長租公寓是指租客租賃期限在1個月以上的公寓，與短租公寓(如酒店、民宿等)相區別。長租公寓在法律上并沒有一個確切的定義和確定的劃分標準，但通常指的是專業從事房屋租賃的企業，通過開發、收購、租賃等方式獲取的房源，并將其進行裝修、配套設施完善后，出租給有長期居住需求的租客。
2023年業績的6家房企系租賃企業全年收入合計82.23億元，同比增長6.97%。在項目開業方面，22家住房租賃樣本企業2023年共計新增開業166個租賃項目，同比增長61.17%。
對比2022年底，租賃企業已開業房量規模增長明顯。截至2023年底，泊寓、冠寓、招商伊敦以及城家公寓已開業房間數分別為18.01萬間、12.3萬間、2.95萬間以及3.59萬間，已開業房量分別同比增長8.04%、6.03%、10.19%以及48.92%。
城市化發展下的房屋租賃人口數量逐年上漲，基本上每年新增租房人數都有所增加，2022年中國租房人數已經超過2.4億，同比增長4.4%。
我們的報告《2024-2029年中國長租公寓行業深度剖析研究與投資分析預測報告》研究分析
出租率數據方面，2023年租賃企業繼續展現穩健的項目運營管理能力，在營項目出租率維持穩定。觀點指數統計到的樣本企業整體平均出租率為92.57%。其中，泊寓、冠寓、瓴寓、金地草莓、城家公寓、中海長租公寓等多家租賃企業在出租率方面有著不錯的表現，成熟期項目平均出租率超90%。
營收上，已披露2023年業績的6家房企系租賃企業全年收入合計82.23億元，同比增長6.97%，其中泊寓貢獻占比42.08%，租賃企業創收能力穩步增長。
從已披露以及租賃企業過往收入表現來看，2023年超10億元營收的租賃企業包括相寓、泊寓、冠寓、招商伊敦以及魔方生活等。相寓全年業績暫未披露，泊寓和冠寓均錄得超20億元的營收，全年收入分別為34.6億元、25.5億元，同比增長6.79%和6.25%。在規模加持下，租賃企業的頭部效應凸顯。
某種程度上講，長租公寓市場與酒店市場頗為類似，只是一個是長租，另一個是短住，但皆為解決旅居者的住宿需求。參照酒店行業的發展軌跡，在發展初期，像漢庭、如家等如今耳熟能詳的酒店品牌，無不在借助輕資產模式大肆“跑馬圈地”。通過連鎖化和規模化的經營模式，酒管公司能夠在更廣泛的地域內展示其品牌形象，并以此吸引更多的顧客。與此同時，借助規模經濟，酒管公司還實現了降本增效。
而隨著供給的提升，市場競爭也愈發激烈。根據緯房研究院報告顯示，2023年一線城市租金以微漲為主，二三線城市租金下跌居多，這也導致不同城市表現出現分化，市場租金總體穩中有降。另據ICCRA數據顯示，2023年16個熱點城市平均出租率小幅下跌至89.5%左右。
一般情況下，隨著市場競爭的愈發激烈，即使是成長期市場，企業的經營業績也不可避免的會受到一定影響，例如曾經備受資本追捧的新能源行業，在2023年受產能過剩影響導致市場競爭加劇，經營業績也一落千丈。倘若龍頭企業未受影響，那么這就意味著差異化競爭優勢的產生。
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