2026年中國城市更新行業發展現狀與重點領域發展趨勢分析

住建部發布的《2022年城市建設統計年鑒》顯示，當前我國超大特大城市已達到19座(城區常住人口超過500萬的城市)。中國城市更新行業正經歷從粗放式擴張向精細化運營的歷史性轉變。隨著城鎮化率突破67%大關，城市建設已從增量開發為主轉向存量提質改造與增量結構調整并重的新階段。在"雙碳"目標和高質量發展理念的引領下，城市更新被賦予了促進經濟轉型升級、改善人居環境、傳承歷史文化等多重使命。

兩部門:開展2026年度中央財政支持實施城市更新行動

據財政部網站，財政部辦公廳、住房城鄉建設部辦公廳發布關于開展2026年度中央財政支持實施城市更新行動的通知。

通知指出，財政部、住房城鄉建設部通過競爭性選拔，確定部分基礎條件好、積極性高、特色突出的城市，在城市層面整合各類資源，探索建立資金、用地、金融等各類要素保障機制，形成工作合力。中央財政對入圍城市給予定額補助。入圍城市制定城市更新工作方案，統籌使用中央和地方資金，明顯提升城市基礎設施水平，改善老舊片區人居環境，完善法規制度、規劃標準、投融資機制及相關配套政策，探索城市更新可復制、可推廣的機制和模式。2026年，中央財政支持實施城市更新工作的范圍為地級及以上城市，共評選不超過15個城市。

自2019年中央經濟工作會議首次提出“城市更新”以來，我國城市更新行動持續推進，取得了顯著成效。據住房和城鄉建設部統計，2024年，全國共實施城市更新項目6萬余個，完成投資約2.9萬億元。據了解，2025年，我國城市更新工作取得明顯成效，加裝電梯1.4萬部，改善了居住條件，惠及470多萬居民;打造“口袋公園”4700多個、城市綠道5800多公里，提升了城市人居環境;建設改造地下管網15.6萬公里。

一、中國城市更新行業發展現狀分析

1、政策體系逐步完善

近年來，中國城市更新政策體系呈現出從碎片化向系統化演進的特征。中央層面確立了"留改拆"并舉的基本原則，強調防止大拆大建。2025年5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳發布的《關于持續推進城市更新行動的意見》提出，轉變城市開發建設方式，建立可持續的城市更新模式和政策法規，大力實施城市更新，促進城市結構優化、功能完善、文脈賡續、品質提升，打造宜居、韌性、智慧城市。各地相繼出臺配套實施細則。北京、上海、廣州等一線城市率先構建了較為完整的政策框架，涵蓋規劃管理、土地政策、資金保障等多個維度。特別是歷史風貌保護、工業遺存利用等專項政策的出臺，為特定類型更新項目提供了制度保障。但不同城市間政策協同性仍有待加強，部分二三線城市的政策工具箱尚顯單薄。

2、參與主體日益多元

城市更新已從政府主導的單一模式發展為多元主體協同參與的新格局。地方政府通過設立城市更新基金、發行專項債券等方式強化資金保障;國有企業發揮資源整合優勢，承擔重點片區更新任務;市場化企業積極探索"微改造"、"功能置換"等輕資產運營模式;社區組織和居民在方案制定、實施監督等環節的參與度明顯提升。這種多元共治模式雖然提高了決策科學性，但也帶來了利益協調難度加大、權責邊界模糊等新問題。

3、技術應用持續創新

數字化、綠色化技術正深度融入城市更新全過程。BIM技術助力更新項目的精準設計和施工管理，CIM平臺實現城市空間數據的動態監測;低碳建材、節能設備的大規模應用顯著提升了更新項目的環境效益;智慧社區建設讓老舊小區煥發新生。同時，以"針灸式更新"為代表的小尺度、漸進式改造理念得到廣泛認同，體現了對城市有機生長規律的尊重。

4、商業模式仍在探索

當前城市更新項目面臨的最大瓶頸是可持續商業模式的缺失。傳統依賴土地增值的平衡方式難以為繼，各地正在探索"改造+運營"的長效機制。文化創意產業導入、社區商業培育、存量資產證券化等創新路徑開始顯現效果，但整體上仍處于試點階段。特別是在人口增長放緩、商業競爭加劇的背景下，如何確保更新后項目的持續活力成為行業共同課題。

據中研產業研究院《2026-2030年中國城市更新行業全景調研與發展前景預測報告》分析：

當前中國城市更新行業正處于深刻轉型期，既面臨前所未有的發展機遇，也需要突破多重現實約束。從機遇維度看，新型城鎮化戰略的深入推進將持續釋放更新需求，各類低效產業用地再開發潛力巨大。同時，消費升級帶動人們對高品質城市空間的需求增長，為更新項目創造了價值提升空間。從挑戰角度看，宏觀經濟增速放緩導致政府財政承壓，市場化融資渠道尚未完全暢通;產權關系復雜、居民訴求多元提高了項目推進難度;專業人才短缺、標準體系不完善制約了行業高質量發展。

