2026-2030年城市更新行業"十五五"：從大拆大建向存量運營的估值重塑
2026年5月22日，國務院正式印發《城市更新"十五五"規劃》(國發〔2026〕12號)，這是我國首部針對城市更新的五年專項規劃，標志著城市發展正式從"大規模增量擴張"轉向"存量提質增效"的歷史拐點。規劃明確提出，到2030年城市更新行動取得重要進展，到2035年基本建成創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市。
當前時間節點下，這份規劃的發布恰逢其時。一方面，房地產行業經歷五年深度調整，亟需新增長引擎;另一方面，城市基礎設施老化、公共服務短板、產業空間不足等問題日益突出，存量資源盤活已成為不可回避的時代課題。據港媒援引的市場測算，"十五五"期間城市更新市場總容量將達到十五萬億元至二十萬億元量級，一個超級市場正在加速成形。
一、相關政策分析
(一)頂層設計：從"模糊推進"到"精準落地"
與"十四五"時期相比，本次規劃最顯著的變化在于首次從國家層面對居住空間、產業空間、公共空間三大領域提出了量化目標。老舊小區改造、危舊房改造、城中村改造、地下管網更新等均設定了明確的數量指標，城市更新正式告別"撒胡椒面"式的模糊推進，進入"先體檢、后更新，體檢更新一體化"的精準施策新階段。
規劃確立了"保護第一、應保盡保、以用促保"的核心原則，同時提出"盡力而為、量力而行"的務實基調。這意味著城市更新不再是簡單的大拆大建，而是以人為本、因地制宜的系統性工程。
(二)六大核心任務：構建完整更新體系
規劃部署了六方面重點任務：培育壯大城市發展新動能、營造高品質城市生活空間、推動城市發展綠色低碳轉型、增強城市安全韌性、促進城市文化繁榮發展、提升城市治理能力水平。
其中，"培育新動能"被置于首要位置，明確提出推動老舊街區廠區、低效產業園區轉型升級，發展首發經濟、銀發經濟、低空經濟、賽事經濟、體驗經濟等新業態。這一安排釋放出強烈信號——城市更新不僅是民生工程，更是產業升級的主戰場。
(三)七大政策舉措：破解資金與制度瓶頸
規劃配套提出七方面政策舉措，核心亮點包括：構建可持續的城市建設運營投融資體系，形成財政、金融、社會資本三路并進的多元格局;更大力度支持盤活存量土地，明確過渡期滿土地出讓政策、土地使用權續期規則等;深化住房公積金制度改革，擴大使用范圍，支持靈活就業人員參加。
財政部已于5月22日公示2026年度中央財政支持城市更新行動的15個入圍城市，深圳位列其中，東部地區補助總額不超過八億元，西部地區不超過十二億元，資金分年撥付。這一"真金白銀"的支持，為地方推進更新行動提供了有力保障。
二、重點城市分析
(一)深圳：中央財政加持下的更新先鋒
根據中研普華產業研究院《2026-2030年城市更新“十五五”產業鏈全景調研及投資環境深度剖析報告》顯示：深圳作為超大城市和粵港澳大灣區核心引擎，此次入圍中央財政支持城市名單意義重大。結合《深圳市全面推進城市更新行動方案》的前期布局，深圳在城中村改造、老舊工業區轉型、保障性住房供給等方面已有深厚積累。
值得關注的是，近期港大經管學院深圳校區啟動"灣區產業論道"系列活動，國家發改委宏觀經濟研究院專家黃衛挺博士在首期活動中深度解讀"十五五"產業頂層設計，指出"十五五"規劃的最大特征是"歷史主動"——許多原本屬于2035年的產業目標被提前至"十五五"期間。這一判斷對深圳尤為適用：作為科技創新高地，深圳正面臨傳統產業升級與新興產業培育的雙重任務，城市更新恰好提供了空間載體。
(二)北京、上海：超大城市治理的標桿樣本
北京于5月28日發布推動城市高質量發展實施意見，細化148項重點任務清單，明確提出打造通州大運河怡人濱水空間、推動南中軸地區轉型升級、編制五環路改造提升方案等具體項目。上海則在第四批次土拍中收獲超百億元成交額，多宗地塊溢價率超過三成，市場信心正在修復。
上海外灘斯沃琪和平飯店藝術中心的運營模式也為城市更新提供了可復制樣本——將歷史建筑改造為藝術家駐留平臺，通過"生活與創作交織"的社區化機制持續產出在地性創作，形成"創作—展陳—消費"的良性循環。
(三)長沙、天津：地方實踐的創新探索
