房屋租賃行業全景調研與發展趨勢分析

房屋租賃行業全景調研與發展趨勢分析

中國房屋租賃市場正經歷從補充性需求向主流居住方式的深刻轉型。在城鎮化加速、政策紅利釋放、消費升級及資本驅動的多重作用下，行業已進入規模化、專業化、品質化發展的新階段。

一、房屋租賃行業全景調研

(一)政策環境：從頂層設計到地方實踐的雙向賦能

據中研普華產業院研究報告《2025-2030年版房屋租賃產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告》分析，政策框架呈現“國家統籌+地方創新”的雙輪驅動特征。中央層面，《關于加快發展保障性租賃住房的意見》明確要求人口凈流入大城市將新增住房用地一定比例用于租賃住房建設，并通過專項債、保障性住房再貸款等工具注入長期資金。地方層面，北京、上海試點“非居住存量改建租賃住房”，允許商業辦公、工業廠房轉型為租賃房源;廣州、深圳實施“租售同權”，賦予承租人子女就近入學等公共服務權益。

政策紅利加速釋放。以國資系租賃項目為例，上海城投寬庭通過“R專項用地”開發，實現租金低于周邊市場，同時配套共享辦公、社區食堂等設施，租客滿意度顯著提升。這種“政策引導+市場化運營”模式有效解決了供給結構性矛盾，為行業樹立標桿。

(二)市場主體：多元競爭格局下的專業化分工

行業參與主體呈現“開發商+中介機構+互聯網平臺+國資系”的多元格局：

開發商系：萬科泊寓、龍湖冠寓通過“自持地塊+存量改造”模式布局全國，管理規模超五十萬間;

中介機構系：鏈家、我愛我家依托線下門店網絡，構建“房源獲取+租后服務”閉環，部分城市托管房源占比顯著提升;

互聯網平臺系：自如、魔方公寓以“標準化裝修+智能化管理”提升效率，實現租金自動催繳、設備遠程控制;

國資系：上海、深圳等地國企運營的租賃社區項目數量可觀，管理房源規模龐大，形成“品牌化、規模化、專業化”競爭優勢。

國資系崛起成為市場結構變革的關鍵變量。以上海為例，地方國企運營的租賃社區項目數量眾多，管理房源規模龐大，為保障性租賃住房的規模化供給提供了可復制的路徑。

(三)需求結構：從“有房可住”到“住有品質”的升級

需求端呈現三大核心特征：

客群多元化：Z世代成為租房主力，其對“獨立衛浴+智能家居+社區文化”的偏好推動行業從“產品競爭”轉向“生活方式競爭”。數據顯示，品質型公寓租金溢價明顯，而白領公寓租金因同質化競爭出現下滑。

家庭型需求上升：三居室房源占比提升，租客對裝修標準、物業服務、社區配套的關注度顯著提高;

區域分化加劇：一線城市因產業集聚效應持續吸引年輕人才，租賃需求保持剛性;新一線城市憑借較低生活成本與良好發展機遇，成為租賃市場新增長極;二三線城市則因城市更新與產業升級催生改善性租賃需求。

(四)供給模式：保障性租賃住房與市場化運營的雙軌并行

供給端形成“保障+市場”雙軌格局：

保障性租賃住房：通過新建與改建并重的方式擴大供給。核心城市通過專項用地開發保障性租賃住房，存量改造方面，商業辦公、工業廠房、閑置公租房等非居住存量資源被大量盤活。

市場化租賃住房：通過“輕資產托管”模式實現品質升級。例如，建信住房租賃基金與房企合作，將分散式房源納入統一管理，通過標準化裝修與智能化運營提升競爭力。

(五)金融創新：REITs常態化發行重構資本循環

保障性租賃住房REITs的常態化發行開辟了“投資-運營-退出”的閉環路徑。華夏北京保障房REIT以高凈利潤、高凈利率領跑市場，開發商系通過“自持資產+REITs退出”實現輕資產化，中介機構系推出“資產證券化+運營服務”模式，互聯網平臺系與建信住房合作發行租賃住房ABS。數據顯示，通過REITs退出的項目內部收益率較傳統模式顯著提升，顯示出資本對長期穩定收益的偏好。

