當北京SKP傳出可能被出售的消息引發市場震動，當凱德投資申報首支外資消費REITs獲受理，當南京萬谷慧商業綜合體歷經一年多閉店改造后煥新開業——這些看似分散的市場信號，實則勾勒出中國購物中心產業正在經歷的深刻變革。站在"十五五"規劃開局的歷史節點，中研普華產業研究院發布的《2025-2030年版購物中心產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告》，為各級政府與產業參與者提供了一份關于未來五年商業地產變革的"戰略導航圖"。
一、政策東風：商業不動產REITs開閘，存量資產價值重估窗口開啟
2025年4月，中國資本市場迎來里程碑式突破——商業不動產REITs試點正式啟動。中國證監會發布《關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告》，明確將商業綜合體、商業零售、商業辦公樓、酒店等業態納入REITs投資范圍。與此同時，國家發改委發布《基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目行業范圍清單(2025年版)》，首次將城市更新項目納入REITs支持范圍。
中研普華在報告中指出，購物中心是指集購物、餐飲、娛樂、休閑等多種功能于一體的大型商業設施，通常設有多個零售店、品牌專賣店、餐飲區、娛樂場所以及其他服務設施，旨在提供一站式購物體驗。這一定義突破了傳統商業"收租"的單一盈利模式，將其升華為城市消費生態的核心載體。
報告特別強調，商業不動產REITs的推出標志著行業底層邏輯的系統性重構。長期以來，我國商業不動產存量資產規模龐大，但面臨"投融管退"循環不暢的困境，大量優質資產沉淀在開發商手中，缺少有效的資本循環機制。REITs試點的啟動，為存量資產提供了標準化、規范化的退出渠道，打通了"投融管退"全鏈條，使商業地產的金融屬性與運營價值得以統一。
值得關注的是，2025年4月以來，消費REITs市場進一步擴容。華夏華潤商業REIT宣布擴募計劃，凱德投資擬推出旗下首支消費基礎設施公募REIT——凱德商業C-REIT，首批納入廣州凱德廣場·云尚和長沙凱德廣場·雨花亭兩個優質資產。這種"資產上市-管理輸出-規模擴張"的良性循環，正在重塑行業競爭格局。
二、城市更新：從"大拆大建"到"可持續更新"的模式轉型
"十五五"規劃建議中，首次將"大力實施城市更新"寫入國家中長期發展規劃，確立了其在現代化建設全局中的戰略定位。相較于"十四五"時期以"三改一拆"為核心的任務驅動型思維，"十五五"建立了"需求牽引、問題導向、全周期運營"的現代化治理邏輯。
中研普華在《2025-2030年版購物中心產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告》中指出，當前購物中心行業已進入存量時代，老舊購物中心的特色改造成為主流趨勢。通過特色主題、特色場景、特色業態等方式，老舊購物中心能夠煥發新生，吸引更多消費者。報告建議，城市更新應堅持"留改拆并舉、以保留利用提升為主"的核心原則，注重歷史文化保護、生態環境改善以及居民生活品質提升。
這一理念在2025年的市場實踐中得到充分驗證。北京推動亦莊龍玥城、西城區"JK FUN"商城等傳統商業全面轉型升級，完成西直門、雙井等十五個商圈改造提升;南京萬谷慧商業綜合體經過一年多閉店改造，與二期新商業融合，共同打造"多維消費場域";北京悠唐購物中心榮獲"年度備受期待調改更新項目"大獎。
報告還特別提到，"十五五"規劃綱要在土地政策方面實現三大突破：一是明確土地用途"依法合理轉換"的合法性，破解存量物業改造中建筑功能轉換與土地用途管制不匹配的核心堵點;二是完善工商業用地使用權續期相關法律法規，穩定社會資本長期投資預期;三是建立規劃調整與功能需求的適配機制，實現規劃管理從"剛性管控"向"剛性與彈性相結合"的轉型。
