研究顯示，房地產行業正處于深度調整期，傳統高周轉模式難以為繼，新發展模式正在構建中。中研普華產業研究院認為，未來五年將是房地產行業轉型的關鍵時期，企業需要順應政策導向，把握結構性機遇，實現可持續發展。
1、行業概述與研究背景
房地產行業是指以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的綜合性產業，主要包括土地開發、房屋建設、維修管理、土地使用權轉讓、房屋買賣、租賃等經濟活動。
作為國民經濟的重要組成部分，房地產行業具有產業鏈長、關聯度高、帶動力強的特點，對經濟發展有著重要影響。
近年來，我國房地產行業經歷了顯著變化。隨著房住不炒理念深入人心，房地產行業從高速增長階段轉向高質量發展階段。2023年以來，多項政策調整標志著行業進入新周期，房企面臨轉型升級的關鍵窗口期。
中研普華產業研究院《2025-2030年中國房地產行業深度調研與“十五五”企業投資戰略規劃報告》監測數據顯示，行業正在經歷深刻重構，傳統開發模式逐漸褪色，新興運營模式和價值鏈條正在形成。
2、 房地產行業發展現狀分析
2.1 市場供需狀況
根據國家統計局數據顯示，2023年全國房地產開發投資額同比下降，商品房銷售面積和銷售額均呈現下行態勢。市場供需關系發生重大變化，從過去供不應求轉向總體平衡、局部過剩的新階段。重點城市核心區域優質資產仍然稀缺，但三四線城市和部分郊區庫存壓力較大。
從需求端看，人口結構變化、城鎮化速度放緩以及居民住房條件改善等因素正在改變房地產市場需求基礎。改善型需求逐漸成為市場主力，首次置業需求占比下降。同時，新一代消費者的住房觀念發生變化，從重視所有權向重視使用權轉變，租賃住房需求持續增長。
2.2 政策環境演變
房地產政策在2023-2024年出現明顯優化調整。各地因城施策力度加大，限購、限貸政策逐步放松，房貸利率持續下調，稅收優惠政策相繼出臺。同時，保障性住房建設、城中村改造和平急兩用公共基礎設施建設三大工程全面推進，為行業注入新的發展動力。
金融支持政策也更加精準，金融16條延期擴容，房企融資環境有所改善。但政策方向明確區分保障和市場的關系，未來房地產市場將呈現雙軌制發展特征，商品住房市場和保障性住房體系將并行發展。
2.3 企業競爭格局
房地產行業競爭格局正在重構。根據中研普華產業研究院發布的中國房地產企業競爭力研究報告顯示，國有企業市場份額持續提升，民營房企面臨較大挑戰。行業集中度進一步提高，優質資源向頭部企業聚集。
房企盈利能力普遍下滑，毛利率回歸行業正常水平。過去依賴高杠桿、高周轉、高回報的模式已經不可持續，企業開始轉向精細化管理，注重產品品質和服務提升。部分房企出現債務違約風險，行業洗牌加速。
3.1 短期調整與長期趨勢
中研普華產業研究院分析認為，房地產行業短期內仍處于調整期，市場預期偏弱，購房者觀望情緒濃厚。但長期來看，我國城鎮化進程仍有空間，城市更新、改善型需求等將繼續支撐行業發展。預計到2025年，市場將逐步企穩回升，十五五期間進入新一輪平穩發展周期。
未來五年，房地產行業將呈現以下趨勢：一是從增量開發向存量運營轉變，物業管理、租賃運營、城市更新等領域成為新增長點;二是從住宅開發向多元化業態擴展，商業地產、產業地產、物流地產等迎來發展機遇;三是從粗放經營向精細運營轉型，數字化、綠色化、服務化成為核心競爭力。
3.2 區域分化與結構機遇
不同能級城市將呈現明顯分化態勢。一線和核心二線城市由于人口流入、產業集聚等因素，房地產市場具有較強支撐;普通二線和三四線城市面臨去庫存壓力，但部分區域中心城市仍有發展機會。
城市內部也呈現結構化特征。核心區域優質資產價值凸顯，郊區和新城面臨挑戰。同時，都市圈和城市群成為新發展格局的重要載體，長三角、粵港澳大灣區、京津冀等城市群房地產市場更具韌性。
4、 十五五期間企業投資戰略規劃建議
4.1 戰略轉型方向
中研普華產業研究院建議，房地產企業在十五五期間應加快戰略轉型，從開發商向不動產運營商、服務商轉變。具體而言，應關注以下投資方向：
一是積極參與保障性住房建設、城中村改造和平急兩用公共基礎設施建設三大工程，這些領域政策支持力度大，現金流相對穩定。二是大力發展租賃住房市場，特別是長租公寓領域，符合租購并舉的政策方向。三是探索商業地產、產業地產、物流地產等細分領域，與實體經濟緊密結合，獲得穩定收益。
4.2 區域布局策略
企業應優化區域投資布局，聚焦人口流入、產業發展潛力大的城市群和核心城市。重點關注長三角、粵港澳大灣區、成渝雙城經濟圈等國家級城市群，以及區域中心城市和都市圈。
同時，應把握城市更新機遇，參與老舊小區改造、工業區轉型等項目，這些項目通常位于城市核心區，具有較高投資價值。但需要注意更新項目的復雜性和長期性，做好資金平衡和風險控制。
4.3 產品與業務創新
產品方面，應注重綠色建筑、智慧社區、健康住宅等創新方向，滿足消費者對高品質居住的需求。業務模式方面，應探索輕資產運營、代建代管等新模式，降低資本依賴，提高盈利能力。
中研普華產業研究院特別強調，房企應加強數字化建設，通過科技賦能提升運營效率，優化客戶體驗。同時，應重視ESG理念，將環境、社會和公司治理因素納入投資決策，提升可持續發展能力。
4.4 財務與風險管控
十五五期間，房企應堅持穩健財務策略，保持合理負債水平，優化債務結構。加強現金流管理，確保資金安全。同時，建立完善的風險管理體系，應對市場波動、政策變化等各類風險。
中研普華產業研究院提醒，企業應特別注意防范三四線城市和偏遠項目的去化風險，謹慎評估土地投資價值，避免盲目擴張。同時，應加強合規管理，適應行業監管新要求。
5、 策略與展望
房地產行業正在經歷深刻變革，十五五時期將是行業轉型發展的關鍵階段。雖然短期內面臨挑戰，但長期來看，我國房地產行業仍有發展空間和結構機遇。企業應順應趨勢，主動轉型，從追求規模轉向注重質量，從開發銷售轉向運營服務。
中研普華產業研究院《2025-2030年中國房地產行業深度調研與“十五五”企業投資戰略規劃報告》將持續跟蹤行業動態，深入研究市場變化，為企業投資決策提供參考。未來五年，那些能夠準確把握政策方向、及時調整戰略、不斷創新突破的企業，將在行業新格局中占據有利位置，實現可持續發展。
研究院服務號
中研網訂閱號