這一階段呈現出三個鮮明特征：一是更新理念從"物質環境改造"向"綜合價值創造"轉變，更加注重經濟、社會、文化、生態等多維效益的平衡;二是實施方式從"運動式推進"向"常態化機制"過渡，多地建立了城市更新專項規劃-年度計劃-項目庫的管理體系;三是價值取向從"追求短期政績"向"注重長期可持續"演進，全生命周期管理思維逐漸普及。在此背景下，行業亟需構建政府引導、市場運作、公眾參與的良性發展生態，通過制度創新、技術創新和模式創新破解發展難題，實現從規模擴張向質量效益的內涵式發展轉變。

二、中國城市更新重點領域發展趨勢分析

1、居住類更新提質擴容

2025年，全國新開工改造城鎮老舊小區2.71萬個、499萬戶，共完成投資1332億元。老舊小區改造正從基礎類改造向完善類、提升類延伸，電梯加裝、適老化改造、停車設施建設成為重點內容。未來將更加注重"硬件改造"與"軟件升級"相結合，通過引入專業物業服務、發展社區商業等方式提升長效管理水平。城中村改造模式也在不斷創新，從整體拆除重建轉向綜合治理與有機更新并重，保留城市多樣性同時改善居住品質。

2、產業空間更新活力重塑

工業遺存和舊廠房的創意改造持續升溫，涌現出大量文創園區、創新工場等新業態載體。這類項目越來越注重產業導入與空間改造的協同規劃，避免"重形態輕功能"的傾向。商務樓宇的存量更新需求同樣顯著，通過設備升級、空間重組、智慧化改造等手段提升資產價值，應對新興辦公模式挑戰。

3、歷史文化保護有機更新

歷史街區保護摒棄了簡單商業化的老路，轉向文化傳承與社區營造相結合的新模式。通過控制商業比例、保留原住民、植入文化功能等舉措，維持街區的真實性與活力。非遺技藝傳承、地方特色餐飲等本土元素的創新利用，成為增強文化認同感的重要途徑。

4、基礎設施更新系統推進

市政設施更新更加注重系統性和前瞻性，統籌推進地下管網改造、海綿城市建設、公共服務設施配套等工作。特別是應對氣候變化背景下的防災減災能力提升，成為基礎設施更新的重要考量因素。TOD模式引導下的軌道交通站點周邊綜合開發，正成為優化城市結構的重要抓手。

三、中國城市更新行業發展前景預測

1、政策環境持續優化

未來五年，城市更新立法進程有望取得突破，國家層面或將出臺專門法規，為各地實踐提供統一法律依據。土地管理、規劃建設、財政稅收等配套政策將進一步完善，特別是在跨區域更新、混合用地開發等方面可能實現制度創新。差異化支持政策將更加明顯，對民生類項目給予更多資源傾斜，對商業類項目強化市場化導向。

2、技術融合深度發展

數字孿生技術將廣泛應用于更新項目的前期評估和后期運維，實現全流程數字化管理。綠色更新技術體系加速成熟，超低能耗建筑改造、可再生能源利用等技術成本持續下降。社區智慧化改造從基礎設備安裝向場景化服務升級，人工智能、物聯網技術深度融入居民日常生活。這些技術進步不僅提高更新效率，也將創造新的商業價值點。

3、商業模式創新突破

"微利可持續"將成為主流商業模式，通過長期運營收益平衡前期投入。資產證券化工具應用范圍擴大，公募REITs有望覆蓋更多類型的更新項目。政企合作模式趨向靈活多樣，從傳統的PPP模式發展為委托運營、收益分成等多樣化安排。跨項目平衡機制逐步建立，通過"肥瘦搭配"實現整體可持續。社會資本參與渠道不斷拓寬，形成多元化投融資格局。

四、行業總結與建議

中國城市更新行業正站在歷史性機遇的關口，其發展將深刻影響未來中國城鎮化的質量與內涵。經過多年實踐積累，行業已初步形成了具有中國特色的更新理念和方法體系，但在系統性、精細化方面仍有較大提升空間。展望未來，城市更新不僅是一項建設工程，更是推動城市治理現代化的重要抓手，需要從戰略高度進行整體謀劃。

從發展路徑看，行業將呈現三個顯著趨勢：一是從"單點突破"向"片區統籌"轉變，更加注重更新單元的整體策劃和連片實施，避免碎片化改造造成的效益損失;二是從"硬件改造"向"軟硬結合"深化，在改善物質環境的同時，注重社區治理創新、文化價值挖掘等軟性提升;三是從"項目導向"向"長效機制"演進，建立健全規劃引領、政策配套、資金保障、公眾參與的制度體系，保障更新工作持續健康開展。

對行業參與各方而言，需要把握好幾個關鍵點：政府部門應加強頂層設計，完善標準規范，強化政策協同，同時合理界定與市場的邊界，避免過度干預;實施主體需提升專業能力，培養既懂工程建設又擅長資產運營的復合型人才，探索可復制可推廣的商業模式;社區居民和社會組織要增強參與意識，通過共建共治共享機制保障各方權益。特別需要注意的是，城市更新必須尊重城市發展規律，保持歷史耐心，避免急功近利的傾向，讓更新成果經得起時間檢驗。

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