2026中國城市更新行業：城市不會停止生長，只是換了一種長法

一、開篇：2026年，城市更新終于有了國家級"施工圖"

如果您是地方政府城投平臺負責人、房地產開發企業戰略投資部主管、產業運營商或關注基礎設施與不動產領域的投資人，2026年6月的此刻，相信您已經捕捉到一個標志性信號——

2026年5月28日，國務院正式印發《城市更新"十五五"規劃》(國發〔2026〕12號)，這是新中國成立以來首部國家級城市更新專項規劃。規劃明確到2030年城市更新行動取得重要進展、城市開發建設方式轉型初見成效，并量化部署了城鎮危舊房改造、老舊小區新開工改造、城中村改造、地下管網改造、老舊街區廠區改造提升等十四項重大工程和行動。

與此同時，2026年中央財政繼續以競爭性評審方式支持部分城市實施城市更新行動，東部每個城市補助不超過一定額度、中西部更高;地方專項債可用于城市更新項目且允許用作項目資本金;符合條件的城市更新項目明確可發行基礎設施REITs及資產證券化產品。 華夏金隅智造工場REIT作為首單城市更新REIT已上市交易，上海也落地了全國首單"商改保"公募REITs，"投融管退"閉環正在打通。

這些信號匯聚成一句行業共識：中國已徹底告別"攤大餅式"增量擴張，正式進入"存量提質增效"為主的城市更新時代。2026—2030年的城市更新不再只是民生工程或面子工程，而是集"產業煥新+資產運營+綠色低碳+文化保育+投融資創新"于一體的萬億級新賽道。

中研普華在《中國城市更新行業全景調研與發展前景預測報告》《"十五五"城市更新與存量資產盤活白皮書》《產業園區升級與低效用地再開發研究報告》《城市基礎設施投融資模式創新研究》等多份產業研究成果中反復強調：新一輪城市更新的競爭，本質是"城市體檢精準度×業態策劃能力×投融資結構設計×長期運營韌性"的綜合比拼，而非單純比誰敢拆敢建。 本文將從中研普華產業咨詢師視角，結合2026年6月最新時事熱點與政策實態，為您拆解《2026—2030年中國城市更新行業全景調研與發展前景預測報告》應有的分析框架與核心洞察。

二、時事底色：把城市更新行業放進2026年"十五五"開局語境中體檢

任何一份有價值的行業全景調研報告，都不能脫離當季的政策風向與市場水溫。結合近期一周各大門戶網站熱搜與財經媒體高頻議題，以下四大熱點直接重塑2026—2030年城市更新行業的游戲規則：

熱點一：國務院《城市更新"十五五"規劃》落地——從"地方試點摸索"升級為"全國統一制度框架"

規劃確立了"先體檢、后策劃、再實施"的工作機制，要求地級及以上城市全面開展城市體檢，建立"專項規劃—片區策劃—項目實施方案"三級實施體系;明確了培育壯大城市發展新動能、營造高品質生活空間、綠色低碳轉型、增強安全韌性、促進文化繁榮、提升治理能力六方面重點任務;允許地方政府專項債券支持符合條件的城市更新項目并可作項目資本金，推動符合條件的項目發行基礎設施REITs。

行業含義：未來五年各地將密集編制市級城市更新專項規劃、"十五五"住房發展規劃中的更新篇章、以及年度項目庫。誰能幫地方政府做高質量的城市體檢、片區策劃和可落地投融資方案，誰就占據了產業鏈上游。中研普華相關產業調查報告提示：單純具備施工能力的企業若不向上游策劃與下游運營延伸，將在本輪更新浪潮中被擠壓至利潤最薄的土建分包環節。

熱點二：城中村改造擴圍+專項債可作資本金——資金難題出現制度性破解

2026年一季度城市更新相關專項債發行已接近相當規模，其中城中村改造方向占相當比重，同比增長顯著;專項債可用作項目資本金的比例上限有所提高，意味著杠桿撬動效應放大。超長期特別國債亦重點支持地下管網改造與老舊住宅電梯更新等民生類更新內容。

行業含義：含經營性現金流的城中村改造(如改造成租賃型人才公寓或產業配套宿舍)、帶停車/廣告/商業微小收益的老舊小區及周邊街區連片改造、有穩定租金收入的老舊廠區文創園改造，均更易通過專項債申報或政策性銀行授信。可研與策劃階段就必須植入"收益自平衡測算"，這是中研普華在為地方政府做城市更新項目實施方案時反復強調的核心——沒有自平衡測算的更新項目，越來越難通過發改與財政聯審。

熱點三："好房子"建設寫入更新規劃+完整社區擴面——居住類更新從"刷墻鋪路"升級為"功能補全+品質提升"

