作為“十五五”規劃重點部署的核心任務，城市更新行業上接建筑施工、設計咨詢、綠色建材、智慧技術等產業，下連居民生活品質提升與城市功能迭代，是我國城鎮化從增量擴張轉向存量優化階段的關鍵支撐力量。
中國城市更新行業便不再是一個關于鋼筋水泥的故事，而是一場關乎九億城鎮人口生活品質、關乎萬億資本流向、關乎城市治理邏輯根本性重塑的深層變革。站在2026年這個"十五五"開局之年的門檻上回望，根據中研普華研究院撰寫的《2026-2030年中國城市更新行業市場全景調研與發展前景預測報告》顯示：中國城市更新已徹底告別粗放式規模擴張的舊時代，全面邁入以需求分層為核心、以技術創新為驅動、以場景融合為特征的高質量發展新階段。
一、市場發展現狀：從"大拆大建"到"繡花功夫"的歷史性轉向
城市更新的本質，是用存量空間的價值重塑，回答增量時代結束后城市靠什么增長的命題。這道題，中國用了十余年時間才真正找到破題思路。
2021年住建部那紙"拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積20%"的通知，像一道分水嶺，將中國城市更新永遠釘在了"有機更新"的軌道上。此后，"留改拆"并舉、以保留保護為主的原則，從政策條文變成了行業鐵律。這意味著，城市更新從第一天起就被定義為一場"戴著鐐銬的舞蹈"——不是不能拆，而是不能亂拆;不是不要發展，而是要換一種方式發展。
從政策端看，行業已進入"國家統籌+地方創新"的雙軌機制新常態。2026年5月，國務院正式印發《城市更新"十五五"規劃》，這是我國首個以國務院名義發布的城市更新專項五年規劃，標志著城市更新正式從地方試點探索邁入國家統籌、全面實施的新階段。
中央財政設立城市更新專項，通過競爭性選拔確定基礎條件好、積極性高、特色突出的城市給予定額補助;容積率獎勵試點在上海等地率先落地，歷史建筑保護與開發利益實現了精巧平衡;企業所得稅減免政策延長至2030年，為市場化主體吃下定心丸;保障性租賃住房、產業園區被納入公募REITs擴容范圍，打通了"投—融—管—退"的資本閉環。
從市場格局看，"央地國企主導+市場化機構參與"的雙軌特征已然成型。央企如中建集團、華潤置地依托資源整合能力主導核心區重大項目，通過"片區統籌"模式實現土地價值最大化;地方平臺公司通過"做地"模式掌控優質資源;市場化機構則聚焦商業化運營，通過輕資產輸出、品牌管理等方式滲透細分領域。值得關注的是，居民自治模式正在興起，多地積極探索"居民出資+代建"模式，"共建共治共享"正推動城市更新從政府主導轉向社會協同治理。
二、市場規模：萬億級賽道的結構性膨脹
談及城市更新的市場規模，必須跳出單一維度的線性思維。中研普華產業研究院的研究表明，當前城市更新市場已達到數萬億元量級，且正以穩健的復合增長率持續向更高量級發起沖擊。
從時間軸看，這條增長曲線的斜率在近兩年明顯陡峭。"十四五"期間城市更新年均拉動投資超過萬億元級別，項目數量保持在數萬個以上。而進入"十五五"，市場總容量預計達到極其可觀的量級。國務院印發的《城市更新"十五五"規劃》明確了核心量化指標：改造老舊小區、城中村、城鎮危舊房、老舊街區廠區、建設改造地下管網等多個領域同步發力。這一體量的背后，是新型城鎮化戰略的持續推進、"雙碳"目標的剛性約束、數字中國建設的全面鋪開，更是城市更新企業在核心技術上不斷突破所帶來的紅利釋放。
從區域格局看，增長動能正加速向全域普及切換，但分化依然顯著。京津冀、長三角、粵港澳大灣區依托產業基礎和資本優勢，形成"政策協同—資源整合—模式輸出"的聯動機制，核心區更新項目投資強度遠超其他區域。中西部地區投資增速超越東部，縣域市場憑借政策傾斜和低成本優勢成為新增長極。這種"東部引領、中部追趕、西部發力"的梯度格局，意味著市場不是鐵板一塊，而是一個多層次、多速度的立體空間。
