隨著城市化進程的不斷深入，城市面臨著各種挑戰，如老舊城區基礎設施滯后、功能布局不合理、環境質量下降等。城市更新旨在優化城市功能布局、提升城市品質和競爭力、推動產業升級和傳承城市文化。
2026年5月，國務院正式印發《城市更新"十五五"規劃》，這是我國首個以國務院名義發布的城市更新專項五年規劃，標志著城市更新正式從地方試點探索邁入國家統籌、全面實施的新階段。中研普華產業研究院在最新發布的《2025-2030年中國城市更新行業市場調查分析及發展前景展望報告》中明確指出：2026年的中國城市更新行業，已徹底告別粗放式規模擴張的舊時代，全面邁入以需求分層為核心、以技術創新為驅動、以場景融合為特征的高質量發展新階段。誰能在這輪洗牌中占據先機，誰就能在未來十年的城市治理版圖中握有話語權。
一、市場發展現狀：從"增量擴張"到"存量深耕"的認知顛覆
2026年的城市更新市場，最顯著的特征不是"大"，而是"變"。
先看政策端。行業已進入"國家統籌+地方創新"的雙軌機制新常態。中央層面通過"十五五"規劃、新型城鎮化戰略及"雙碳"目標構建核心框架，2026年中央財政設立城市更新專項，通過競爭性選拔確定基礎條件好、積極性高、特色突出的城市給予定額補助，入圍城市統籌使用中央和地方資金，明顯提升城市基礎設施水平，改善老舊片區人居環境。
再看供給端。中研普華研究院的調研清晰地勾勒出這一輪變革的深層邏輯：行業正經歷三大結構性轉變——發展邏輯從"先發展后規范"轉向"邊發展邊規范"，競爭邏輯從"資質驅動"轉向"能力驅動"，服務邏輯從"賣圖紙"轉向"賣方案"。這種轉變不是線性的，而是裂變式的。過去那種"跑馬圈地"的時代結束了，取而代之的是"精耕細作"的新周期。
市場格局呈現"央地國企主導+市場化機構參與"的雙軌特征。央企如中建集團、華潤置地依托資源整合能力主導核心區重大項目，通過"片區統籌"模式實現土地價值最大化;地方平臺公司通過"做地"模式掌控優質資源;市場化機構則聚焦商業化運營，通過輕資產輸出、品牌管理等方式滲透細分領域。值得關注的是，居民自治模式正在興起，多地積極探索"居民出資+代建"模式，激發社區創造力，這種"共建共治共享"模式正推動城市更新從政府主導轉向社會協同治理。
技術滲透已從"單點突破"走向"全鏈滲透"。BIM技術普及率顯著提高，實現了設計效率提升和成本降低;數字孿生城市技術實現了地上地下全要素管理，開發周期大幅縮短;智能建造機器人在多個省份推廣，施工效率與安全性得到雙重保障。綠色技術成為行業新焦點，既有建筑節能改造、可再生能源利用、海綿設施建設等技術方案不斷成熟。
二、市場規模：從"體量膨脹"到"價值重構"
2026年的中國城市更新行業，整體呈現"總量穩增、結構優化、動能轉換"的良性發展態勢。行業體量仍在穩步攀升，但增長的引擎已從傳統品類的簡單放量，切換為結構性調整與品質升級所釋放的內生動能。
中研普華研究院的研究表明，中國城市更新市場規模已突破萬億元量級，且保持強勁增長態勢。"十五五"期間城市更新市場總容量預計達到極其可觀的量級，老舊小區改造投資占比超四成，配套基礎設施升級需求強勁。這一體量的背后，是新型城鎮化戰略的持續推進、"雙碳"目標的剛性約束、數字中國建設的全面鋪開，更是國內更新企業在核心技術上不斷突破所帶來的結構性紅利。
但比總量更值得關注的，是結構。
從細分賽道看，幾個關鍵領域的表現尤為突出。老舊小區改造作為核心主線，已從基礎類改造向完善類、提升類延伸，加裝電梯、適老化改造、停車設施建設成為重點內容，正從"住有所居"向"住有宜居"升級。城中村改造從整體拆除重建轉向綜合治理與有機更新并重，保留城市多樣性同時改善居住品質，貨幣化安置政策的擴圍為行業注入了新的流動性。地下管網建設改造形成"硬件升級+智能管理"的雙輪驅動，未來數年管網改造投資總需求極為龐大。工業遺存和舊廠房的創意改造持續升溫，涌現出大量文創園區、創新工場等新業態載體，這類項目越來越注重產業導入與空間改造的協同規劃，避免"重形態輕功能"的傾向。
