房地產行業運營分析

全國房地產市場價格走勢

據中國房地產指數系統百城價格指數，2024年全國百城新建住宅價格累計結構性上漲2.68%，較2023年擴大2.41個百分點。2024年以來，受改善型樓盤入市帶動，百城新建住宅價格月度環比均呈結構性上漲態勢，去年12月百城新建住宅均價為16654元/平方米，環比上漲0.37%。

二手房方面，2024年百城二手房價格累計下跌7.26%，環比已連跌32個月，去年9月底新政后核心城市價格有所趨穩，去年11月和12月分別有4個和2個城市二手房價格環比上漲，結束百城二手房價格連續7個月全跌的局面，其中成都、深圳二手房價格連續2個月上漲。

從成交來看，據克而瑞統計數據，2024年重點30城一二手房總成交面積預計達到3.7億平方米，較2023年微降8%。其中，二手房成交量持續增長但增幅放緩;新房成交量穩中有降，降幅收窄至24%。

2025年房地產全面回穩仍面臨一些挑戰，整體或仍處于筑底階段。中性情形下，預計2025年全國新建商品房銷售面積同比下降約6%，市場銷售的恢復節奏有賴于已出臺政策的推進與落實，尤其是貨幣化安置100萬套城中村改造、收儲存量房等政策。同時，宏觀經濟運行企穩、居民就業和收入改善也是房地產止跌回穩的必要條件。

新房價格同比漲幅擴大

中指研究院數據顯示，2024年12月，百城新建住宅平均價格為16654元/平方米，價格環比結構性上漲0.37%;受部分優質改善樓盤入市影響，全年則同比累計結構性上漲2.68%，較2023年擴大2.41個百分點。其中，一線和二線城市新房價格同比分別上漲5.82%和1.87%。

全國房地產開發投資情況

(1)房地產開發投資

2024年1—11月份，全國房地產開發投資93634億元，同比下降10.4%(按可比口徑計算，詳見附注6);其中，住宅投資71190億元，下降10.5%。

(2)房地產新開工面積

2024年1—11月份，房地產開發企業房屋施工面積726014萬平方米，同比下降12.7%。其中，住宅施工面積508389萬平方米，下降13.1%。

(3)房地產土地開發面積

2024年1—11月份，房屋新開工面積67308萬平方米，下降23.0%。其中，住宅新開工面積48989萬平方米，下降23.1%。房屋竣工面積48152萬平方米，下降26.2%。其中，住宅竣工面積35197萬平方米，下降26.0%。

全國房地產市場銷售情況

2024年1—11月份，新建商品房銷售面積86118萬平方米，同比下降14.3%，其中住宅銷售面積下降16.0%。新建商品房銷售額85125億元，下降19.2%，其中住宅銷售額下降20.0%。11月末，商品房待售面積73286萬平方米，同比增長12.1%。其中，住宅待售面積增長18.4%。

全國房地產行業資金來源

2024年1—11月份，房地產開發企業到位資金96575億元，同比下降18.0%。其中，國內貸款13476億元，下降6.2%;利用外資30億元，下降29.2%;自籌資金34676億元，下降11.0%;定金及預收款29624億元，下降25.2%;個人按揭貸款13911億元，下降30.4%。

全國土地市場整體分析

2024年，受到宏觀經濟弱復蘇的影響，房價下行疊加庫存去化放緩，整體土地供需活躍度減弱，2024年全國重點65城土地成交規模仍延續同比收縮的趨勢。根據安居客監測數據顯示，2024年全國重點65城成交經營性土地9039宗，總規劃建面65495.7萬平方米，成交規模同比下降19%。其中，涉宅用地成交2308宗，總規劃建面17828.7萬平方米，成交規模同比下降28%。

整體來看，涉宅用地的成交規模降幅大于土地市場的整體回落幅度。尤其，在經過了兩年的土地供需調整之后，2024年涉宅用地的成交規模較2021年回落約64%。究其原因，一方面，由于2024年國土資源部要求各城市根據庫存去化周期調整供地節奏，以調整高庫存城市的供需關系，對全國整體土地成交規模的下降也存在一定影響。另一方面，由于地產需求端缺乏有效需求的支撐，導致房企拿地仍偏謹慎。但是，結合四季度樓市新政的效果，疊加年末核心一二線城市土拍市場熱度的回暖跡象。預計，2025年土地市場有望進入止跌企穩的階段。

分城市能級來看，一線城市的土地成交宗數同比降幅相對較高，二線及三四線城市較去年同期降幅有所收窄。其中，涉宅用地方面，一線和二線城市土地成交宗數同比下降25%、19%;而三四線城市涉宅用地成交宗數同比降幅11%。主要原因在于，一線城市和部分二線城市2024年選擇以供應優質、高溢價地塊為主的策略，三四線城市土地整體仍保持低溢價成交的現狀。

從土地成交結構來看，2024年涉宅用地的成交占比繼續小幅下降。從規劃建面規模來看，2024年涉宅用地成交建面規模占比已不足三成，較去年下降4%。同時，涉宅用地的出讓金額占比仍維持在八成，但較去年下降4%。2024年，由于整體土地市場表現偏冷，核心一二線城市均頻頻推出優質、高溢價地塊，多個城市“地王”記錄刷新，導致土地出讓金總額降幅有限。