過去一年，多個標志性事件接連震動市場：曾經高歌猛進的民營房企進入深度調整，而保障性住房、城市更新、存量資產運營等領域的金融支持政策卻頻頻出臺，力度空前。這種鮮明的“一退一進”背后，是一個時代的終結與另一個時代的開啟。
01 范式遷移：從增量時代的“開發金融”到存量時代的“資產金融”
長期以來，中國房地產金融的劇本是圍繞“土地”和“開發”書寫的。其核心是銀行信貸主導下的“開發-銷售”高周轉模式，金融資源高度集中于土地獲取和建設環節。這種模式在城市化快速推進的增量時代，支撐了舉世矚目的建設速度，但也積累了高杠桿、高負債的潛在風險。
隨著城鎮化進入新階段，房地產市場的主要矛盾從“總量不足”轉向“結構不均”，從“有沒有”轉向“好不好”。標志性的轉折點已然出現：新建商品住宅市場規模見頂并逐步進入平臺期，而存量房的交易、改造、運營和維護，正成為城市經濟發展的主要戰場。
這一根本性變化，倒逼房地產金融體系必須進行范式遷移。金融服務的重心，正不可逆轉地從“前端的土地開發”，轉向“后端的資產持有與運營”。中研普華在報告中分析認為，這并非簡單的業務調整，而是從理念、工具到風險定價體系的全方位重構。
過去，金融機構評估的核心是抵押物的土地價值、開發商的信用和銷售回款速度;未來，評估的核心將轉向資產本身能產生的長期、穩定的現金流。這意味著，一個運營良好的長租公寓、一座坪效不斷提升的商業綜合體、或是一片經過有機更新的歷史街區，其金融價值將獲得前所未有的重視和重估。
02 政策牽引：“三大工程”構建新金融體系的四梁八柱
理解當前房地產金融的轉型方向，必須把握國家頂層設計的清晰脈絡。近期被置于戰略高度的“規劃建設保障性住房”、“城中村改造”和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”，正是構建房地產發展新模式、引導金融資源轉向的關鍵抓手。它們為迷茫中的金融資本指明了全新的投資標的和合規路徑。
保障性住房建設，尤其是配售型保障房，正在探索一種封閉運行、不得上市交易的“新房改”模式。這從根本上切斷了投機屬性，要求金融支持必須著眼于長期的、社會化的微利回報。這為開發性金融機構、政策性銀行以及追求長期穩健收益的社會資本，開辟了一片巨大的、可持續的藍海市場。
城中村改造，則不同于過去大拆大建的“地產開發”邏輯，更強調“留改拆增”并舉，與保障性住房建設相結合。其金融需求復雜多元，既包括前期的土地整理、安置補償資金，更涵蓋中后期的產業導入、社區運營和公共服務提升的資金支持。這要求金融工具必須具有高度的靈活性和綜合性。
“平急兩用”公共設施，則聚焦于提升城市韌性，其投融資模式強調“平時好用、急時管用”，同樣考驗著金融產品如何平衡公益性與經營性。中研普華的研究觀點指出，“三大工程”的共同特點是服務民生、周期長、現金流穩定但回報率不高，這恰好是引導過去熱衷高周轉的金融資本“脫虛向實”、回歸本源的最佳實驗場。
如果說“三大工程”指引了增量資金的流向，那么不動產投資信托基金的常態化發行，則盤活了存量資產的巨大價值。中國公募REITs試點的不斷擴容，特別是擴展到消費基礎設施領域，標志著房地產金融化進入實質性階段。
長期以來，中國擁有海量的優質商業不動產，如購物中心、寫字樓、酒店等，但這些資產絕大部分是“沉淀”在企業和機構資產負債表上的“死資產”，缺乏有效的退出渠道和價值發現機制。REITs的出現，為這些資產提供了上市的通道，將其轉化為具有高度流動性的標準化金融產品。
這一過程的意義極其深遠。首先，它為企業提供了寶貴的權益性融資工具，能夠有效降低負債率，實現“增肌減脂”式的健康發展。其次，它通過公開市場的定價和監管，倒逼資產管理人提升運營效率，因為資產的估值直接與租金收入、出租率等運營指標掛鉤。最終，它為普通投資者打開了分享不動產增值收益的大門，優化了社會資金配置。
中研普華在相關市場分析報告中強調，消費類基礎設施REITs的破冰，只是序章。未來，隨著法律、稅務等配套制度的完善，REITs有望進一步覆蓋至租賃住房、產業園區、倉儲物流等更廣泛的領域，真正構建起一個萬億級別的“資產上市”平臺，成為中國房地產金融新體系的“壓艙石”。
04 角色重塑：商業銀行與多元化金融機構的“再定位”
在這場系統性轉型中，所有市場參與者的角色都在被重新定義。傳統的主力軍——商業銀行，正面臨前所未有的業務調整壓力。一方面，對房地產開發貸的審慎態度短期內不會改變，傳統的“房貸”業務增速放緩;另一方面，尋找新的、安全的資產投放領域成為當務之急。
轉型方向已然清晰。一是深耕“住房金融服務”，從單純的新房按揭，轉向覆蓋二手房交易、家裝家居、居家養老等全生命周期的家庭財富管理服務。二是發力“產業園區金融”，為實體經濟、尤其是高新技術企業的空間載體提供定制化融資。三是探索“城市更新金融”，通過銀團貸款、并購貸款等工具，支持城市存量空間的活化與升級。
與此同時，一個更為多元的金融供給體系正在形成。政策性銀行憑借其成本優勢和長期限資金，在“三大工程”中扮演著“領頭羊”和“穩定器”的角色。保險資金因其規模大、期限長、要求回報穩定的特性，與存量不動產的現金流特征高度匹配，正在成為核心物業的重要買家和大宗交易的資金提供方。
資產管理公司則利用其處置復雜不良資產的專業能力，參與到問題房企的風險化解和資產重組中，扮演著“清道夫”和“重組專家”的角色。中研普華的戰略報告指出，未來的房地產金融市場，將不再是商業銀行的“獨角戲”，而是一個各類金融機構根據自身稟賦、各司其職、協同共生的“生態系統”。
金融模式的轉型，必然伴隨著風險形態的演變。在舊模式下，最大的風險是開發商的信用風險和市場銷售的周期風險。而在新模式下，隨著杠桿整體降低和資產持有型模式的興起，這兩類風險的影響力在下降，而另外兩類風險的重要性急劇上升。
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