二、房屋租賃行業發展趨勢

(一)數字化轉型：從經驗驅動到數據驅動的范式變革

大數據、人工智能、物聯網等技術深度應用，重塑行業運營邏輯：

智能匹配系統：貝殼找房開發的系統將房屋二次出租周期大幅縮短;

數字孿生技術：魔方公寓運用該技術構建虛擬樣板間，使新品上市周期壓縮，設計成本降低;

物聯網管理：自如推出的系統實現租金自動催繳、設備遠程控制，運營效率顯著提升。

中研普華產業院研究報告《2025-2030年版房屋租賃產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告》預測，未來，AI技術將滲透至租賃服務全鏈條：需求分析階段通過自然語言處理解析非結構化數據;方案制定階段利用知識圖譜生成多維度對比方案;落地執行階段通過機器人流程自動化執行重復性任務。這種“技術+場景”的深度融合，將推動行業從“人力密集型”向“知識密集型”轉型。

(二)綠色化發展：環保法規與消費升級的雙重驅動

環保法規完善與租客環保意識提升倒逼行業向綠色化演進：

政策強制標準：上海、深圳要求新建租賃住房達到綠色建筑標準，成都、杭州對綠色租賃住房給予租金補貼;

企業主動實踐：華潤置地采用裝配式裝修技術減少裝修垃圾，龍湖冠寓與新能源企業合作部署光伏發電系統，萬科泊寓推出“零碳社區”計劃引導租客參與環保實踐。

綠色租賃住房的空置率比傳統項目低，租金溢價明顯，顯示出市場對可持續產品的認可。未來，行業將形成“綠色設計-綠色建造-綠色運營”的全鏈條標準體系。

(三)社區化運營：從“房屋租賃”到“生活方式生態”的延伸

租客需求的升級促使行業從“房屋租賃”向“社區運營”延伸：

文化場景營造：魔方公寓推出活動提升租客參與率，萬科泊寓建立“租客自治委員會”降低投訴率;

生活服務整合：華潤有巢與蔚來汽車合作建設充電樁、共享汽車停放點，打造“居住+出行”生態圈。

社區化運營的核心在于滿足租客對“家”的情感需求。數據顯示，具有社區文化的項目續租率比傳統項目高，租客推薦意愿提升數倍。

(四)投資多元化：從單一主體到多層次資本市場的拓展

投資主體呈現多元化發展格局，市場參與方形成以私募股權基金、專業資產管理機構及保險機構為主導的三足鼎立態勢。超七成資金流向核心區域，非居住類存量資產改造項目因具備高周轉特性成為資本重點布局領域。

保障性租賃住房REITs市場加速發展，產品發行頻次顯著提高。至某年末，市場總融資體量有望突破數百億元，較前期實現規模增長。擴募方面，多支保租房REITs明確提出擴募計劃，呈現“首發與擴募”同步發展的趨勢。

(五)區域分化：從一線城市獨大到城市群協同發展

區域市場呈現差異化發展特征：

一線城市：京滬人口總量大但增長放緩，廣深增長快、流動大，租賃需求持續旺盛;

新一線城市：成都、蘇州、武漢、杭州、鄭州流動人口超三百萬，租賃需求居中;

二三線城市：人口正增長城市通過公積金對租金的覆蓋水平提高，租賃壓力顯著緩解。

未來，城市群內部將形成梯度化供給體系。核心城市聚焦高端服務式公寓，周邊衛星城承接產業人口的外溢需求，通過軌道交通連接實現“職住平衡”。

中國房屋租賃行業已進入“政策規范+市場驅動+技術賦能”的三重疊加發展期。政策層面，租購并舉制度與金融支持政策為行業提供長期確定性;市場層面，國資系崛起與頭部企業競爭推動行業集中度提升;技術層面，數字化轉型與綠色化發展重構行業價值鏈。未來，行業將呈現三大趨勢：一是“輕資產托管”模式成為主流，分散式房源通過專業化運營實現品質升級;二是“租賃+社區”生態成型，滿足租客從居住到生活的全方位需求;三是“ESG理念”深入人心，可持續發展成為企業核心競爭力。唯有堅持“政策合規、技術驅動、服務為本”的企業，方能在變革中搶占先機，實現可持續增長。

欲獲悉更多關于行業重點數據及未來五年投資趨勢預測，可點擊查看中研普華產業院研究報告《2025-2030年版房屋租賃產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告》。