2026-2030年中國商業不動產REITs行業：政策紅利持續釋放，優質資產迎來價值重估
前言
在全球金融創新與實體經濟深度融合的背景下，商業不動產REITs(不動產投資信托基金)作為盤活存量資產、優化資本配置的核心工具，正成為推動中國不動產行業轉型升級的重要引擎。2025年，中國證監會發布《關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告(征求意見稿)》，標志著商業不動產REITs正式納入公募REITs體系，與基礎設施REITs形成“雙輪驅動”格局。這一政策突破不僅為房企提供了輕資產轉型的“退出通道”，更通過市場化定價機制倒逼行業從“高杠桿、高周轉”模式轉向精細化運營，推動不動產行業向“資產管理和價值創造”的核心能力轉型。
一、宏觀環境分析
(一)政策環境：制度創新打開發展空間
2025年，中國REITs市場進入“常態化+擴圍提質”階段。國家發展改革委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)常態化申報推薦工作的通知》，將基礎設施REITs擴募門檻從“上市滿12個月”縮短至“上市滿6個月”，并允許跨行業資產混裝，為商業不動產REITs的擴募提供政策支撐。同時，證監會明確將商業綜合體、零售物業、寫字樓、酒店等納入公募REITs投資范圍，推動市場從基礎設施向全域不動產擴容。地方層面，北京聚焦消費基礎設施，黑龍江推動冰雪景區證券化，廣西支持AI/數字領域項目發行REITs，形成“中央統籌+地方試點”的協同格局。政策紅利持續釋放，為商業不動產REITs的規模化發展奠定基礎。
(二)經濟環境：存量時代催生轉型需求
中國經濟進入高質量發展階段，房地產行業從增量開發向存量運營轉型。截至2025年，中國城鎮化率超過65%，城鎮人均住房面積超40平方米，住房短缺問題總體解決，居民需求從“有沒有”轉向“好不好”，對商業不動產的消費體驗與運營效率提出更高要求。與此同時，房企面臨債務到期壓力，傳統融資渠道收緊，亟需通過市場化工具盤活沉淀資產。商業不動產REITs的推出，為房企提供了“開發-運營-證券化-再投資”的閉環路徑，有助于降低資產負債率，優化資本結構，緩解流動性壓力。
(三)市場環境：投資者需求驅動生態完善
在低利率環境下，保險、養老金等長期資金對兼具穩定現金流和增值潛力的資產需求強烈。商業不動產REITs的收益特征(穩定分紅+資產增值)與債券、股票形成互補，成為投資者抵御通脹、分散風險的重要工具。截至2025年11月，中國公募REITs市場已上市77只產品，總市值突破2200億元，其中消費基礎設施、保障性租賃住房等REITs產品的成功發行，培育了成熟的投資者群體和運營管理經驗，為商業不動產REITs的擴容提供了可行性。
(一)市場規模：從試點破冰到規模化擴張
根據中研普華研究院《2026-2030年中國商業不動產REITs行業全景調研與發展趨勢預測報告》顯示：商業不動產REITs的試點啟動，標志著中國REITs市場從基礎設施向全域不動產的全面擴容。截至2025年11月，已上市的12只消費基礎設施REITs總市值達418.65億元，底層資產類型從傳統購物中心擴展至奧特萊斯、區域型商業中心等，發行方從內資擴展至外資，資產覆蓋范圍與結構日趨完善。隨著政策支持與市場認可度提升，商業不動產REITs有望形成“核心城市+潛力區域”的梯度化布局，推動市場規模持續擴張。
(二)市場結構：資產類型與區域分布多元化
從資產類型看，商業綜合體、零售物業、寫字樓、酒店等傳統業態仍是REITs底層資產的首選，因其現金流穩定、增值潛力大，符合投資者偏好。同時，長租公寓、養老地產、文旅設施等新興業態逐步納入試點范圍，例如中部城市依托產業園區與交通樞紐優勢的商業綜合體，已吸引多家REITs管理人開展項目調研。從區域分布看，一線城市與強二線城市的核心資產仍是市場主力，但三四線城市中具備產業支撐與人口流入的區域，其優質商業不動產也將逐步具備REITs發行條件。
