2025年上海房地產市場運行現狀分析：上半年一二手房成交面積創四年新高

作為中國經濟的核心引擎與全球城市標桿，上海房地產市場的波動始終是中國樓市的“晴雨表”與“風向標”。2021年以來，伴隨全國性行業調整與政策深度調控，上海樓市經歷了從“高壓管控”到“精準紓困”的政策轉向，市場從過去二十年的“規模擴張”逐步邁向“結構優化”的新平衡階段。2024年末至2025年上半年，政策紅利持續釋放，核心區域新房認購熱度回升，二手房交易顯著回暖，市場呈現“核心區企穩、外圍區分化”的特征。

上海：符合條件居民家庭在外環外購房不限套數

上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局等六部門8月25日聯合印發《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》，包括調減住房限購、優化住房公積金、優化個人住房信貸以及完善個人住房房產稅等政策。《通知》自2025年8月26日起施行。

《通知》明確進一步調減住房限購政策。一是符合條件居民家庭在外環外購房不限套數。對符合本市住房購買條件的居民家庭，包括本市戶籍居民家庭或個人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭，在外環外購買住房不限套數，包括新建商品住房和二手住房。

中國上海房地產市場，作為全國最具活力和影響力的房地產市場之一，涵蓋了住宅、商業、辦公、工業等多種物業類型。該市場不僅承載著滿足居民居住、工作、購物、休閑等多重需求的功能，還是推動上海經濟持續增長、優化城市空間布局、提升城市競爭力的重要力量。上海房地產市場的發展狀況，不僅直接反映了上海乃至全國經濟的運行態勢，也深刻影響著國內外投資者的決策方向。

上海房地產市場運行現狀分析

近年來，上海房地產市場經歷了快速的發展與變革。隨著城市化進程的加速和人口持續流入，上海房地產市場需求旺盛，市場規模不斷擴大。同時，政府政策的持續調控與引導，使得市場供需關系逐漸趨于平衡，房價增速逐步回歸理性。

近兩年來，隨著豪宅成交熱潮的出現，“億元豪宅”這一頂豪品類的成交也越來越多，其中既包括新入市的大平層、頂復等產品，也包括法拍市場和二手市場中的稀缺別墅老洋房。

上海豪宅市場作為全國樓市的重要風向標，在“億元豪宅俱樂部”中占據了重要地位。根據上海易居房地產研究院統計的數據，在上海新房市場，今年上半年成交價超過一億元的豪宅交易套數共達到15套，比2024年上半年還要多出一套。

上海市房管局的統計數據顯示，上半年，上海市一手住房市場總體平穩。數據顯示，1-6月，一手住房累計成交326萬平方米，同比基本持平。

上海市房屋管理局相關負責人介紹，今年以來，上海持續落實好“滬九條”“滬七條”等各項政策措施，房地產市場總體延續去年四季度以來的回穩態勢。上半年，新房、二手房累計成交1311萬平方米，為2022年以來同期最高，同比增加17%。

二手房市場成為2025年上半年上海樓市的“亮點”。一方面，前期積壓的改善需求集中釋放，尤其是“賣舊買新”的置換型交易占比顯著提升;另一方面，政策優化降低了交易成本，如增值稅免征年限調整、公積金貸款額度提升等，推動剛需與改善群體入市。

價格指數看，包括新房和二手房總體呈現積極態勢。其中今年以來一手住房價格指數環比保持上漲態勢，截止到前5月統計數據，新房價格指數環比累計上漲值為2.7%。而從二手房數據看，自去年“滬七條”實施以來，二手住房價格指數環比累計上漲1.3%。橫向對比看，上海二手房價格指數明顯強于其他幾個重點城市。

據中研產業研究院《2025-2030年中國上海房地產市場深度分析及發展趨勢研究預測報告》分析：

2025年上半年上海房地產市場表現積極向好，在各不同市場以及量價關系等方面都有積極表現，既說明一系列購房政策的效應在積極釋放，也說明購房需求和動力充足。當前購房政策為歷史最好的政策，且供求關系已經歷了一輪充分有效的調整，其將更加有效促進下半年樓市的向好發展。上海市場表現亦對全國市場有較好的啟示和示范效應。

從物業類型來看，住宅市場仍是市場的主導，但商業地產、辦公地產等細分領域也呈現出蓬勃發展的態勢。此外，隨著消費者對居住品質和生活環境的追求日益提升，高品質住宅、綠色住宅、智能家居等新型物業形態逐漸成為市場的新寵。

根據中指研究院統計，2025年1-6月，上海商品住宅銷售金額TOP10項目合計銷售688.5億元。其中，第一名上海壹號院銷售金額為107.6億元，第二名金陵華庭92.1億元、第三名前灘公館83.1億元。

上海房地產行業政策環境分析

2024年以來，上海房地產政策經歷了從“需求端寬松”向“供需兩端發力”的轉變。初期以放松限購、降低首付比例等需求刺激為主，快速緩解市場下行壓力;2025年則更注重供給側改革，如增加保障性住房供給、優化土地出讓結構(減少遠郊宅地供應、增加核心區商辦轉住宅用地)、規范房企融資“三線四檔”等，旨在從源頭改善市場供需關系。政策邏輯的轉變，體現了政府“既防過熱、又防過冷”的精細化調控思路，避免市場大起大落，推動行業向“穩地價、穩房價、穩預期”的目標邁進。

政策效果的核心在于穩定預期。2025年上海樓市的回暖，不僅是政策刺激的結果，更是市場對“政策底”與“市場底”雙重確認后的信心修復。購房者心態從“觀望等待”轉向“擇機入市”，但投機性需求已基本退出，投資客占比降至歷史低位，市場主導力量回歸自住型需求。房企層面，頭部企業更注重現金流安全，拿地策略聚焦核心城市與核心地塊，中小房企則加速退出或轉型，行業集中度進一步提升。這種“需求理性化、供給集中化”的趨勢，為市場長期穩定奠定了基礎。

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