從區域格局看，增長動能正加速向全域普及切換。京津冀、長三角、粵港澳大灣區依托產業基礎和資本優勢，形成"政策協同-資源整合-模式輸出"的聯動機制;中西部地區投資增速超越東部，縣域市場憑借政策傾斜和低成本優勢成為新增長極。北京作為超大城市的典型樣本，城市更新累計入庫項目已達數千項級別，年度固定資產投資保持高速增長，"十五五"期間固定資產投資規模有望突破萬億元級別，占全市總投資規模的相當比重。
更深層的規模邏輯在于需求分層。中研普華研究院將城市更新消費群體構建為"金字塔式"體系：最底層是基礎需求層，聚焦"空間布局、用地指標"等核心需求，這是更新的"剛需入口";中間層是品質升級層，聚焦"生態修復、交通優化、公共服務均等化"等品質需求，企業需通過"規劃加數據加服務"模式構建競爭壁壘;最頂層是價值創造層，聚焦"碳匯核算、韌性城市、完整社區"等高階需求，數字孿生、AI輔助決策等產品與服務需求隨治理精細化而快速增長。
根據中研普華研究院撰寫的《2025-2030年中國城市更新行業市場調查分析及發展前景展望報告》顯示：
三、未來市場展望
第一，智慧化：從"輔助工具"到"核心引擎"。 2026年，人工智能已從以判別分析為主的"自動化智能"向具備生成與決策能力的"自主化智能"加速演進。未來的城市更新項目，在規劃階段即依托CIM平臺進行風環境、光環境及交通流量的模擬推演;在施工階段，地下管網全面植入物聯網傳感器，實現滲漏、瓦斯濃度的實時監測與智能預警;在運營階段，AI算法將深度介入社區能耗管理與安防巡檢。數字化不僅是技術工具，更是提升資產估值的核心要素。中研普華研究院明確判斷：智慧城市不再是空中樓閣，而是深深扎根于城市更新的每一寸肌理。
第二，綠色化：從"成本約束"到"價值創造"。 在"雙碳"目標指引下，綠色建筑標準將全面貫穿城市更新全過程。既有建筑的節能改造、光伏建筑一體化、高效熱泵系統等將獲得更多綠色信貸支持。海綿城市理念將在老舊小區改造中強制落地，透水鋪裝、雨水花園成為標配。建筑垃圾的資源化循環利用產業將迎來爆發，形成新的細分增長極。中研普華研究院認為：綠色化正在從成本中心轉變為價值創造中心，這是行業參與者必須抓住的戰略機遇。
第三，人文化：從"空間生產"到"服務于人"。 城市更新的終極目標是實現空間價值的再造和提升。未來將更加注重以人為本，從以物為本逐步轉向以人為本，更加注重居民的參與度和滿意度。"十五五"期間，適老化改造將置于前所未有的高度——從公共空間的無障礙坡道、加裝電梯，到室內的防跌倒設計、智能健康監測設備，再到社區層面的嵌入式養老托育服務中心，銀發經濟將與城市更新深度綁定。同時，注重歷史文脈的賡續，拒絕"千城一面"，通過文旅商融合激活歷史文化街區，打造具有在地文化特色的新消費場景，將成為提升城市軟實力的關鍵。
第四，生態化：從"鏈式結構"向"網狀協同"轉型。 過去，更新產業鏈呈現明顯的線性特征，各環節相對獨立。數字技術的滲透打破了環節壁壘，推動形成以數據為紐帶、以平臺為樞紐、以價值共創為目標的網狀生態。頭部企業通過開放接口、標準輸出與伙伴計劃構建產業生態，強化網絡效應與用戶黏性。中研普華研究院強調：未來階段的競爭核心將聚焦于"數據資產運營能力、場景化解決方案交付能力、跨主體協同組織能力與長期價值共享機制構建能力"。
此外，城市更新行業仍需跨越多重關隘。資金平衡壓力突出，部分項目公益屬性強、回報周期長;產權碎片化與利益協調復雜;專業人才儲備不足，復合型項目管理、社區營造人才稀缺。中研普華研究院指出，破局關鍵在于系統性創新：融資端推廣"改造加運營"一體化模式，探索社區基金、碳普惠等多元資金池;治理端深化"黨建引領加居民議事"機制;技術端構建城市更新數字平臺，實現項目庫動態管理與成效評估。
萬億級的市場體量，結構性分化帶來的增量機會，國產替代釋放的巨大空間——這三重紅利疊加，構成了城市更新行業未來十年最確定的增長邏輯。
2026至2030年，是國內城市更新產業迭代升級的關鍵周期。行業增長不再依賴低端產能擴張，而是聚焦高端細分、綠色技術、高附加值產品升級。政策紅利持續釋放，下游剛需市場持續擴容，資本市場回暖打開增量空間，技術創新突破國際壟斷——多重利好共振之下，城市更新行業的投資回報率有望維持在較高區間。
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