但比總量更值得關注的，是結構。從細分賽道看，幾個關鍵領域的表現尤為突出。老舊小區改造作為核心主線，已從基礎類改造向完善類、提升類延伸，正從"住有所居"向"住有宜居"升級。城中村改造從整體拆除重建轉向綜合治理與有機更新并重，貨幣化安置政策的擴圍為行業注入了新的流動性。
根據中研普華研究院撰寫的《2026-2030年中國城市更新行業市場全景調研與發展前景預測報告》顯示：
三、產業鏈全景：從單點突破到系統協同的生態重構
中研普華產業研究院對城市更新產業鏈進行了系統性拆解。當前，城市更新產業鏈是一條涵蓋"投、融、建、管、退"全周期的長鏈條，上游、中游、下游三大環節正在經歷深刻的角色重塑與價值再分配。
上游：從"圖紙設計"到"全域統籌"，智力服務成第一門檻。
上游是項目的"源頭活水"，包含城市體檢、頂層設計、策劃方案編制三大核心板塊，也是政策管控最嚴格、專業壁壘最高的環節。不同于傳統地產開發"拿地即開工"的模式，如今的城市更新已明確將城市體檢設為法定前置條件，成為所有項目立項、拿資金、過審批的硬性要求。住建部明確要求，所有更新項目必須先完成全域體檢，從樓棟、小區、社區到街區逐級排查安全隱患、設施短板、民生痛點。截至目前，全國已有數百個地級及以上城市啟動常態化城市體檢，其中超半數由國資平臺、專業運營商協同推進，打破了以往政府單一履職的模式。
伴隨CIM(城市信息模型)平臺、數字孿生技術普及，體檢不再是紙質臺賬式排查。2026年新規明確，未接入市級CIM數據庫、未布設物聯感知終端的項目，一律無法通過規劃審核。城市體檢從單純的問題排查，升級為數據底座搭建、風險預判、動態監管的綜合體系，數字化能力成為上游企業的入場券。
中游：從"粗放土建"到"智能建造"，技術替代傳統人力。
中游是城市更新落地執行的核心載體，涵蓋建設施工、建材供應、設備安裝，也是資金流入最集中的環節。但行業邏輯已徹底告別傳統土建的粗放模式，細分賽道分化顯著。
建材與設備供應同樣告別低價競爭，綠色化、智能化成為硬性標準。老舊小區改造中，節能材料強制要求達到超低能耗標準;智能消防設備成為必選項，多系統互聯互通成為主流。"EPC總承包+專項分包"成為主流合作模式，頭部央企總包、中小企業細分服務的格局將長期固化。
下游：從"完工交付"到"價值永續"，運營決定項目生死。
如果說上游定方向、中游做落地，那么下游資產運營與智慧治理則決定城市更新項目能否實現可持續發展。這也是當前全產業鏈轉型最徹底、邏輯變化最大的環節——行業正式從"工程思維"全面轉向"資產思維"，"建完即結束"的舊模式徹底退場。目前城市更新運營已形成清晰的三級體系：基礎運維層以硬件維保為主，偏向穩定現金流;平臺運營層依托CIM、城市生命線平臺整合全域數據，承接政府智慧治理需求;生態服務層則是最高價值賽道，涵蓋產業運營、商業孵化、養老托育、碳資產運營、數據服務等增值業態。
當政策紅利持續釋放、AI技術深度融合、資本閉環逐步打通、居民需求全面升級四股力量同向而行，這個行業的增長確定性幾乎無可撼動。
但機遇從來只屬于有準備的人。在這個從"大拆大建"向"繡花功夫"轉變的關鍵窗口期，誰能率先完成從規模擴張到品質運營的轉型，誰能真正把人的需求放在產品設計的原點，誰能在"投—融—建—管—退"全鏈條上建立起系統化能力，誰就能在這片萬億級藍海中占據不可替代的生態位。
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