新版《住宅項目規范》強制實施，國務院"十五五"更新規劃將"好房子"建設改造列為重大工程，要求在老舊小區改造中完善一老一小設施、加裝電梯、更新給排水暖氣管網、增建口袋公園與便民商業，推進完整社區建設。部分城市已開始要求老舊小區改造方案同步考慮適老化、無障礙及社區嵌入式服務設施(托育、社區食堂、衛生服務站)。

行業含義：居住類更新項目的中標評判標準正從"最低價施工"轉向"綜合方案評分(含后期運維承諾、增值服務設計、居民滿意度保障)"。材料與部品企業(節能門窗、加裝電梯、適老衛浴、新型管材)及具備社區運營經驗的物業服務企業將迎來新增長極。中研普華在《建筑部品與老舊小區改造產業鏈研究報告》中指出，與更新工程綁定的后期運維服務合約，是鎖定長期穩定現金流的關鍵。

熱點四：首單城市更新REIT上市+商改保REIT破冰——退出通道打開激活社會資本入場意愿

首單以老舊廠區更新改造產業園為底層資產的公募REITs已上市，首單將閑置辦公樓改為保障性租賃住房發行的公募REITs也已落地，發改委明確基礎設施REITs行業范圍清單新增商業辦公設施更新、老舊街區廠區更新改造項目。這意味著原本"投進去十年收不回"的顧慮正在被打破——只要項目有可預測的凈營運現金流(NOI)，未來可通過REITs或類REITs退出，吸引保險、理財子等長期資金入場。

行業含義：做城市更新不能只算工程利潤，必須算資產全周期回報。前期策劃就要按"未來可REITs化"的標準設計產權清晰度、現金流獨立性、運營主體資質——中研普華在為產業地產及城市更新投資方做《項目可行性研究報告》與《商業計劃書》時，已將"REITs退出可行性簡析"列為標配章節。

三、中研普華框架：《2026—2030年中國城市更新行業全景調研與發展前景預測報告》應覆蓋的六大核心篇章

結合中研普華在三十一個省份上百個城市更新、產業園區升級、舊城改造類項目的咨詢實踐，我們認為一份合格的行業全景調研與發展前景預測報告，應至少包含以下六大模塊：

(一)宏觀政策與制度環境篇——讀懂"允許做什么、鼓勵做什么、禁止做什么"

全景調研的第一 step 是對政策譜系做系統梳理而非羅列文件名：

國家層級："十五五"規劃綱要中城市更新表述、《城市更新"十五五"規劃》國發〔2026〕12號文、"先體檢后更新"制度、房屋全生命周期安全管理制度、土地用途和建筑功能合理轉換過渡期政策(不辦變更按原用途繳稅、期滿再補差價等)、專項債與REITs支持范圍。

部委配套：住建部城市體檢導則、自然資源部關于深入推進城鎮低效用地再開發工作的指導意見地方適用版、財政部城市更新中央補助競爭性評審辦法、發改委REITs行業范圍清單更新。

地方立法動態：已出臺或審議中地方《城市更新條例》的省市(如上海、深圳、北京、廣州、重慶等)在容積率獎勵、歷史風貌保護豁免、征收與協議搬遷并行、國企存量資產劃轉等方面的差異化規定——這是判斷某城市更新項目操作可行性的關鍵依據。

中研普華相關行業研究報告中提示：同樣叫"城市更新"，不同城市在征拆方式(行政征收vs市場協議)、規劃獎勵(放寬密度/高度/綠地率)、消防歷史遺留問題解決路徑上差異巨大，全景調研必須做城市梯隊劃分(政策成熟型/試點推進型/起步探索型)。

(二)市場格局與細分賽道篇——錢到底花在哪些類型的更新上

傳統統稱"舊改"已不夠用，應按資金投入量與商業模式差異拆解為四大賽道分別調研：

居住類更新(老舊小區+危舊房+部分城中村)：規模最大、民生屬性最強、以財政+專項債+居民出資為主，市場企業參與方式多為EPC或EPC+O(設計采購施工加運營)，利潤薄但體量大、現金流相對穩定(背靠財政付款)。重點關注加裝電梯、外墻保溫、管網更新、適老化改造細分產業機會。

城中村改造(含拆改結合與原址整治)：部分城市允許拆建比控制下適量新建，回遷安置+剩余房源轉為保租房或人才公寓，是少數能產生較大土地增值收益的平衡類項目，對房企資金實力與政企協調能力要求高。近期擴圍至更多省會及千億GDP地級市。

產業類更新(老舊廠區/老舊工業園區/低效樓宇改造)：將舊廠房改為文創園、科創孵化器、智造車間或物流基地，最具市場化運作空間——可引入產業運營商，通過租金+服務收費+政府產業扶持覆蓋改造成本，也是目前REITs退出的主力底層資產類型。 中研普華在《低效用地再開發與產業園區升級研究報告》中強調：產業類更新成功的關鍵是"產業定位前置"——先鎖定擬引入的主導產業(如數字經濟、檢驗檢測、生物醫藥研發中試)，再反向設計層高、荷載、電力、排污、卸貨等硬件參數，而非先改完再想招什么商。

