030年版房產規劃項目可行性研究咨詢報告》把“產業故事”做成可研模塊：當產業定位與省級“鏈長制”清單匹配，就能享受“土地款分期+容積率獎勵+裝修補貼”，政府先給錢，企業再拿地 。

變量4：交通“TOD精細化”——地鐵口500米≠地鐵口50米

軌交三期規劃密集批復，TOD從“有地鐵”進化到“地鐵口微區位”。同一站點，50米內可做“立體地庫+空中連廊”，500米外只能做“普通底商”。中研普華把“微區位”寫進溢價模型：每近10米，住宅溢價就能抬升明顯，可研階段就能把“地鐵微距”折現成“樓面價差”。

變量5：資金“退出通道產品化”——Pre-REITs、城市更新基金、綠債同時搶資產

公募REITs、私募Pre-REITs、城市更新基金、綠色債、保險債計劃，五大資金池同時搶“可退出資產”。舊的可研把“銷售”當唯一退出，新邏輯下“退出”可以前置到施工圖階段。《報告》把“退出對折表”做成標配：股權、債權、公募、私募、綠債五項IRR按顏色排列，讓資金方10分鐘內就能拍板投決 。

三、把最新熱點揉進可研，才能“一評審就通過”

熱點1：國務院“城市更新”行動方案落地，增量指標靠“更新系數”

2025年《城市更新行動方案》明確：更新項目可享受“拆建比獎勵+土地款分期”，但須與“產業導入+減碳目標”掛鉤 。中研普華把“更新系數”與“產業定位”打包成可研模塊，提前鎖定“指標溢價”，而不是等拆遷完成再去跑政策。

熱點2：公募REITs擴容至“持有型商業”，Pre-REITs可提前三年鎖定資產

2024年首批消費基礎設施REITs上市，估值倍數遠高于傳統開發貸，Pre-REITs基金更在施工圖階段就鎖定資產。《2025-2030年版房產規劃項目可行性研究咨詢報告》把“出租率、WALE、NOI增長率”三項做成REITs合規包，可研階段就能判斷：能否在竣工當年就申報REITs，而不是等三年運營期 。

熱點3：省級“鏈長制”招商與土地出讓全面掛鉤

上海、廣東、江蘇先后把“產業導入”納入土地出讓前置條件，沒有產業故事就拍不到好地。中研普華把“鏈長制匹配度”寫進可研，提前把“產業稅收—土地款分期—裝修補貼”算成現金流，讓政府評審一眼看懂：產業與稅收對得上，土地款就能分期。

四、結語：房產規劃項目不是“畫圖”，而是“把城市未來折現成現金流”

2025-2030年，房產規劃將從“指標分配”全面轉向“資產制造”。只有在前端可研階段把“更新系數、人口熱力、鏈長制、地鐵微區位、退出對折”全部算清，才能把“規劃圖”做成“現金流”。

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若希望獲取更多行業前沿洞察與專業研究成果，可參閱中研普華產業研究院最新發布的《2025-2030年版房產規劃項目可行性研究咨詢報告》，該報告基于全球視野與本土實踐，為企業戰略布局提供權威參考依據。