2026年舊城改造行業：現狀、格局、痛點與發展趨勢調研解析

2026年舊城改造行業：現狀、格局、痛點與發展趨勢調研解析

一、產業現狀：從“拆改建”到“體檢—更新—運營”閉環

2026年的舊城改造行業，已經不再等同于傳統意義上的“老舊小區翻新”或“大拆大建”，而是被納入城市更新的整體框架中，成為存量空間提質、城市功能修復、民生安全保障和資產長期運營的綜合工程。隨著《城市更新“十五五”規劃》正式發布，行業頂層設計完成系統化升級，改造目標、實施路徑、資金機制和考核體系都更加清晰。

中研普華產業研究院的《2026-2030年中國舊城改造行業深度調研及發展前景預測報告》分析，從規模看，舊城改造及相關城市更新領域已進入長周期、大體量階段。2026至2030年，城市更新領域保底投資規模不低于15萬億元，其中地下管網改造、危舊房改造、城中村改造和老舊街區廠區改造構成主要投資方向。《城市更新“十五五”規劃》明確提出，“十五五”期間新開工改造城鎮老舊小區約11.5萬個，改造城鎮危舊房約50萬套/間，改造提升老舊街區廠區約1500個，穩步推進4000個城中村改造，改造城市地下管網約36.5萬公里。

與“十四五”相比，“十五五”的指標結構出現明顯分化：老舊小區改造數量有所下降，危舊房、地下管網、老舊街區廠區和歷史建筑修繕等安全韌性、功能提升類任務明顯增加。這說明行業重心正在從“覆蓋面擴張”轉向“風險治理、功能升級和長效運營”。資金端，2026年中央預算內投資安排970億元支持城市更新，超長期特別國債、地方政府專項債、政策性金融工具和REITs等多元工具同步發力。截至2026年前三季度，城市更新相關專項債發行規模已超過2500億元，城中村改造專項債占比接近40%。

需求端則呈現多層次特征：居民關注加裝電梯、停車、適老化、物業服務等生活改善;政府關注燃氣、供水、排水、防澇、消防等安全短板;產業端關注老舊廠區轉型、商業街區活化和存量資產盤活。舊城改造由此從單一民生工程，擴展為連接住房、產業、公共服務和基礎設施的系統性投資領域。

二、競爭格局：城投平臺、央國企、專業運營商與金融資本分層協作

舊城改造的參與主體正在從“施工單位主導”轉向“投建運一體化協同”。不同主體承擔不同角色，行業競爭也由工程價格競爭轉向資源整合、資產運營和長期服務能力競爭。

第一類，地方政府與城投平臺。

城投平臺仍是舊城改造的重要實施主體，承擔片區統籌、資產梳理、土地整備、融資協調和公共設施建設等職責。尤其在城中村、老舊街區和管網改造等公益性強、協調難度高的項目中，城投平臺具有組織優勢。但隨著隱性債務監管常態化，單純依靠平臺舉債推進改造的模式已難持續，平臺公司必須向資產運營和公共服務供給能力轉型。

第二類，央國企與大型建筑企業。

中建、中鐵、中交、地方建工等央國企在老舊小區改造、危舊房改造、地下管網、市政設施和片區綜合更新中占據主導地位。其優勢在于資金實力、施工能力、項目管理和合規體系;短板在于部分項目仍偏工程思維，若不能前置運營方案，容易出現“建完即止”的問題。

第三類，市場化運營與產業導入主體。

包括產業園區運營商、商業街區運營商、物業服務企業、養老托育機構和文化文旅運營方。它們未必承擔大規模施工，卻在業態策劃、招商運營、社區服務和資產增值方面具有關鍵作用。老舊廠區轉型文創園、產業園，老舊商業街區引入夜間經濟、數字消費，都需要這類主體深度參與。

第四類，金融資本與REITs相關機構。

城市更新專項債、政策性銀行貸款、城市更新基金和基礎設施REITs正在成為重要資金工具。2025年以來，符合條件的城市更新項目被納入REITs支持范圍，老舊街區廠區改造也被明確支持發行基礎設施REITs。但需要指出的是，老舊小區經營性資產能否納入REITs仍受限于權屬清晰、現金流穩定和資產規模等條件，短期不宜高估其普適性。

第五類，數字化與智能建造服務商。

CIM平臺、智慧社區、智能安防、能耗監測、裝配式裝修、模塊化建筑等技術企業正在進入舊改鏈條。未來，改造項目不僅比拼施工速度，也比拼數字化交付和長期運維能力。

中研普華產業研究院的《2026-2030年中國舊城改造行業深度調研及發展前景預測報告》分析，整體看，行業集中度仍低于典型地產開發賽道，但核心項目資源正向具備投融資、規劃、建設、運營綜合能力的主體集中。單純施工企業若不能嵌入運營閉環，利潤空間將被持續壓縮。