長沙在4月底印發全面推進城市更新行動方案，明確到2030年建成一批標志性示范項目，探索以片區為單元的系統性更新模式，優先將隱患突出、訴求強烈的集中連片區域劃定為重點片區。
天津則以紀檢監察監督護航城市更新，百年勸業場大樓修繕工程即將完工，"津一·PARK"項目將工業遺存轉化為都市產業公園，實現了從工業"銹帶"到城市"秀帶"的華麗轉身。這些案例表明，城市更新已從政策文件走向落地實踐。
(一)存量盤活成為主賽道
規劃明確要求全面摸清城市存量資產資源底數，推動已供未開發土地和在建項目分類處置，盤活閑置低效的老舊廠房、商業辦公用房、商品住房、公房等。這意味著房地產行業的底層邏輯正在根本性轉變——從"拿地—開發—銷售"的增量模式，轉向"盤活—運營—增值"的存量模式。
中指研究院研究總監吳建欽指出，規劃首次在全國層面針對居住、產業、公共三大空間更新改造明確量化目標，其中居住空間更新規模較"十四五"有所下降，而產業空間、公共空間更新力度上升，表明未來城市更新將更加綜合、更加系統。
(二)"好房子"建設重塑住房標準
規劃提出實施房屋品質提升工程，全鏈條提升住房標準、設計、材料、建造、運維水平，鼓勵裝配式裝修和適老化、無障礙改造，在新建和改造住宅項目中開展數字家庭建設。這為建筑產業鏈帶來了從設計到施工、從材料到智能系統的全方位升級機遇。
(三)AI賦能開啟"密度紅利"時代
國家發改委專家黃衛挺在近期"灣區產業論道"活動中提出，"人工智能+"將改寫經濟發展方式，要用人工智能的密度紅利替代人口紅利。城市更新恰恰是AI落地的重要場景——從智慧社區管理到數字家庭建設，從城市體檢到管線監測，AI正在深度嵌入城市更新的每一個環節。
(四)綠色低碳轉型加速
規劃專章部署城市發展綠色低碳轉型，提出建設連續完整的城市生態基礎設施體系，推動超低能耗建筑、低碳建筑規模化發展，推廣綠色施工和建筑材料循環利用。結合"雙碳"目標，綠色建筑、裝配式建筑、新型建材等領域將迎來政策紅利期。
(一)三條主線鎖定投資方向
第一條主線是城市基礎設施更新。據測算，"十五五"期間年均地下管網投資額約一萬億元，是2024年的近四倍。燃氣管網、排水管網、供水管網的更新改造將釋放持續性投資需求，相關管線材料、智能監測設備企業將直接受益。
第二條主線是存量資產盤活與運營。規劃明確促進房地產開發企業轉型發展、參與城市更新，支持將閑置商業辦公用房改建為保障性租賃住房。具備存量資產運營能力的企業，以及在城市更新中提供規劃咨詢、檢驗檢測、裝修裝飾服務的專業機構，將獲得長期增長空間。
第三條主線是新質生產力載體建設。老舊廠房、低效樓宇的轉型升級，為人工智能、低空經濟、銀發經濟等新興產業提供了物理空間。投資者應關注那些能夠將存量空間與新產業深度融合的運營主體。
(二)多元投融資體系降低參與門檻
規劃搭建起財政、金融、社會資本三路并進的投融資體系。國家創業投資引導基金已于2025年底正式啟動，財政出資一千億元，預計撬動萬億級社會資本，重點投向種子期、初創期創新型企業。粵港澳大灣區、京津冀、長三角三只區域基金已設立運行，深圳作為大灣區核心城市將直接受益。
同時，REITs、資產證券化、公司債券等金融工具的運用，為社會資本參與城市更新提供了退出通道，有利于形成"投資—運營—退出—再投資"的良性循環。
(三)風險提示與策略建議
城市更新項目周期長、資金量大，投資者需注意三方面風險：一是政策執行的區域差異，各地實施方案細化程度不同;二是投融資周期錯配問題，專家指出部分產業創新面臨"死亡谷"，需要耐心資本陪伴;三是市場競爭加劇，隨著政策利好釋放，更多主體涌入可能導致優質項目爭奪激烈。
建議投資者重點關注已入圍中央財政支持名單的城市項目，優先選擇具備"專項規劃—片區策劃—項目實施方案"完整體系的區域，同時關注國家創業投資引導基金重點投向的科技創新類更新項目。
如需了解更多城市更新行業報告的具體情況分析，可以點擊查看中研普華產業研究院的《2026-2030年城市更新“十五五”產業鏈全景調研及投資環境深度剖析報告》。
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