商品房是指經政府有關部門批準，由房地產開發經營公司(個人、外國公司)向政府機關單位租用土地使用權，開發的房屋，并建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業用房以及其他建筑物。商品房又稱“大產權房”，其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。
從法律角度來看，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。
商品房市場的發展為民眾提供了更多的住房選擇，滿足了不同收入層次人群的居住需求。商品房市場的發展推動了城市化進程，促進了城鄉一體化發展。通過商品房的建設和銷售，可以引導人口向城市集中，提高城市人口比例，推動城市經濟和社會的發展。根據中研普華研究院撰寫的《2024-2029年中國商品房行業前景展望與未來趨勢預測報告》顯示：
一、發展現狀
銷售情況
新房市場：2024年前三季度，重點100城新房成交面積同比下降32%。從月度數據來看，重點城市新房市場整體活躍度較低，成交規模處近年來同期低位。分梯隊來看，一線城市新建商品住宅成交面積同比降幅最小，三季度低基數下各線城市同比降幅均有所收窄。二線代表城市前三季度新建商品住宅成交面積同比下降約32%;三四線代表城市整體市場情緒仍較弱，前三季度新建商品住宅成交面積同比下降約32%。
二手房市場：2024年前三季度，二手房表現好于新房，重點30城二手房成交同比下降2%。在“以價換量”的帶動下，二手房市場仍保持一定活躍度，成交規模處于相對高位。
投資情況
投資額：2024年1~8月，全國房地產開發投資額為6.9萬億元，同比下降10.2%。其中，住宅開發投資額為5.3萬億元，同比下降10.5%，占房地產開發投資的比重為76.0%。
新開工面積：2024年1~8月，全國房屋新開工面積為4.9億平方米，同比下降22.5%。其中，住宅新開工面積為3.6億平方米，同比下降23.0%。
施工面積：2024年1~8月，全國房屋施工面積為70.9億平方米，同比下降12.0%。其中，住宅施工面積為49.6億平方米，同比下降12.6%。
竣工面積：2024年1~8月，全國房屋竣工面積為3.3億平方米，同比下降23.6%。
庫存情況
2024年年初以來，全國房地產開發投資金額已經連續10個月高于商品房銷售金額，行業由此進入“負現金流”時期。但與此同時，多項庫存相關指標出現好轉，廣義庫存面積、潛在庫存、中期庫存等指標均在2024年出現標志性好轉。
潛在庫存方面，未開工面積在2024年停止增長，維持在53億平方米的規模不變。
中短期庫存方面，開工后未售面積持續下降，這一指標接近于業內常說的狹義庫存，2024年末較2021年末下降5%。
價格情況
新建住宅：2024年18月，百城新建住宅價格累計上漲1.49%。具體來看，受改善型樓盤入市帶動影響，18月百城新建住宅價格月度環比均呈結構性上漲態勢。
二手住宅：2024年1~8月，百城二手住宅價格累計下跌5.00%，跌幅較2023年同期擴大3.42個百分點。
二、發展前景
政策環境
中央層面，二十屆三中全會審議通過的《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》明確了房地產中長期改革方向，也指明了短期舉措。
央行出臺一系列政策，涉及降息、降低二套房首付比例、支持存量盤活等多個方面，將對宏觀經濟和房地產市場均產生積極影響。
中央政治局會議首次提出“要促進房地產市場止跌回穩”，明確釋放“穩地產”信號。
市場需求
剛需市場將面臨新房、二手房和政府儲備土地的多重供給壓力，但剛需產品的供給充足，可能會對市場造成一定壓力。
預計未來住房市場的主要支撐來自城鎮化、改善型需求、城市更新、保障房需求等。
投資信心
盡管當前房地產市場面臨諸多挑戰，但隨著政策的逐步落地和市場的逐步調整，投資者對房地產市場的信心有望逐漸恢復。
三、市場環境
宏觀經濟
2024年以來，我國經濟整體保持平穩運行，但進入三季度，部分經濟指標出現轉弱現象。
為促進宏觀經濟平穩運行，我國適時推出了降準降息等措施，釋放流動性，降低融資成本。
土地市場
2024年全國土地市場延續低溫運行態勢，土地供求兩端持續縮量。前三季度，全國300城住宅用地供求規模同比降幅均在三成以上，土地出讓金降幅超四成。
短期來看，土拍環境持續寬松，政府在供地端及土拍政策調整上更加市場化。
購房者預期
當前，購房者對于房地產市場的預期仍較為謹慎，受到宏觀經濟、政策環境、市場供需等多種因素的影響。
但隨著政策的逐步落地和市場的逐步調整，購房者的預期有望逐漸改善。
四、發展趨勢
去庫存
2024年是房地產行業正式步入去庫存的關鍵一年，多項庫存相關指標出現好轉。未來，隨著市場的逐步調整和政策的支持，去庫存工作有望取得更大進展。
市場分化
房地產市場面臨調整分化，人口流入流出城市的市場將分化明顯。未來，人口往都市圈城市群遷移的趨勢將更加明顯，而東北、西北、低能級城市人口則可能面臨持續流出壓力。
行業洗牌
房地產行業洗牌是大勢所趨，大部分房企將消失或被并購重組。未來，優質房企將獲得更多的市場份額和發展機會，而實力較弱的房企則可能面臨被淘汰的風險。
政策優化
隨著房地產市場的逐步調整和政策的持續優化，未來樓市政策有望更加寬松和靈活。政府將繼續加大對房地產市場的支持力度，促進房地產市場的平穩健康發展。
綜上，商品房行業市場發展現狀呈現出銷售下滑、投資減少、庫存壓力緩解等特點;未來發展前景受到政策環境、市場需求和投資信心等多種因素的影響;市場環境方面，宏觀經濟保持平穩運行但部分指標轉弱、土地市場延續低溫運行態勢、購房者預期謹慎;發展趨勢方面則呈現出去庫存加速、市場分化明顯、行業洗牌加速和政策優化調整等特點。
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