三、核心痛點：規模仍在，但盈利模型和治理能力尚未完全匹配

舊城改造并非缺乏市場空間，而是缺乏穩定、可復制、可長期閉環的商業模式。當前主要痛點集中在五個方面。

1. 資金平衡難，公益屬性與市場化回報錯位。

老舊小區、地下管網、公共空間等改造內容公益性強，直接收益有限;而具備現金流的項目往往集中在核心地段，社會資本更愿參與，導致“好項目搶著做、難項目沒人做”。多數項目回報周期長，單純依靠財政補貼難以持續，社會資本又面臨收益不確定、退出路徑不清晰的問題。

2. 產權復雜，歷史遺留問題制約推進效率。

老舊小區、老舊廠區和城中村普遍存在權屬多元、手續不全、共有資產邊界不清等問題。加裝電梯、公共收益分配、經營性空間改造和資產證券化都需要清晰產權支撐。若產權治理不補齊，后續運營和金融化將難以落地。

3. 重建設、輕運營，改造成果難以持續。

部分項目仍以工程量、完工率、外觀改善為主要考核指標，改造后缺乏專業物業、社區服務和業態運營，容易出現設施老化、環境反彈、配套閑置。政策已要求將運維方案前置，但基層執行中仍存在慣性。

4. 居民協同成本高，共識形成困難。

舊城改造涉及業主、租戶、商戶、物業、街道和產權單位等多方利益。加裝電梯、停車改造、公共空間調整、費用分攤等事項容易引發爭議。若缺少第三方協調機制和透明收益分配規則，項目推進成本高、周期長。

5. 區域分化明顯，中小城市壓力更大。

超大特大城市存量資產價值高、社會資本參與意愿強，但產權關系復雜、拆遷協調難度大;中小城市和縣城財政實力有限，經營性資源不足，改造項目更難實現資金平衡。區域間能力差異會進一步拉大舊改落地效果。

四、發展趨勢：從“工程交付”走向“資產運營與城市治理”

據中研普華產業研究院的《2026-2030年中國舊城改造行業深度調研及發展前景預測報告》分析

1. 片區統籌替代單點改造。

單一小區改造難以形成規模效益，未來更多項目將以片區為單位推進，統籌住房、街區、廠區、管網、公共服務和經營性空間。通過跨項目現金流平衡，緩解單個項目收益不足的問題。

2. 安全韌性成為硬約束。

危舊房、燃氣、供水、排水、防澇、消防和應急避難場所改造將獲得更高優先級。地下管網改造預計帶動約5萬億元投資，成為“十五五”期間重要增量方向。舊城改造將從“好不好看”更多轉向“安不安全、能不能持續運行”。

3. 投建運一體化成為主流模式。

項目立項階段將更強調運營方案、資金平衡測算和長期管護機制。無運營主體、無現金流安排、無后期管護責任的項目，審批難度將明顯上升。企業盈利模式也將從賺取施工差價，轉向獲取長期運營收益、資產增值收益和服務收益。

4. 金融工具加速嵌入存量資產盤活。

專項債、政策性金融、城市更新基金和REITs將共同構成多層次資金體系。老舊街區廠區、產業園區、商業街區等具備穩定現金流的項目，更可能率先實現資產證券化;老舊小區則需要通過片區整合、經營性資產確權和公共收益規范，逐步培育可證券化底層資產。

5. 數字化、綠色化和裝配式改造提速。

CIM平臺、智慧社區、能耗監測、裝配式裝修和模塊化建筑將提升改造效率，降低對居民生活的擾動。綠色低碳改造、海綿城市、節能建筑翻新和公共空間微更新，也將成為項目標配。

2026年的舊城改造行業，正處在從“工程化改造”邁向“資產化運營”的關鍵拐點。15萬億元量級的城市更新空間，并不意味著所有參與者都能獲得增長;真正決定勝負的，是能否把改造投入轉化為持續現金流，把空間更新轉化為產業活力，把民生改善轉化為可治理、可維護、可復購的公共服務體系。

對地方政府而言，勝負在于能否建立體檢—更新—運營閉環，避免項目碎片化;對城投和央國企而言，勝負在于能否從施工總承包轉向片區綜合運營;對社會資本而言，勝負在于能否找到權屬清晰、現金流穩定、退出路徑明確的資產組合;對居民而言，勝負則在于改造是否真正解決安全、便利和長期居住品質問題。舊城改造的終局，不是把舊城拆成新城，而是讓存量城市重新獲得安全、效率和生命力。

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