公共空間與基礎設施類更新(地下管網/綜合管廊/歷史街區活化/公園綠地/濱水空間)：以政府投資為主，可捆綁周邊經營性資源(如廣告位、停車場、文旅業態特許經營權)做收支平衡，是央企、地方國企及具備投融資能力的市政工程企業主戰場。

全景報告需分別調研各賽道的年投資額趨勢、主要參與主體格局(央企/地方國企/民企/外資各占份額)、典型項目回報模式與回收周期。

(三)產業鏈與價值鏈分析篇——誰在吃肉，誰在搬磚

中研普華在同類行業分析報告中習慣用"微笑曲線"解構城市更新產業鏈：

上游——策劃/規劃/評估/體檢：城市體檢機構、城市規劃設計院、產業策劃顧問、資產評估與法務盡調——毛利率相對較高，但依賴專業資質與案例積累，目前仍由少數頭部咨詢與設計單位占據。

中游——投融資+施工：城投/更新平臺公司作為實施主體，建筑施工企業承接拆改建工程——競爭激烈、毛利受壓，正向EPC+O和"投資人+EPC"轉型以爭取產業鏈上游位置。

下游——資產運營+社區服務：園區運營、商業管理、物業服務、社區嵌入式服務機構——看似初期收益不高，但是持有優質更新資產并通過運營提升NOI、最終實現REITs退出的核心環節，也是未來行業價值鏈的高地。

此外需單獨分析帶動型部品材料產業：節能門窗與外墻保溫系統、加裝電梯及鋼結構井道、新型給排水管材、適老化衛浴、智能安防與能耗監測平臺、海綿城市透水鋪裝材料等——這些細分領域隨更新放量有確定性的增量需求。

(四)區域機會圖譜與城市梯隊篇——哪里先動，哪里值得跟

基于各地"十五五"規劃綱要、城市更新條例立法進度、專項債申報活躍度、地方財政實力與城投信用，中研普華通常將城市分為三個梯隊做機會圖譜：

第一梯隊(政策成熟+資金充裕+項目密集)：北上廣深、杭州、南京、成都、武漢、蘇州、青島、廈門、西安、長沙等——已出臺地方性法規或管理辦法，有常態化城市更新項目庫，專項債與中央補助申報經驗豐富，適合布局全鏈條業務(策劃+投資+改造+運營)。

第二梯隊(省級試點+積極推進但配套待完善)：部分省會城市及經濟強市的地級市——省級"十五五"明確支持城市更新，地方正在搭建實施主體與項目庫，適合以施工+EPC+O切入，逐步培育政府關系與本地化團隊。

第三梯隊(起步探索階段)：多數三四線城市——更新以零星老舊小區改造為主，資金高度依賴中央補助，商業類更新項目少，適合材料供應商與專項工程分包(電梯/管網/外立面)局部參與。

全景調研報告應對各梯隊典型城市做案例深描——如上海虹口與黃浦舊改新模式、深圳城中村統租改造、北京首鋼園與798周邊老舊廠房文創化、廣州永慶坊微改造與騎樓街活化、成都猛追灣街區改造等——提煉可復制經驗與不可復制的本地特殊條件。

(五)投融資模式創新與風險篇——城市更新最大的卡點在"錢"和"險"

中研普華在為地方政府或投資方編制《項目可行性研究報告》《商業計劃書》與《投融資模式設計方案》時，通常重點分析以下模式：

財政主導型：中央補助+地方一般公共預算+專項債，適用于純公益性或微收益的老舊小區基礎類改造、危舊房解危、地下管網——需論證地方債務率是否在警戒線內、專項債額度與項目收益自平衡。

市場化運作型(ABO/投資人+EPC/特許經營)：政府授權地方國企為實施主體，國企通過公開招標引入社會資本聯合投資改造，以未來經營收益(租金、停車、廣告、物業費等)覆蓋投資——需做詳細的NOI測算與敏感性分析。

做地+出讓返還型(部分城中村/舊城連片改造)：完成征拆與一級開發后公開出讓，按比例返還用于二級開發或成本覆蓋——受土地市場波動影響大，需在可研中做土地價格悲觀情景壓力測試。

REITs/類REITs退出型：針對有穩定現金流的老舊街區、文創園、保租房改造項目——前期策劃就要確保產權清晰、獨立核算、運營主體具備持續盈利能力。

主要風險識別：征拆周期與成本超預期(最常見)、規劃獎勵未獲批導致經濟平衡打破、居民異議導致工程停滯、地方財政付款延遲、運營期客流或出租率不達預期、利率上行影響融資成本。中研普華提示：未經征拆摸底與居民意愿調查的更新策劃，是大量舊改項目爛尾或嚴重超概的主因——新版全流程可研必須把"征拆與民意風險"作為獨立章節評估。