三、體驗革命：從"購物場所"到"生活方式中心"的業態重構
中研普華報告對購物中心發展趨勢的分析，精準捕捉到了行業正在經歷的"體驗化躍遷"。《2025-2030年版購物中心產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告》指出，隨著消費者需求的日益多元化和個性化，體驗式商業的持續升級是當前購物中心發展的重要趨勢。購物中心將不再僅僅是購物的場所，而是集購物、餐飲、娛樂、文化、藝術、體育等多種功能于一體的綜合性體驗空間。
2025年，這種體驗化轉型呈現出九大鮮明趨勢：
情緒價值成為硬通貨。在生活壓力普遍增大的社會背景下，消費者越來越愿意為情緒滿足與精神補償付費。潮玩經濟、演出市場、寵物友好商業、療愈經濟等業態蓬勃發展，本質上都是情緒價值的商業化呈現。
公園化商業加速興起。從香港新鴻基地產西沙"公園式運動商業綜合體"，到日本大阪梅北公園在核心地段留白出超大公園，再到深圳深業上城借著《深圳經濟特區公園條例》新規催化筆架山公園商業配套發展，商業開始追求"留白"——給出藍天白云綠地的想象，把體驗互動的樂趣留給消費者自己操作。
市集化與快閃化成為新常態。傳統商業邊界不斷被打破，通過引入創意市集、快閃店等靈活業態，購物中心實現了空間的動態更新和內容的持續迭代。
首店經濟驅動消費創新。2025年6月，深圳發布《深圳市提振消費專項行動實施方案》，提出打造"深圳國潮時尚新品首發季"活動，計劃建設一至兩個國內知名的品牌首發中心。政策落地后，深圳核心商圈首店數量同比增長顯著。
中研普華報告認為，未來購物中心將呈現"主題化與IP聯名"趨勢，通過文化融合打造獨特吸引力;同時，"健康經濟"將成為新增長點，運動康復中心、銀發社交空間等業態占比將持續提升。
四、區域分化：從"單極集中"到"多極互動"的空間重構
報告關于區域市場分化的分析，揭示了購物中心產業的空間重構邏輯。中研普華指出，中國購物中心市場呈現出"梯度發展"的區域結構特征，以核心中心城市為龍頭，帶動周邊中小城市和縣域市場的共同發展，形成多點支撐、多極互動的市場格局。
一線城市進入"存量優化與內容升級"階段。通過業態調改激活存量資產，租金溢價空間依賴文化IP運營與場景創新。上海百聯ZX創趣場引入二次元主題，北京朝外THE BOX以策展型零售定位，都是典型案例。
二線城市呈現"性價比與本地化突圍"特征。避開高端消費賽道，聚焦剛需型業態，挖掘在地文化資源。武漢越秀國金中心結合"精武路"歷史打造特色街區，西安大悅城"十三朝"主題街區通過唐風建筑、非遺展示吸引本地客流。
三四線城市及縣域市場成為新增量。政策推動下，三四線城市新增項目占比持續提升，但單體項目體量較小，需依賴社區化運營提升客流黏性。重慶龍湖時代天街通過"社區商業+夜經濟"模式，將服務半徑縮短，實現單項目年客流量突破。
港資企業與本土企業的競爭格局也在重塑。華潤萬象生活、龍湖天街、萬達商管等頭部企業通過多業態整合與輕資產輸出鞏固優勢;太古地產、新鴻基、恒隆等港資企業則加碼內地核心城市，三亞太古里、北京太古坊、杭州恒隆廣場等重磅項目陸續亮相。
結語：一場關于城市未來的商業革命
中研普華依托專業數據研究體系，對行業海量信息進行系統性收集、整理、深度挖掘和精準解析，致力于為各類客戶提供定制化數據解決方案及戰略決策支持服務。通過科學的分析模型與行業洞察體系，我們助力合作方有效控制投資風險，優化運營成本結構，發掘潛在商機，持續提升企業市場競爭力。
若希望獲取更多行業前沿洞察與專業研究成果，可參閱中研普華產業研究院最新發布的《2025-2030年版購物中心產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告》，該報告基于全球視野與本土實踐，為企業戰略布局提供權威參考依據。
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