吳亞楠
二手房行業作為房地產市場的重要組成部分，二手房市場的需求主要來自于購房者的自住需求和投資需求。
隨著城市化進程的加速和人口流動的增加，購房者對二手房的需求也在不斷增加。同時，隨著新房市場的逐漸飽和和限購政策的實施，二手房市場逐漸成為購房者的重要選擇。在供給方面，二手房市場的房源主要來自于個人和開發商的存量房源。
中長期二手房銷售占比有望持續提升
中信證券研報認為，2023年以來二手房銷售優于新房的趨勢在2024年得以延續，其中二線城市二手房交易活躍為主要原因，背后既有行業新房供給質素階段性偏低等周期性因素，也包括二手房有效掛牌數量與質量提升、政策邊際放松力度較大等趨勢性因素。
預計中長期視角下我國二手房銷售占比有望持續提升，我們看好在存量房交易和家裝領域具備優勢地位的服務平臺，也看好更適應精品化開發，聚焦核心城市的開發企業。
根據中研普華研究院撰寫的《2023-2028年中國二手房市場深度全景調研及投資前景分析報告》顯示：
二手房市場調研分析
隨著房地產市場的不斷發展和城市化進程的加速，二手房市場的供給也在不斷增加。住房“以舊換新”是指房地產開發商或政府機構等通過收購、置換、補貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊換新。專家表示，“以舊換新”不是新政策，這兩年各地都有創新。與普通中介相比，它的一個重要區別是，舊房的出售有兜底機制，這使得換房的確定性增加，對于房企加快去庫存和改善型住房消費需求釋放等均有積極作用。
各地鼓勵購房“以舊換新”模式有何不同?11月24日，廣西玉林市住房和城鄉建設局宣布正式啟動玉林市商品房“以舊換新”省心購倡議。政策規定，房地產開發企業、房地產經紀機構公司以及意向購房者需簽訂三方合同，并向新房項目繳納新房意向定金，定金統一存入由市住建局開設的資金專項管理賬戶，由房地產經紀機構對存量房進行查證、驗房、實勘等，存量房在約定時間內未銷售的，退還新房意向定金，終止新房交易。
專家表示，一是要精準匹配供需，相關部門需規范置換流程和標準，為換房者提供高質量全周期服務。二是優化購房程序。“以舊換新”對交易周期要求更高，仍需進一步簡化程序。針對房產證辦證難等問題，應在更多地區推行“交房即交證”，切實優化購房流程。三是降低交易成本。結合當前的市場情況，房屋交易稅費仍有壓降的空間。尤其是單價較高的房子，減少中間環節支出，有利于提升市場交易量。
針對市場交易環節的亂象，規范中介服務不能松勁，應確保房源信息的真實有效，規范房屋銷售明碼標價行為，嚴格保護買賣雙方的隱私信息，持續打擊房源捂盤惜售、制造焦慮情緒等行為。
實際上，除了明確推出“以舊換新”購房活動外，今年以來，多地針對具有置換需求的群體已出臺多方面支持政策，涉及二手房交易落實“帶押過戶”、下調存量房貸利率、執行“認房不認貸”以及“賣舊買新”稅費減免優惠等。
二手房市場的競爭較為激烈。中介機構、開發商、個人房東等都在爭奪市場份額。為了在競爭中獲得優勢，各方需要不斷提升服務質量、降低成本、提高房源質量等。
二手房價格上漲的主要原因有多個方面，以下是其中一些主要的因素：
供需關系：供需關系是影響二手房價格的基本因素。當市場需求大于供應時，價格就會上漲。這通常發生在城市化進程加速、人口流動增加、經濟發展等情況下。
地理位置：地理位置是決定二手房價格的重要因素之一。一般來說，位于城市中心或繁華地段的二手房價格會更高，因為這些區域的資源更為豐富，如交通、購物、醫療等。
房屋質量：房屋自身的質量、裝修狀況、戶型、面積等因素也會對價格產生影響。一般來說，裝修良好、戶型方正、面積適中的房屋更受歡迎，價格也會更高。
政策因素：政策因素也會對二手房價格產生影響。例如，限購政策的實施會限制購房者的購買數量，從而推高房價;貸款政策的調整也會影響到購房者的購房能力和購房需求，從而對房價產生影響。
經濟因素：經濟因素也是影響二手房價格的重要因素之一。當經濟繁榮時，購房者的購買力增強，房價也會相應上漲。此外，通貨膨脹等因素也可能導致房價上漲。
投資需求：隨著投資渠道的多樣化，越來越多的投資者開始關注房地產市場，尤其是二手房市場。投資需求的增加會推高房價。
二手房行業產業鏈上游是房地產開發行業交付的新房，房地產開發行業則主要包括建筑材料、建筑承建以及營銷與服務。二手房行業中游則是二手房交易，主要包括中介服務、房產評估服務以及金融機構的貸款服務。二手房行業的下游主要為消費者。
2023年7月24日，中央政治局召開分析研究當前經濟形勢和經濟工作會議，會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢。我國商品房銷售面積逐年下降，短期來看房地產行業正處于復蘇初期，整體預期較弱，二手房在一定程度上是對新房的替代作用，我國商品房銷售面積的減少，說明我國二手房的銷售成交量將有所上升。
展望2024年，樓市需求端政策環境預計將保持寬松并繼續發力，一線城市有望因區施策優化郊區限購;核心二線城市或全面取消限購;更多低能級城市或通過發放購房補貼等方式促進購房需求釋放。
在激烈的市場競爭中，企業及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。中研網撰寫的二手房行業報告對中國二手房行業的發展現狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析，并從行業的政策環境、經濟環境、社會環境及技術環境等方面分析行業面臨的機遇及挑戰。同時揭示了市場潛在需求與潛在機會，為戰略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰略規劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對政府部門也具有極大的參考價值。
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