(六)2026—2030年發展趨勢預判篇——行業往哪走

綜合政策導向與市場實態，中研普華在相關前景預測報告中給出如下中長線判斷：

模式之變：從大拆大建向"留改拆"并舉、微更新與片區統籌并重轉變;從工程思維向"資產運營+社區治理"思維轉變;國企做實施主體、市場化企業做專業運營的合作格局固化。

技術之變：城市體檢信息化(CIM/BIM/GIS融合)、建筑健康監測傳感器普及、裝配式內裝與干法施工在老舊小區改造中應用擴大(減少擾民、縮短工期)、低碳改造(光伏建筑一體化、老舊公建節能圍護)成為拿補貼和評優的必要條件。

金融之變：專項債+超長期特別國債持續傾斜更新領域;城市更新REITs標的逐步增加，險資通過Pre-REITs參與前期孵化的案例增多;"EOD(生態環境導向的開發)+城市更新"在濱水區、棕地再開發中探索應用。

產業邊界之變：城市更新與"完整社區""一刻鐘便民生活圈""銀發經濟""夜經濟""文旅融合"深度捆綁——單純做土建的空間越來越小，能做"空間改造+業態策劃+持續運營"的企業話語權越來越大。

四、中研普華觀點：哪類城市更新業務在2026—2030周期值得重點布局

基于中研普華歷年完成的《城市更新行業全景調研報告》《"十五五"城市更新與存量資產盤活白皮書》《產業園區升級與低效用地再開發研究報告》《城市基礎設施投融資模式創新研究》，我們在內部評審中通常給客戶如下導向建議：

鼓勵重點布局的方向：

政府主導的城中村改造與危舊房原拆原建(有地方國企做實施主體、資金拼盤已落實的)：參與投資人+EPC或施工總承包，關注專項債與國開行/農發行專項貸款匹配情況。

老舊廠區/低效園區更新為科創或文創產業園(城市有明確產業導入要求、主導產業與本地"十五五"產業規劃吻合)：若能綁定產業運營商聯合投標，可從策劃階段介入，分享后期運營收益或參與Pre-REITs。

老舊街區微改造+文商旅融合運營(歷史風貌區、經文物部門審批的活化利用項目)：體量不一定大，但易形成標桿案例與品牌影響力，適合有商業運營能力的企業。

完整社區建設中的專項工程分包(加裝電梯、適老改造、管網更新、智慧社區平臺)：門檻相對較低但市場總量巨大，適合專業細分領域企業深耕區域形成口碑。

建議審慎或要求專項補強論證的方向：

純市場化拆建類舊改(無政府補助、無國企兜底、靠房價上漲覆蓋成本)：在多數非核心城市房價預期不明朗背景下，資金平衡脆弱，中研普華通常建議做極端悲觀情景(去化慢/售價降/融資利率升)三重壓力測試后再決策。

未做充分民意征詢與征拆摸底的大規模連片舊城拆除重建：特別在歷史街區內，"大拆大建"已明確被《城市更新"十五五"規劃》否定，且征拆阻力可能導致項目無限期擱置。

無產業策劃先行的老舊廠房全盤收購改造：若未提前鎖定目標產業客群與大致出租率，單純收購改造后易陷入"有樓無業"困境，建議在收購前委托第三方做產業適配性市場調研。

五、結語：城市不會停止生長，只是換了一種長法

2026年是"十五五"開局之年，國務院《城市更新"十五五"規劃》把"存量提質增效"正式確立為中國城市發展的主導模式——拆不動的要想辦法留改，能激活的要通過功能轉換和業態升級讓它產生新價值，地下的管網和地上的"好房子"要同步補課。錢從財政引導、金融賦能與社會資本三方來，退路由REITs逐步打開。在這個過程中，只會蓋樓的企業空間變窄，懂策劃、懂產業導入、懂長期運營、懂政策組合運用的參與者將吃到新一輪制度紅利。

中研普華依托專業數據研究體系，對行業海量信息進行系統性收集、整理、深度挖掘和精準解析，致力于為各類客戶提供定制化數據解決方案及戰略決策支持服務。通過科學的分析模型與行業洞察體系，我們助力合作方有效控制投資風險，優化運營成本結構，發掘潛在商機，持續提升企業市場競爭力。

若希望獲取更多行業前沿洞察與專業研究成果，可參閱中研普華產業研究院最新發布的《2026—2030年中國城市更新行業全景調研與發展前景預測報告》，該報告基于全球視野與本土實踐，為企業戰略布局提供權威參考依據。