作為新型城鎮化高質量發展的核心載體，城市更新貫穿規劃設計、工程改造、配套建設、產業導入、運維服務等多個環節，形成完整的產業鏈條，是推動城市從規模擴張向內涵提質轉型的核心抓手。
2026年5月，國務院正式印發《城市更新"十五五"規劃》，這是我國首個以國務院名義發布的城市更新專項五年規劃，標志著城市更新正式從地方試點探索邁入國家統籌、全面實施的新階段。這個賽道正處于從"規模擴張"向"價值深耕"躍遷的歷史拐點。
一、市場發展現狀：不是"復蘇"，而是"換血"
城市更新行業走過了一條從"有就行"到"好才行"的進化之路。2026年作為"十五五"開局之年，城市更新建設升級正式納入國家核心布局。根據《城市更新"十五五"規劃》，"十五五"期間全國將建設改造城市地下管網以數十萬公里計，其中燃氣管網、排水管網、供水管網、污水管網、供熱管網均有明確的量化目標。這不是一次規模空前的基礎設施投資浪潮，更是一場關乎城市安全、民生福祉與產業升級的系統性變革。
中研普華產業研究院在《2026-2030年城市更新“十五五”產業鏈全景調研及投資環境深度剖析報告》中明確指出：2026年的中國城市更新行業，已徹底告別粗放式規模擴張的舊時代，全面邁入以需求分層為核心、以技術創新為驅動、以場景融合為特征的高質量發展新階段。行業正經歷三大結構性轉變——發展邏輯從"先發展后規范"轉向"邊發展邊規范"，競爭邏輯從"資質驅動"轉向"能力驅動"，服務邏輯從"賣圖紙"轉向"賣方案"。這種轉變不是線性的，而是裂變式的。過去那種"跑馬圈地"的時代結束了，取而代之的是"精耕細作"的新周期。
從競爭格局看，市場已形成"央地國企主導加市場化機構參與"的雙軌特征。央企如中建集團、華潤置地依托資源整合能力主導核心區重大項目，通過"片區統籌"模式實現土地價值最大化;地方平臺公司通過"做地"模式掌控優質資源;市場化機構則聚焦商業化運營，通過輕資產輸出、品牌管理等方式滲透細分領域。值得關注的是，居民自治模式正在興起，多地積極探索"居民出資加代建"模式，激發社區創造力，這種"共建共治共享"模式正推動城市更新從政府主導轉向社會協同治理。
二、市場規模演變：從萬億到超萬億，不是量變而是質變
從全球視角看，城市更新市場正經歷持續且穩健的擴張。受城鎮化深化、存量設施老化更新需求爆發以及智慧化升級等多重因素驅動，全球市場規模已達相當可觀的體量，且仍保持著穩定的增長態勢。中研普華的研究表明，當前市場的增長并非由單一因素拉動，而是由多重需求疊加形成的復合驅動力。
從國內市場看，中國已是全球最大的城市更新市場之一。中研普華產業研究院的研究顯示，2025年中國城市更新市場規模已突破萬億元量級，且保持強勁增長態勢。"十五五"期間城市更新市場總容量預計達到極其可觀的水平，老舊小區改造投資占比超四成，配套基礎設施升級需求強勁。
但比總量更值得關注的，是結構。從細分賽道看，幾個關鍵領域的表現尤為突出。老舊小區改造作為核心主線，已從基礎類改造向完善類、提升類延伸，加裝電梯、適老化改造、停車設施建設成為重點內容，正從"住有所居"向"住有宜居"升級。城中村改造從整體拆除重建轉向綜合治理與有機更新并重，保留城市多樣性同時改善居住品質。地下管網建設改造形成"硬件升級加智能管理"的雙輪驅動，未來數年管網改造投資總需求極為龐大。
一個值得深思的現象是：進口總量在下降，但進口總額的降幅明顯小于量的降幅。這種"剪刀差"直接揭示了市場結構的深層優化——低端散裝產品的進口大幅縮減，而高單價的精品化、智能化產品占比持續擴大。與此同時，國產城市更新產品與服務的輸出能力正在增強，中國企業正通過輸出標準與技術合作的方式，逐步構建起獨立于歐美體系之外的新興市場生態圈。
根據中研普華研究院撰寫的《2026-2030年城市更新“十五五”產業鏈全景調研及投資環境深度剖析報告》顯示：
三、未來趨勢研判
趨勢一：智慧化與數字化將從概念走向現實。 未來的城市更新項目，在規劃階段即依托CIM平臺進行風環境、光環境及交通流量的模擬推演;在施工階段，地下管網全面植入物聯網傳感器，實現滲漏、瓦斯濃度的實時監測與智能預警;在運營階段，AI算法將深度介入社區能耗管理與安防巡檢。數字化不僅是技術工具，更是提升資產估值的核心要素。中研普華預測，智慧城市相關產品與服務的市場滲透率將在未來數年內實現倍數級增長。
趨勢二：綠色化與低碳化將成為行業新標準。 在"雙碳"目標指引下，綠色建筑標準將全面貫穿城市更新全過程。既有建筑的節能改造、光伏建筑一體化、高效熱泵系統等將獲得更多綠色信貸支持。海綿城市理念將在老舊小區改造中強制落地，透水鋪裝、雨水花園成為標配。建筑垃圾的資源化循環利用產業將迎來爆發，形成新的細分增長極。中研普華認為，綠色化正在從成本中心轉變為價值創造中心，這是行業參與者必須抓住的戰略機遇。
趨勢三：人文化與適老化將置于前所未有的高度。 隨著我國老齡化程度加深，"十五五"期間的城市更新將把適老化改造置于前所未有的高度。從公共空間的無障礙坡道、加裝電梯，到室內的防跌倒設計、智能健康監測設備，再到社區層面的嵌入式養老托育服務中心，銀發經濟將與城市更新深度綁定。同時，注重歷史文脈的賡續，拒絕"千城一面"，通過文旅商融合激活歷史文化街區，打造具有在地文化特色的新消費場景，將成為提升城市軟實力的關鍵。
趨勢四：商業模式從"工程"向"服務"的深刻轉型。 行業正經歷從單一制造向服務化轉型的深刻變革。管網管廊數據服務、產業運營收益、社區增值服務等新業態正在快速崛起。中研普華判斷，隨著"投資加設計加建設加運營"一體化模式的深度融合，行業將圍繞"高端化、智能化、綠色化"三大主線展開深度演進，具備全生命周期服務能力的企業將贏得決定性的先機。
城市更新行業市場規模仍在膨脹，技術迭代仍在加速，應用場景仍在拓寬。
中研普華產業研究院始終認為，2026年至2030年將是中國城市更新行業從技術突破邁向大規模商業化的關鍵窗口期。政策紅利仍在釋放，市場需求正在覺醒，技術迭代持續加速。
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