租購并舉2.0時代：2025-2030中國住房租賃行業的政策紅利與路徑突破
前言
中國住房租賃市場正經歷從“規模擴張”向“質量提升”的深刻轉型。隨著城鎮化率突破65%、租購并舉制度深化以及《住房租賃條例》的全面實施，行業已進入規范化、專業化、品質化發展的新階段。
一、行業發展現狀分析
(一)政策驅動下的規范化發展
2025年9月正式施行的《住房租賃條例》構建了覆蓋租賃主體、房源供給、合同規范、權益保障的全鏈條制度框架。條例明確禁止非居住空間改造出租、設定人均最低租住面積標準，從源頭解決“群租房”“虛假房源”等頑疾。同時，政策通過“十四五”規劃目標超額完成、保障性租賃住房占比提升至18%、200個城市納入“租購同權”試點等舉措，推動市場從“粗放生長”向“品質發展”跨越。例如，北京、上海等城市通過“非居改租”盤活存量資產，將老舊商場改造為長租公寓，實現95%以上的出租率。
(二)技術賦能下的效率革命
AI、物聯網、區塊鏈等技術正在重塑行業生態。頭部企業通過AI驅動的智能匹配系統，分析租客通勤路徑、消費習慣等數據，實現房源與租客的精準對接;物聯網技術應用于租后管理，智能門鎖、水電監測設備實時反饋房屋狀態，降低空置率;區塊鏈技術通過不可篡改的合同存證功能，將押金糾紛率大幅降低。此外，綠色租賃理念興起，新建租賃住房100%通過綠色建筑認證，節能改造項目獲政策補貼與稅收優惠。
(三)需求升級下的產品迭代
根據中研普華研究院《2025-2030年中國住房租賃行業全景調研與未來投資機遇研究報告》顯示：新市民與青年群體成為租賃市場主力軍，其需求從“有房住”向“住得好”升級。集中式公寓通過“社區化+服務化”模式吸引年輕租客，例如融合辦公、社交、健身等場景的“無界社區”使客戶續租率提升;分散式租賃平臺則依托標準化管理提升服務品質，推出“夜跑團”“讀書會”等社群服務，增強租客粘性。家庭型租賃需求崛起，帶兒童游樂區、家政服務的家庭公寓租金溢價顯著，教育、醫療等配套服務成為年輕家庭選址的關鍵考量。
(來源：國家統計局、中研整理)
二、競爭格局分析
(一)多元化市場主體共存
市場競爭呈現“國資主導、民企創新、外資參與”的格局。地方國企通過非居改租、集體建設用地入市等方式盤活存量資產，在保障性租賃住房領域占據主導地位;市場化機構如專業長租公寓運營商，憑借品牌化運營與增值服務吸引年輕租客;外資則依托管理經驗與技術優勢，在高端租賃市場布局。頭部企業通過“輕資產運營+重資產持有”策略融合，提升毛利率，同時保險資金、養老基金等長期資本配置比例上升，推動行業資本結構優化。
(二)區域分化與頭部集中
一線城市因人口持續凈流入，租賃需求旺盛，租金水平穩中有升;新一線城市如杭州、成都等通過產業升級吸引人才，租賃市場快速增長;三四線城市則因人口外流面臨租金下行壓力。市場集中度逐步提升，頭部企業通過并購、戰略合作等方式擴大份額，例如某企業與全球知名投資公司成立合資公司，參與保障性租賃住房和高端租賃社區建設，總投資規模超百億元。
(三)服務能力成為核心競爭力
領先企業通過“租賃+服務”模式構建競爭壁壘。長租公寓整合家政、維修、社群活動等增值服務，提升客戶黏性;商業地產租賃疊加保險、金融等后市場服務，形成生態閉環。此外，租購同權政策深化推動租客平均租期延長，促使企業從“規模擴張”轉向“長期價值運營”，客戶留存率、運營效率等指標成為核心競爭力。
(一)供給端：存量盤活與增量優化并行
政策鼓勵多渠道供給機制，推動房源結構優化。居民自有房源出租、企業盤活存量資產(如老舊廠房改造、商業辦公轉租)成為主要供給來源。同時，保障性租賃住房通過政府主導、市場化運作模式，聯合房企、金融機構共建項目，確保供給穩定性與品質可控性。例如，上海通過收購存量商品房、非居改租等方式，2025年上半年新增保障性租賃住房供應同比增長顯著，重點解決新市民、青年人的階段性住房困難。
(二)需求端：分層化與多元化特征凸顯
需求端呈現“年輕化+家庭化+品質化”特征。20-35歲青年群體仍是主力客群，占比超60%，其消費偏好從“價格敏感”轉向“體驗優先”，愿意為獨立空間、社區配套支付溢價。家庭型租客占比提升至30%，對戶型合理性、教育資源配套及居住穩定性提出更高要求，推動大戶型、學區房租賃需求增長。此外，品質型公寓租金持續走高，而白領公寓租金因供給過剩承壓，市場分化加劇。
(一)租購同權深化與公共服務均等化
隨著租購同權政策逐步落地，租客在教育、醫療等公共服務上的待遇將逐步趨同，租房居住的接受度持續提升。政策層面，政府將通過增加保障性租賃住房供給、優化公積金提取政策等方式，進一步縮小租房與購房的權益差距。市場層面，企業將通過提供社區服務、打造租賃社區文化等方式，增強租客的歸屬感與穩定性。
(二)低碳化轉型與綠色租賃興起
“雙碳”目標推動行業向低碳化轉型。租賃住房設計將更注重環保材料使用、能源管理優化，降低碳排放;物流環節推廣新能源運輸工具，構建綠色供應鏈。此外，企業通過ESG管理提升品牌價值，滿足國際投資者對可持續發展的要求。例如，某企業在新建項目中采用太陽能發電、雨水回收系統，年減排二氧化碳超500噸。
(三)全球化布局與跨境合作加速
隨著中國企業“走出去”步伐加快，住房租賃行業將加速全球化布局。頭部企業通過在東南亞、歐洲等地區收購資產、輸出品牌與管理模式，拓展國際市場。同時，跨境合作成為新趨勢，國內企業與國際資本、技術團隊聯合開發租賃項目，提升全球競爭力。例如，某企業與新加坡主權基金合作，在倫敦開發高端租賃公寓，實現資源互補與風險共擔。
五、投資策略分析
(一)聚焦核心賽道：保障性租賃住房REITs
保障房REITs具有現金流穩定、政策風險低的優勢，建議采用“核心+衛星”策略，以一線城市項目為核心資產，配置新一線城市成長型資產。投資者需關注底層資產運營效率、租金增長率及政策持續性，優先選擇與地方政府合作緊密、資產管理能力強的發行主體。
(二)布局技術驅動型服務平臺
具備AI匹配、信用評估、租后管理等功能的SaaS平臺迎來發展窗口期。投資者可關注具有技術壁壘與客戶粘性的企業。同時，智能門鎖、水電監測設備等硬件供應商受益于物聯網滲透率提升，可組建包含硬件銷售與數據服務的資產包，獲取長期收益。
(三)參與綠色租賃與低碳改造
綠色建筑認證房源展現租金溢價，投資者可參與既有房源節能改造項目，通過合同能源管理模式分享節能收益。此外，新能源汽車租賃、光伏設備租賃等新能源領域受益于政策支持與市場需求增長，具備長期投資價值。
如需了解更多住房租賃行業報告的具體情況分析，可以點擊查看中研普華產業研究院的《2025-2030年中國住房租賃行業全景調研與未來投資機遇研究報告》。
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