(三)市場表現：運營韌性支撐價值增長
2025年，消費基礎設施REITs的運營指標持續優化，平均出租率維持在97%以上，收繳率超99%，EBITDA利潤率穩步提升，顯示出較強的抗周期能力。例如，華夏華潤商業REITs的底層資產青島萬象城，出租率達98.73%，租金單價環比增長2.8%，成為行業標桿。業績向好直接反映在二級市場表現上，消費類REITs年內平均漲幅遠超其他類型REITs，新上市產品漲幅尤為突出，易方達華威市場REIT年內漲幅達71.36%，成為市場亮點。
(一)資產類型：新興業態與科技融合成新方向
未來，商業不動產REITs的資產類型將進一步多元化。除傳統業態外，數據中心、智能倉儲、綠色建筑等新興領域將逐步納入試點范圍。例如，南方萬國數據中心REIT的首日漲停，印證了稀缺資產與科技屬性的雙重價值。同時，ESG(環境、社會與治理)理念將深度融入REITs運作，綠色建筑、節能減排、社會責任等指標將成為資產篩選與運營管理的核心標準，推動行業向可持續發展轉型。
(二)運營模式：專業化與精細化成為核心競爭力
REITs市場的發展將倒逼行業從“重開發”向“重運營”轉變。基金管理人的主動運營能力將成為產品競爭力的核心，未來將涌現一批兼具不動產管理經驗和金融專業能力的復合型團隊，通過引入大數據分析、智能安防、綠色節能等技術，提升商業物業的出租率、租金水平和客戶滿意度。同時，運營考核機制將更加市場化，基金管理人的收益與資產增值表現深度綁定，推動行業從“被動管理”向“主動創造價值”轉型。
(三)市場生態：國際化與多層次化協同發展
隨著中國資本市場對外開放加速，商業不動產REITs的國際化進程將提速。外資機構參與REITs市場的渠道將進一步拓寬，其帶來的國際化運營經驗與資本運作模式，將推動中國REITs市場向“全球標準”靠攏。此外，REITs與公募基金、保險資管等產品的聯動將加強，形成多層次的資產證券化生態體系。例如，通過創設REITs ETF等衍生品，吸引更多個人投資者參與，進一步擴大市場規模，提升市場流動性。
(一)短期策略：聚焦優質資產與運營能力
在市場擴容初期，投資者應優先選擇位于核心城市、運營成熟、現金流穩定的優質資產。例如，一線城市核心商圈的商業綜合體、高出租率的奧特萊斯等，因其抗周期能力強、分紅穩定性高，適合追求長期穩健收益的機構投資者。同時，關注基金管理人的運營能力，選擇具備主動管理經驗、激勵機制完善的團隊，以獲取更高的估值溢價。
(二)中期策略：把握擴募機遇與區域分化
隨著擴募政策的放寬，REITs的規模增長將加速。投資者可關注已上市REITs的擴募計劃，通過參與擴募份額認購，分享資產組合優化帶來的增值收益。例如，華夏華潤商業REITs擬通過擴募購入蘇州昆山萬象匯項目，有望提升整體收益水平。此外，關注區域分化帶來的投資機會，三四線城市中具備產業支撐與人口流入的區域，其商業不動產REITs可能因估值洼地效應，具備更高的投資潛力。
(三)長期策略：布局新興業態與科技賦能
從長期看，新興業態與科技融合將成為REITs市場的重要增長點。投資者可提前布局數據中心、智能倉儲、綠色建筑等領域的REITs產品，分享數字經濟與可持續發展帶來的紅利。例如，廣西支持AI/數字領域項目發行REITs，為投資者提供了參與科技基礎設施投資的機會。同時，關注ESG表現優異的REITs，通過投資綠色建筑、節能減排項目，實現社會責任與財務回報的雙贏。
如需了解更多商業不動產REITs行業報告的具體情況分析，可以點擊查看中研普華產業研究院的《2026-2030年中國商業不動產REITs行業全景調研與發展趨勢預測報告》。
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